Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.
«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.
Поэтому, чтобы провести альтернативную сделку быстро и безопасно, лучше обратиться к профессионалам — риелторам или юристам, которые специализируются именно на таких вопросах.
«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?
Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.
Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.
Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.
Риски и сложности «альтернативы»
Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы. Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы». Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.
У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям. Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может. Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Расчёты за квартиру через нотариуса
Помимо аренды ячейки в банке для сделок с недвижимостью можно использовать депозит нотариуса. В этом случае будет произведён безналичный расчёт за квартиру.
Для перечисления денег нотариус использует свой банковский счёт. Для этого, как и при иных формах расчёта, нужно оформлять соглашение, которое прилагается к договору купли-продажи квартиры.
При регистрации договора купли-продажи у нотариуса, использование его депозита обойдётся всего в 1500 рублей. Но дополнительно банк возьмёт комиссию за перечисление денег и ещё одну комиссию за их обналичивание продавцом.
Возможность расчёта через нотариуса определена 327 статьёй ГК РФ, но в ней также указано, что покупатель может отозвать свои деньги в любой момент. Чтобы этого не происходило, в соглашении о расчётах указывают условия, при которых он сможет получить деньги обратно. Обычно речь идёт об отказе в регистрации.
При альтернативных сделках с недвижимостью расчёт у нотариуса также удобен, потому что позволяет провести весь процесс оформления документов в офисе нотариуса, а также освобождает от необходимости заключения нескольких отдельных соглашений с банком.
Ситуаций, когда нужна банковская ячейка, может быть несколько, однако наиболее популярный вариант связан с расчетами за недвижимость. Вряд ли другой объект собственности сравнится по своей стоимости с недвижимостью. Хранить средства перед сделкой дома – рискованное мероприятие даже с учетом предпринятых мер безопасности. Банк берет на себя гарантии сохранности многомиллионных средств и регулирует весь процесс расчетов, требуя взамен лишь небольшую плату.
Аренда ячейки предполагает вовлеченность двух сторон участников – продавца и покупателя, однако допускается также участие посредников в лице риэлтора, представителя банка или юриста.
Обычные граждане редко пользуются ячейками, используя их для надежного хранения особо ценных вещей, документов, денег. В большинстве случаев, услуга востребована при оформлении купли-продажи квартиры, избавляя от проблемы защиты наличности на период оформления.
Ячейка нужна в момент, когда договор с продавцом уже подписан и предстоит передать средства бывшему собственнику, убедившись, что сделка юридически чиста и успешно прошла регистрацию.
По сравнению с обычной передачей наличными проведение расчетов через ячейку влечет за собой массу положительных моментов:
- Отменить сделку с недвижимостью в одностороннем порядке после того, как заключен договор купли-продажи, ни одна из сторон не сможет. Если изменились обстоятельства – нужно согласие второго участника. Должен насторожить тот факт, что потенциальный покупатель или продавец отказывается использовать ячейку при совершении сделки Велик риск попытки мошенничества.
- Продавец может быть спокоен в благополучной выдаче средств после завершения процедуры перерегистрации на нового владельца. Основанием для доступа к ячейке станет выданный в Росреестре документ о переходе права собственности.
- Защита от фальшивых купюр. Банк, принимая средства на хранение, проверяет их с помощью специального оборудования. Продавец будет уверен в том, что никакого обмана со стороны покупателя нет и все купюры подлинные.
- Особенность аренды заключается в том, что нигде не будет фигурировать точная сумма, которую положил покупатель, обеспечивая конфиденциальность сделки. Банк предоставит для сделки и закладки ячейки отдельную комнату, если есть необходимость скрыть личности участников сделки от посторонних.
Конечно, у данного сервиса есть свои плюсы и минусы.
По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.
Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.
Для продавцов предусмотрены следующие льготы:
- полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
- уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).
Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).
Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:
- продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
- право на вычет ранее не использовалось;
- сделки совершены в течение одного календарного года.
Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.
Возможные риски для обоих способов покупки/продажи недвижимости
К рискам, связанным с аккредитивами, относятся:
- Отзыв лицензии, банкротство. В данном случае произойдет зависание всей суммы сделки на счете банка на неопределенный срок. В дальнейшем последует выплата только страховой суммы средств в размере не более 1 400 000 рублей. Остальная сумма не будет возвращена, вне зависимости от ее первоначальных размеров.
К рискам, связанным с банковской ячейкой, относятся:
- Ограбление банка. Поскольку между покупателем и банком заключается договор аренды банковской ячейки без описи имущества, то банк в случае ограбления не сможет возместить вам потерю, так как просто не знает, сколько и чего у вас в ячейке было. И доказать в суде ваши претензии на определенную сумму будет практически нереально. Конечно, ограбления депозитариев с их высоким уровнем защиты — это большая редкость в наши дни. Но случиться может всякое. Чтобы этого избежать, можно выбрать второй вариант договора с банком, включающим ответственное хранение имущества. Но тогда придется открыть сумму, которую вы собираетесь хранить. А этого как раз многие и стараются избегать.
- Мошеннические действия. Так как участие банка в сделке не предусматривается, и продавец считает затраты на проверку подлинности средств неуместными, есть опасность получить на выходе «куклу». Пересчитать самостоятельно деньги продавец еще сможет, а вот определить фальшивки — вряд ли.
Нa пepвoм этaпe cдeлки пoкyпaтeль и пpoдaвeц зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop, пo кoтopoмy пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy чacть дeнeг oт oбщeй cyммы, чтoбы пoдтвepдить cepьeзнocть нaмepeний. Этoт плaтeж мoжнo oфopмить в видe aвaнca или зaдaткa.
Ecли пo кaкoй-либo пpичинe oкoнчaтeльный pacчeт нe cocтoитcя и пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт pacтopгнyт, aвaнc пpocтo вepнyт пoкyпaтeлю в тoм жe paзмepe. B cлyчae oфopмлeния зaдaткa pacчeт бyдeт зaвиceть oт тoгo, пo чьeй винe copвaлacь cдeлкa. Ecли oкoнчaтeльный дoгoвop нe был пoдпиcaн из-зa пpoдaвцa, oн дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Ecли oкaжeтcя винoвaт пoкyпaтeль, пpoдaвeц ocтaвит пoлyчeнный зaдaтoк ceбe.
Mы peкoмeндyeм oфopмлять плaтeж в видe зaдaткa и пepeдaвaть нe бoльшe 50 тыcяч pyблeй — нe cлишкoм бoльшyю, нo и нe чpeзмepнo мизepнyю cyммy. Этo дacт cтopoнaм бoльшe вoзмoжнocтeй для мaнeвpa, ecли иx oбcтoятeльcтвa измeнятcя и cдeлкa бyдeт yжe нe aктyaльнa.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Налоги при альтернативных сделках
Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит. Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
- Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
- Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.
Что такое банковская ячейка
Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы. Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).
Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.
При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.
Подводные камни и риски при расчете через банковскую ячейку
Хотя метод расчетов «прозрачен», есть отрицательные моменты, связанные с конфиденциальностью процедуры. К недостаткам причисляют:
- Невозможность проверить сумму «не отходя от кассы». При аренде сейфа и закладывании в него содержимого заключается договор. В нем не указано, что именно кладет арендатор в ящик, какая в нем сумма и какими купюрами. А это риск для продавца. Ведь если денег окажется недостаточно, или купюры — фальшивыми, доказать это будет непросто. Клиенту следует быть внимательным, чтобы изучить, нет ли в договоре пункта, в котором оговорено, что банк не несет ответственности при предоставлении фальшивых документов.
- Риск открытия ячейки по поддельным документам.
- Свободный доступ к ячейке после окончания срока ее аренды.
В договоре Сбербанка есть пункт, где сказано, что за содержимое банк ответственность не несет, поэтому и застраховать его не получится.
Чтобы избежать неприятностей, закладка денег в ячейку производится только вместе с продавцом, который предварительно проверит подлинность купюр.
Альтернативные сделки: опасности и подводные камни
Источник фотографии
У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.
Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.
“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.
Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.
Особенности ипотеки Сбербанка с недофинансированием
При оформлении ипотечного кредита в Сбербанк обязательно предоставляется отчет об оценке стоимости квартиры. Составляется он независимой компанией, имеющей с кредитной организацией партнерские отношения. В отчете указывается рыночная стоимость имущества на текущий момент. Поэтому для того чтобы не привлекать внимания к сделке, не стоит сильно снижать цену по сравнению с указанной в заключении.
Важно! Перед подписанием документов обязательно нужно получить консультации юриста и риелтора. Профессиональные консультации этих специалистов позволят избежать негативных последствий.
Государственная регистрация проходит в два этапа:
- Регистрация права собственности и обременения в пользу Сбербанка. На этом этапе потребуется ДКП и кредитный договор.
- Регистрация закладной и ипотечного договора. Происходит после погашения записи о первом залоге на основании письма из Сбербанка. Более подробно о закладной можно почитать здесь.