Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «За сдачу в аренду квартир и гаражей в Беларуси придется заплатить больше налогов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из всех видов аренды в перечень для уплаты НПД попал только такой вид деятельности, как краткосрочная сдача внаем объектов недвижимости, которые принадлежат конкретному физическому лицу. То есть собственник, сдающий дачу, гараж или квартиру в аренду посуточно или с почасовой оплатой, может перейти на уплату НПД. Во всех остальных случаях придется платить подоходный налог по фиксированной ставке.
Как платить НПД при сдаче недвижимости в аренду
Иными словами, если вы имеете в собственности жилое помещение, садовый домик или дачу и сдаете их в краткосрочную аренду (на часы, сутки) – можно применять НПД.
Если у вас в собственности коммерческая недвижимость и вы сдаете ее в аренду, то сперва необходимо разобраться, нет ли в этом признаков предпринимательской деятельности. Так как физические лица вправе применять налог на профессиональный доход в отношении деятельности по предоставлению в аренду имущества при условии отсутствия признаков предпринимательской деятельности, предусмотренных в части второй пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса.
А именно: применять НПД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости можно при условии передачи в пользование одного объекта аренды одному арендатору. Например, одно нежилое помещение одному юридическому лицу, один автомобиль одному ИП и т.д.
В остальных случаях следует иметь регистрацию как ИП и уплачивать подоходный налог.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
Налог на профессиональный доход
Согласно изменениям в Налоговом кодексе, физические лица, которые с 2023 года не вправе уплачивать единый налог, могут перейти на уплату налога на профессиональный доход.
Для этого нужно уведомить налоговый орган по месту постановки на учет о своем решении и скачать бесплатное приложение «Налог на профессиональный доход» (НПД). Но нужно учитывать, что перечень видов деятельности, облагаемых налогом на профессиональный доход, пока еще не определен.
Ставки налога на профессиональный доход планируют установить в следующих размерах:
- 10 % – в отношении дохода, полученного плательщиками от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- 20 % – в отношении профессионального дохода, превысившего в пределах календарного года 60 000 белорусских рублей, и средств, полученных от организаций и индивидуальных предпринимателей, которые состоят на учете в налоговых органах Беларуси.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?
Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:
- Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);
-
Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);
Цены упали в два раза
Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.
— Доходность этого бизнеса сильно снизилась в последние годы, — говорит Ирина. — Здесь оказала свое влияние в том числе пандемия. Сегодня упала покупательская способность клиентов, что привело к снижению стоимости квартиры. Если еще пару лет назад цена стандартных столичных апартаментов составляла $ 40−60 в сутки, то сегодня аналогичная квартира сдается за 60−80 рублей (около $ 23−31).
То есть цены упали в два раза.
Значимая часть расходов в этом бизнесе — налоги и повышенная «коммуналка» (для квартир, которые сдаются в краткосрочную аренду, устанавливаются коммунальные платежи по экономически обоснованным тарифам). А ведь чтобы бизнес работал, нужно еще постоянно тратиться на рекламу, своевременно ремонтировать жилье, обновлять интерьер, закупать бытовую химию и т.п.
Само ведение бизнеса, по сути, не отличается от других видов деятельности: нужно вести бухгалтерскую документацию и книгу учета доходов, подавать отчеты в налоговую, Белстат, ФСЗН, РУВД (по иностранным гражданам).
Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.
Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).
Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.
Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.
Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.
Обязательный платёж в местный бюджет при сдаче квартиры в аренду
С доходов, полученных от сдачи внаем жилых помещений, плательщиком производится уплата подоходного налога с физических лиц в фиксированной сумме. Размер такого налога устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.
За 9 месяцев текущего года, в Солигорском районе уплатили подоходный налог за сдачу в найм уплатили более 2 тыс. граждан. В бюджет поступило 252 000 рублей. О порядке налогообложения доходов жителям Солигорщины в очередной раз напомнила начальник отдела налогообложения физических лиц инспекции МНС Республики Беларусь по Солигорскому району Алла Маринич.
Организации Будут Платить Налог За Аренду Квартир С 2021 В Беларуси
Но некоторые предприниматели вели бизнес таким образом: например, абсолютно легально открывали компании за пределами Беларуси для ведения торговли со странами Европы. Покупали товар в Европе на зарегистрированную иностранную организацию (за 100 евро) и продавали этот товар в Беларусь, своей же белорусской организации с большой наценкой (за 200 евро). А белорусская организация, в свою очередь, продавала ее незначительно дороже (за 205 евро). В итоге прибыль белорусской организации оказывалась мизерной, а основная прибыль оставалась в Европе.
Что касается последнего пункта, то размер фиксированной ставки налога на каждую комнату разнится в зависимости от региона, города и экономико-планировочной зоны, в которых находится жилье.
Процесс перечисления налогов при сдаче квартиры регламентируют главы 23-26 НК РФ. Правом на его получение обладают следующие категории граждан: Размер налогового вычета может существенно меняться. Так, если была приобретена квартира, возврат будет предоставлен с суммы до 2 млн.
Официальная сдача квартиры в аренду позволяет собственникам прописать в договоре условия, затраты и обязанности сторон, а так же обезопасить себя от мошенников и штрафов. Как сдать квартиру в аренду и не допустить ошибок, разбирался эксперт нашего сайта, юрист по образованию Иван Лукин.
Арендодатель – юридическое лицо
Нюансы уплаты налога с арендных доходов, получаемых юридическими лицами, будут зависеть от системы налогообложения, регулярно применяемой организацией-арендодателем. Если налогообложение юридического лица, получающего арендные доходы, осуществляется по упрощенной схеме, то соответствующая декларация составляется и подается плательщиком строго до 31 марта. Если же используется общий порядок налогообложения, то организация уплачивает предусмотренный налог на прибыль, исчисляемый согласно требованиям законодательства.
Прибыль, заработанная юридическим лицом, облагается налогом по стандартной ставке, равной 20%. Налоговые платежи могут осуществляться как ежеквартально, так и ежемесячно. Кроме того, уплачивается НДС в бюджет по ставке 18%.
Налог на сдачу жилья в аренду минск
Разница в налогообложении между двумя видами аренды позволяет делать бизнес, передавая квартиру, арендованную на длительный период в субаренду посуточно. Эту возможность нужно предусмотреть в договоре аренды, иначе хозяин просто расторгнет его, обнаружив, что в квартире постоянно меняются жильцы, которые хотят снять квартиру на сутки в Минске.
На территории РБ с дохода, полученного от сдачи в наём жилых помещений, взимается налог на аренду квартиры. Зарегистрировав договор найма, юрисконсульт расчётно-справочного центра высылает копию договора в налоговую инспекцию, а арендодателю сообщает о необходимости до начала действия договора явиться в налоговую для постановки на учёт. После чего владелец арендуемой квартиры становится налогоплательщиком.
Налог на сдачу квартиры в аренду в беларуси
Как задекларировать доход? Вы сами обязаны обратиться в вашу налоговую службу по месту вашей регистрации (то есть там, где вы уже платите фиксированный налог). Подчеркиваю, сами! Не ждите, что кто-то вам позвонит, напомнит, что вы должны это сделать и подскажет адрес налоговой и номер кабинета. Это ваша обязанность . Оправдание, что я не знал или мне не сказали, равно как и презумпция невиновности для налоговой не работают. Даже все понимая и входя в положение не дать вам штраф они не могут! Итак, подать декларацию надо не раньше 1-го января следующего года, но и не позднее 1 марта следующего года. То есть за доход, полученный в 2014 году вам надо будет отчитаться в период с 1-го января по 1 марта 2020 года. Как выглядит декларация и как ее заполнять вам подскажут прямо в налоговой. Если нет очереди, сам процесс заполнения декларации не так и долог. Единственное, не советую вам откладывать это дело до конца февраля, так как тогда гарантированно попадете в очереди.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Налог на недвижимость и землю
Примерно на 10% ожидается рост налога на первую квартиру.
При этом формула расчета останется прежней: площадь квартиры в квадратных метрах * расчетная стоимость * 0,1%.
Учитывайте, что расчетная стоимость меняется в зависимости от города.
Кроме того, на 20% вырастет земельный налог. На столько же увеличится налог и для владельцев коммерческой недвижимости.
Кстати, для уплаты земельного налога для организаций вводится система префайлинга — налоговая сама будет делать предварительный расчет проекта налоговой декларации за прошлый год. При этом плательщик при необходимости сможет внести корректировки. Затем организации должны будут вносить авансовые платежи равными долями по четырем срокам.
В Минске вырос налог на сдачу квартир: за двушку в центре — 68,6 рубля
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась – ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности – права на УСН нет.
Вопрос. Обязан ли ИП занимающийся предоставлением мест для краткосрочного проживания в квартире иметь КСА.
Ответ. Не обязан только при сдаче квартиры или комнаты в квартире, можно принимать деньги по квитанциям. Это распространяется на оказание услуг по найму жилых помещений (за исключением жилых помещений в гостиницах, санаториях, домах (базах) отдыха, оздоровительных центрах (комплексах), домах охотника), дач, садовых домиков, это распространяется и на случаи предоставления для краткосрочного проживания (п. 35.21 Постановления НБ РБ 924/16).
Вопрос. А при сдаче в аренду нежилых помещений – надо КСА?
Ответ. Да требуется, нет права на приём наличных без КСА.
Вопрос. Может ли ИП арендовать у физического лица квартиру для дальнейшей сдачи квартиры в аренду.
Ответ. Да может. Но надо направить уведомление в инспекцию об аренде квартиры, до 20 числа месяца следующего за кварталом в котором заключён договор, это в целях исчисления налога на недвижимость, так по сданным в аренду субъектам хозяйствования квартирам физическое лицо обязано платить налог на недвижимость. Уплату коммунальных платежей должен осуществлять ИП, т.к., например, при использовании квартиры для предоставления мест для краткосрочного проживания коммуналка в 4,8 раза больше, т.е. не по субсидируемым тарифам.
Вопрос. Подскажите пожалуйста, если на сегодняшний день я сдаю помещение как физ.лицо, то как только я зарегистрируюсь в качестве ИП, то всё принадлежащее мне имущество автоматически становится имуществом ИП и я обязана к своему предыдущему договору аренды, заключенному мной как физ.лицом составить допсоглашение, где я буду ИП или же я могу продолжать его сдавать как физ.лицо?
Ответ. Тут иная конструкция: всё имущество принадлежит физическому лицу, даже то которое используется в предпринимательской деятельности. ИП это только статус физ.лица дающий право осуществлять предпринимательскую деятельности, как водительское удостоверение (примерно).
Не указан вид помещения – жилое или нежилое. Жилое вообще всё просто сдаёте и всё. Вообще гражданин может быть одновременно ИП, работать по трудовому договору, осуществлять виды деятельности не требующие гос. регистрации (в том числе сдавать в аренду одно нежилое помещение), причём в любых сочетаниях. Но надо смотреть ещё и налоговый вопрос, с физлица удерживают 13% подоходного без учёта затрат, ИП на УСН без учёта затрат платит 5%, с учётом затрат 16%. И надо смотреть вид деятельности ИП, если он не связан с арендой помещений, то также без вопросов можно сдавать одно помещение в аренду. А вот если вид деятельности ИП сдача в аренду помещений или ещё и как ИП будет сдаваться другое помещение, то лучше всё перевести на ИП, но тут не дополнительное соглашение а надо составлять новый договор.
| Наименование населенных пунктов и иных территорий | Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей | |||
| нежилые помещения, машино-места | ||||
| жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи | металлический или деревянный гараж, машино-место | железобетонный или кирпичный гараж | другие нежилые помещения (за 1 кв. метр площади) | |
| Первая экономико-планировочная зона | 32,50 | 10,50 | 13,50 | 5,30 |
| Вторая экономико-планировочная зона | 27,00 | 9,00 | 13,50 | 5,30 |
| Третья экономико-планировочная зона | 23,00 | 6,90 | 12,50 | 3,50 |
| Четвертая экономико-планировочная зона | 23,00 | 6,90 | 12,50 | 3,00 |
| Пятая экономико-планировочная зона | 18,50 | 6,90 | 12,50 | 3,00 |