Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое закладная на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
3aклaднaя нa квapтиpy пo ипoтeкe — имeннaя цeннaя бyмaгa, oбecпeчeннaя ипoтeкoй. Oнa пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг, тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль.
3aклaднyю мoжнo oфopмить нa:
📃 квapтиpy в мнoгoэтaжнoм дoмe нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe;
📃 чacтный дoм, кoттeдж или тayнxayc;
📃 зeмeльный yчacтoк c пocтpoeнными здaниями или бeз;
📃 дaчный yчacтoк зa гopoдoм;
📃 кoммepчecкий oбъeкт;
📃 любoй дpyгoй вид нeдвижимocти.
Для чeгo нyжнa зaклaднaя пpи ипoтeкe
3aeмщикy. 3aeмщики, пpeдocтaвляющиe бaнкy гapaнтии вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв — в тoм чиcлe зaлoг — пoлyчaют бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния. B ocтaльнoм зaклaднaя зaeмщикy нe нyжнa — oнa нyжнa бaнкy.
Бaнкy. Дoкyмeнт oбecпeчивaeт пpaвo бaнкa тpeбoвaть вoзвpaтa дeнeжныx cpeдcтв или взыcкaния имyщecтвa, ecли зaeмщик нe выпoлняeт ycлoвия кpeдитнoгo дoгoвopa. Нaпpимep, opгaнизaция мoжeт пepeдaть или пpoдaть зaклaднyю бeз coглacия зaeмщикa, a тoлькo c eгo yвeдoмлeниeм. Кpoмe тoгo, цeннaя бyмaгa пoзвoляeт пpивлeкaть cтopoнниe инвecтиции — ecли бaнк cмoжeт зapaбoтaть нa cдeлкe, oн мoжeт пpeдocтaвить бoлee выгoдныe ycлoвия кpeдитoвaния зaeмщикy. C пoмoщью зaклaдныx бaнки фopмиpyют кaчecтвeнный финaнcoвый пopтфeль.
Оформление: необходимые документы и регистрация
Закладная банка на квартиру составляется при оформлении кредитного договора. Необходимые документы могут различаться в банках, поэтому следует заранее осведомиться о полном списке. Как показывает практика, требуются те же бумаги, что и при получении ипотеки. В стандартный перечень входят:
-
паспорт РФ с обязательной пропиской;
-
свидетельство о браке, при его наличии;
-
документ об экспертной стоимости недвижимости с учетом ее средней рыночной цены;
-
кадастровый паспорт и копии поэтажного плана здания;
-
акт приема и передачи жилья;
-
разрешение на эксплуатацию дома (копия);
-
документы по ипотечному кредитованию;
-
квитанция об оплате госпошлины.
Закладная по ипотеке: понятие, функции и значение
Стоимость квартиры велика, поэтому чаще всего ипотечный заем оформляется на часть ее стоимости. Оставшуюся часть суммы покупатель вносит за счет собственных средств (первоначальный взнос). Однако, в залоге фигурирует вовсе не часть квартиры (доля), а она вся.
Перед тем как подписывать подготовленный банком документ, следует очень внимательно его прочесть (забрать домой, показать своему юристу). Каждый его пункт после подписания обязателен к исполнению сторонами. Если спорный пункт не противоречит законодательству, то сколь бы невыгодным для любой из сторон он ни был, выполнять его придется.
Клиент вправе предложить иной предмет залога (не приобретаемую недвижимость):
- земельный участок;
- другую квартиру;
- коттедж, загородный дом;
- промышленный объект;
- коммерческую недвижимость – магазин, салон красоты, офис.
Важный нюанс: предмет залога может принадлежать члену семьи (супругу, ребенку, внуку, родителям) ипотечного заемщика. В этом случае согласие на залог его владельца обязательно заверяется нотариально.
Оформление закладной по ипотеке
Оформление проходит пошагово.
- Обратиться в банк
Закладную оформляют вместе с кредитным договором. Необходимо предоставить пакет документ. В разных банках требования могут незначительно отличаться. Текст готовит сотрудник банк. Залогодатель должен только проверить правильно указанных данных и оставить подпись. Оформление занимает не более сорока минут.
- Оплатить госпошлину
Закладную, как и право собственности на приобретённое жильё, необходимо зарегистрировать в Росреестре. За это взимается государственная пошлина. Для физических лиц она составляет 2 тысячи рублей. Заплатить сумму можно в кассе исполнительного органа, в банке или терминале оплаты. Без квитанции Росреестр не примет необходимые документы.
- Зарегистрировать
Далее в Росреестре нужно передать документы для регистрации закладной:
- Оригинал закладной.
- Квитанция, что госпошлина уплачена.
- Паспорта: от каждого собственника плюс застройщика, если жильё куплено на первичном рынке, или продавца, если на вторичном.
- Документы, подтверждающие право собственности: договор купли-продажи и акт приема и передачи.
Пакет документов можно передать в любом отделении Росреестра. Если там отказываются принять его и направляют по адресу прописки, это нарушение ФЗ.
После принятия сотрудник выдаёт две расписки: для залогодержателя и для залогодателя. В них указывается список документов, срок выдачи свидетельства и номер для связи. Обычно процесс занимается от 1 до 5 дней.
- Забрать свидетельство
В указанную дату обратитесь в Росреестр. Необходимо предъявить расписку, и тогда сотрудник выдаст выписку из ЕГРН, на которой будет стоять отметка об обременении, и оригинал закладной.
- Вернуть закладную
Оригинал остается в банке. Попросите сотрудника сделать копию. Юридической силы она иметь не будет, но у вас на руках останутся условия кредитования и текст, который можно будет продублировать в случае утраты.
Что делать с закладной после погашения ипотеки?
Когда кредит погашен, в банке забирают документ о том, что кредит закрыт и можно снимать обременение с квартиры.
С этой закладной обращаются в Росреестр, где в течение трех рабочих дней снимают обременение с недвижимости. После этого квартиру можно продавать, дарить, выделять в ней доли.
Закладную можно оставить в Росреестре, или, получив на руки, хранить у себя. Юридическую силу она утеряла.
Получить из банка закладную с отметкой о погашении важно. В законе «Об ипотеке» сказано, что если она находится в руках залогодержателя, то это может означать невыполнение условий договора со стороны заемщика. На практике проблем это не вызывает, но в теории банк может выставить какие-то претензии, имея закладную у себя.
Банк вправе выслать закладную по почте заказным письмом, а также вручить лично в руки заемщику в отделении.
Как получить закладную: пошаговая инструкция
Регистрация закладной происходит двумя способами:
- Лично в банке;
- Дистанционно. Тогда вы получите электронный вариант документа. Этот способ имеет свои плюсы и минусы. Плюс: не нужно никуда ходить, понадобится только компьютер или смартфон. К тому же закладная в электронном виде никогда не потеряется, как бумажная версия. Бумагой никто другой кроме вас и банка не сможет воспользоваться, потому что сервисы, где она хранится, имеют хорошую защиту, а за всеми действиями с документом следит Росреестр. Минус: необходимо получить электронную подпись в специальном центре, а она стоит около 1 тысячи рублей и выдается всего на год.
Как оформляется закладная?
Закладная — это серьезный официальный документ. При ее оформлении придерживаются определенных правил. Составляется закладная сотрудником кредитной организации. В некоторых случаях может потребоваться участие нотариуса. В документе в обязательном порядке отражаются: условия ипотечного кредита, реквизиты сторон, их обязанности и права, сведения о владельцах закладной. Также указываются параметры залога, позволяющие провести идентификацию залогового имущества: инвентарный или кадастровый номер, адрес объекта, площадь недвижимого имущества. После того, как документ будет составлен, необходимо его подписание всеми участникам данной сделки. Далее закладная проходит регистрацию в государственных органах согласно закону. Таким образом, документ становится юридически значимым.
Закладная по ипотеке: понятие, функции и значение
Стоимость квартиры велика, поэтому чаще всего ипотечный заем оформляется на часть ее стоимости. Оставшуюся часть суммы покупатель вносит за счет собственных средств (первоначальный взнос). Однако, в залоге фигурирует вовсе не часть квартиры (доля), а она вся.
Перед тем как подписывать подготовленный банком документ, следует очень внимательно его прочесть (забрать домой, показать своему юристу). Каждый его пункт после подписания обязателен к исполнению сторонами. Если спорный пункт не противоречит законодательству, то сколь бы невыгодным для любой из сторон он ни был, выполнять его придется.
Клиент вправе предложить иной предмет залога (не приобретаемую недвижимость):
- земельный участок;
- другую квартиру;
- коттедж, загородный дом;
- промышленный объект;
- коммерческую недвижимость – магазин, салон красоты, офис.
Важный нюанс: предмет залога может принадлежать члену семьи (супругу, ребенку, внуку, родителям) ипотечного заемщика. В этом случае согласие на залог его владельца обязательно заверяется нотариально.
Как банк использует закладную?
Она защищает финансовые интересы, и банк вправе выставить залог на продажу, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по ипотечному кредиту. Кроме того, выступая в роли ценной бумаги, она страхует его от финансового кризиса. Пока ипотека не закрыта, организация может продать бумагу или провести другие операции с ней.
- Частичная продажа залога
Если банк нуждается в небольшой сумме, он частично продаёт залог другой организации. В этом случае в зависимости от размеров нужной суммы плательщик или частично, или полностью вносит платежи третьей стороне. Клиент ничего не знает о совершении сделки: банк сам распределяет поступающие платежи.
- Переуступка прав
Если банк нуждается в большей сумме, он может продать закладную другому банку. Вернее, продать право владеть ей, а вместе с этим – распоряжаться недвижимостью. Для заёмщика условия остаются прежними. Залогодержатель не имеет права менять их. Он узнаёт только об изменении реквизитов расчётного счёта, без уведомления их поменять не могут. Сообщают лично или по почте.
- Обмен
Это одна из разновидностей продажи бумаги, но участники сделки «доплачивают» разницу при обмене. Если банку нужна небольшая сумма, он может отдать закладную на дорогую квартиру и взамен получить бумагу на более дешёвый дом и сумму разницы от их стоимости. О том, что банки передали, они могут не ставить в известность.
- Выпуск эмиссионных бумаг
Дополнительный доход приносит ценная бумага. Закладная делится на несколько частей, которые в разном количестве могут быть проданы финансовым организациям и частным лицам.
Варианты использования банком
Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.
Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.
Варианты использования банком:
- Частичная продажа залога;
- Переуступка прав;
- Обмен закладными;
- Выпуск эмиссионных бумаг.
Закладная: что это такое
Чтобы понять, для чего нужна закладная по ипотеке, сравним получение кредита с торговой сделкой. Заемщик берет большую сумму денег и покупает квартиру. Взамен он дает лишь обещание (кредитный договор), что полностью вернет взятые деньги когда-нибудь, лет через 5-10. Увы, за это время всякое может произойти: он может потерять работу, заболеть, уйти в иной мир — а банк останется с пустыми обещаниями. Может статься, ипотечная квартира будет продана, а деньги прожиты — долг спрашивать не с кого.
Чтобы не допустить такого оборота дел, банк предлагает клиенту оформить закладную. Она представляет собой ценную бумагу с указанием собственности, которая при неблагоприятных обстоятельствах будет использована кредитором для погашения ипотеки. В обмен на крупную сумму денег заемщик отдает в залог материальные ценности, и тем самым гарантирует свою платежеспособность. В качестве залога служат, как правило, объекты недвижимости:
- ипотечная квартира и любая другая жилплощадь, находящаяся в собственности заемщика;
- земельный участок под застройку или дача;
- коммерческий объект;
- хозяйственные постройки, нежилое помещение.
Закладная — ценная именная бумага, которая составляется конкретным лицом — залогодателем и адресована держателю этой бумаги.
Должник и залогодатель могут быть разными лицами – их имена обязательно указываются в закладной.
Допустим, молодая семья берет ипотеку на новую квартиру, а в залог оформляет родительское жилье или дачный участок. В качестве должника будет выступать владелец ипотечной квартиры, а в качестве залогодателя – его родители. На имущество, оформленное в залог, налагается обременение: без согласования с банком его нельзя продать, подарить, передать по наследству. При невозврате долга кредитор реализует свое право взыскания на объект недвижимости – продаст его и возместит собственные убытки. По существу, для банка закладная – более важная бумага, чем кредитный договор.
Оформление и регистрация закладной
Оформлением закладной наряду с прочими документами по ипотеке занимается банк, от заемщика потребуется только поставить подпись на документе, это можно сделать и в бумажном, и в электронном виде. Во втором случае потребуется получение электронной подписи. Документ будет оформлен в одном экземпляре и храниться он будет у кредитора, поэтому рекомендуется запастись копией — будет полезно иметь ее под рукой, а также на случай потери или порчи оригинала.
Закладная в электронной форме будет находиться на серверах, что не позволит ей потеряться. Банк передает закладную в Росреестр, который присваивает ей номер и выдает заемщику свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о имеющихся обременениях. Регистрация закладной — это платная услуга, для физических лиц ее стоимость составляет 1 000 рублей (для юрлиц — 4 000 рублей).
Ипотека с закладной и без: в чем разница для заемщика
Прежде всего, закладная нередко используется при рефинансировании, то есть может возникнуть ситуация, когда заемщик переходит в другой банк и продолжает выплачивать кредит не там, где он изначально брал деньги. В любой момент банк может передать права требования на ипотечный кредит другому банку посредством передаточной надписи (индоссамента).
Выдать закладную — это важно для банка, поскольку она облегчает решение проблемы дефицита денег при ее возникновении, при этом кредитор заинтересован, чтобы клиенты не отказывались от ипотечного кредита. Поэтому часто для тех, кто оформляет ипотеку с закладной, действуют более привлекательные условия по кредиту.
Если закладной нет, то в процессе оформления ипотечного кредита будет меньше бюрократических процедур, что делает его проще, равно как и процессы регистрации прав и снятия обременения после того, как будет закрыт кредит. Если ипотека выдавалась с закладной, то по мере ее выплаты банк сделает на ней отметку о погашении и отдаст заемщику, после чего ему нужно самостоятельно идти в МФЦ и снимать обременение. Если закладной не было, то банк сам направит в регистрирующий орган необходимое заявление.
Как банк использует закладную?
Использование закладной на квартиру по ипотеке банком зависит от финансовой организации – кредитор вправе распоряжаться документом в рамках действующего законодательства. Так, банк может:
- просто хранить бумагу, гарантирующую возврат средств по кредитному договору;
- частично перепродать – документ фактически выступает ценной бумагой, такая ситуация возможна, если кредитору требуется привлечение капитала;
- переуступить права требования (полностью продать), уведомив должника об этом, расчетный счет для перечисления ежемесячных платежей меняется;
- обменять – аналог продажи, но взамен банк получает не капитал, а другое имущество;
- выпустить ценные бумаги – гарантия делится на несколько независимых частей, после чего продается организациям либо частным лицам.
Чаще всего закладная банку на квартиру по ипотеке нужна лишь в качестве гарантии – дополнительные действия с ней проводиться не будут. Также кредитор или новый владелец (при продаже) не могут потребовать от заемщика досрочного погашения ссуды.
Зачем она нужна и что может сделать банк с ее помощью?
Бумага, удостоверяющая залоговое право — ценный финансовый документ, имеющий свою собственную стоимость. В этом смысле этот документ похож отчасти на векселя, акции и тому подобные ценные бумаги — при желании, банк может использовать закладные в качестве обеспечения займа. Особенно часто к такому способу обеспечения долгов банк прибегает в том случае, если его собственное финансовое положение стремительно ухудшается.
Но, по состоянию на 2021 год, у закладной имеются и другие применения помимо обеспечения задолженностей:
- Если банку нужно срочно кому-либо — государству, физическому или юридическому лицу — доказать, что та или иная недвижимость находится в залоге у банка, в этом поможет закладная. До момента регистрации прав собственности заемщика только эта бумага и способна подтвердить права банка на жилье;
- В случае неисполнения заемщиком своих обязательств по выплате займа, банк сможет полностью или частично реализовать залог, чтобы избежать убытков и, возможно, даже немного заработать. Но для реализации залога нужно доказать свои права на такие действия — поможет закладная;
- Документ, в совокупности с другими закладными, может не только обеспечить кредит, полученный банком, но также обеспечить выпуск собственных акций;
- Для приведения в порядок своих финансов, предприятие вправе переуступить права требования другой организации или же обменять одни ценные бумаги на другие.
Это полное объяснение того, для чего нужна бумага о залоге. Теперь должно быть ясно, почему банк так внимательно относится к оформлении этого, казалось бы, незначительного документа.
Порядок гашения закладной
Все просто — с момента полного погашения задолженности перед банком кредитор обязан в течение одного месяца вернуть бывшему должнику закладную. Чтобы залоговая бумага возвратилась заемщику, необходимо:
- Взять в банке справку об отсутствии задолженности и претензий;
- Этот документ вместе с остальной кредитной документацией и копией паспорта нужно направить в Росреестр;
- После снятия обременения нужно оформить заявление, в котором выражена просьба вернуть закладную;
- Вместе с документами, подтверждающими полное погашение долга, заявление направляется в банк. С этого момента в течение месяца закладная должна быть возвращена.