Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем апартаменты отличаются от квартиры и изменится ли их статус в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Главное отличие между апартаментами и квартирами
Сейчас, пока новый закон еще не приняли, апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми. Квартиры имеют статус жилых помещений.
У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания покупает ее и строит там дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.
Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.
По сути, апартаменты и квартиры имеют только одно базовое сходство – в них можно проживать, а вот отличий, тем не менее, гораздо больше. Два основных уже названы выше – принадлежность апартаментов к нежилому фонду и невозможность регистрации в них.
Однако присутствует большая разница и в других нюансах, о которых необходимо знать, если рассматривается возможность приобретения именно апартаментов:
- Поскольку апартаменты относятся к нежилой недвижимости, тарифы на все коммунальные услуги оказываются намного выше, поскольку определяются по иной методике. В среднем, в 2018 году коммуналка в апартаментах примерно на 20% дороже по сравнению с объектами «жилого» фонда. Платежи начисляются по, так называемым, «тарифам, приравненным к населению», которые, конечно, отличаются от ставок, по которым платят коммерческие предприятия, но которые значительно выше тарифов, предусмотренных для жилых объектов.
- Для представителей льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи, участники боевых действий), проживающих в апартаментах, льготы не действуют, и они вынуждены платить в полном объеме.
- Налоги на жилую и нежилую недвижимость тоже рассчитываются по разным ставкам, и в итоге затраты у владельцев апартаментов оказываются выше, чем у собственников квартир. При расчете налога на апартаменты применяется минимальная планка по налоговой ставке в 0,5%, а не 0,1%, как для объектов жилой недвижимости. Максимальная ставка по квартирам может достигать 2% (по жилью, площадью более 300 квадратов), для апартаментов эта ставка также может быть поднята до 2%, однако большое значение имеет разница в целевом применении апартаментов.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Особенности апартаментов и отличия от квартир
Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:
-
регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
-
на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
-
оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
-
при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.
Какие отличия апартаментов от квартиры: 11 плюсов и минусов
Объективное отличие апартаментов от квартир — юридический статус недвижимости, о котором расскажем ниже. Остальные положительные и отрицательные аспекты покупки относятся к субъективным.
В сравнении с квартирой, апартаменты предпочтительней в роли первого собственного жилья рядом с работой или местом учебы, так как в 2022 году стоимость номера была в среднем на 20% ниже цены за аналогичную квартиру в новостройке.
Для апартаментов действуют упрощенные санитарные нормы и технические регламенты, чем для жилых комплексов. Поэтому их строят рядом с крупными транспортными узлами — удобно добираться до любой точки города. Или на маленьких свободных участках в центральных районах, куда не поместился бы жилой дом с обязательной по закону инфраструктурой. Зато в пешей доступности кафе, музеи, клубы, торговые центры.
Миф 2. Высокие налоги на апартаменты
И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.
Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:
| **Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ** | **Ставка налога** | **Размер налога** | |
|---|---|---|---|
| Апартаменты, Ярославское ш., д. 124 | 4 813 729,64 | 0,50% | 24 068,65 |
| Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1 | 9 405 981,47 | 0,10% | 9 405,98 |
Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.
Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.
Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.
На самом деле это не жилье, и в свидетельстве о праве собственности такие объекты обозначены как нежилые помещения. Фактически они представляют собой коммерческую недвижимость, согласно Кодексу РФ со всеми вытекающими отсюда последствиями. Именно подобные обстоятельства позволяют строить данный вид объектов на территории бывших промышленных зон и на участках при магистралях, что недопустимо для жилых многоквартирных зданий.
Также все чаще бизнес-центры продают часть своих квадратных метров под такое жилье. Однако бывают и отдельно стоящие лофты (хозяйственный чердак или верхняя часть здания промышленного назначения), особняки и тому подобное. Треть таких площадей расходится под отели, офисы, а семьдесят процентов покупают частные лица как раз для проживания.
Апартаменты не соответствуют санитарным нормам для жилья и в них нельзя оформить постоянную регистрацию
Цена – единственный плюс апартаментов для покупателей, которые выбирают между ними и квартирой. Все остальные характеристики таких помещений – со знаком «минус» по сравнению с жильём в многоквартирном доме:
- Застройщик не должен обеспечить жителей апартаментов элементами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами, поликлиниками.
- На апартаменты не распространяются санитарные нормы для жилых домов СанПиН 2.1.2.2645-10. В таких помещениях может не быть шумоизоляции, а на территории – освещения.
- В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Даже для получения временной регистрации собственник должен подтвердить наличие необходимых для проживания в таком помещении условий: санузла и коммунальных сетей.
Стоимость будет варьироваться в зависимости от их класса. Делятся условно на 4 категории:
А. Это студийный вариант. Представляют собой просторную жилую комнату, объединенную с кухней. Площадь таких помещений до 50 кв. метров. Такое жилье подходит для одного человека либо пар без детей.
В. Имеют две или три комнаты, кухню и санузел. Идеальны для семей с детьми.
C. Более трех комнат, общая площадь превышает 100 кв.метров. Как правило, располагаются в центральных районах мегаполисов и подходят для достаточно состоятельных людей.
Люкс. Как правило – это пентхаусы на верхнем этаже небоскреба либо вилла на побережье. Выгодная инвестиция для последующей сдачи в аренду.
В агентствах недвижимости действует немного иная классификация. Приведем для примера данные, актуальные по состоянию на ноябрь 2018 г.
| Класс | Студии | 1-2-3 комнаты | Общая площадь, м2 | Цена, руб | Пример |
| Эконом | + | + | 17 – 115 | 0,8 – 6,4 млн | «Янтарь» (Электросталь) |
| + | + | 20 – 391 | 1,9 – 6,6 млн | «Солнцево-Парк» (Новая Москва) | |
| Бизнес | — | + | 35 – 88 | 6,7 – 16,9 млн | «Парк Легенд» (Москва) |
Основные отличия апартаментов от квартир
Главное, чем отличаются апартаменты от квартиры, это буква закона. Юридически квартира является жилым помещением, а апартаменты к жилой недвижимости не относятся. Из-за этого возникает масса законодательных нюансов, касающихся напрямую владельцев апартаментов. Это и особенности оформления прописки в апартаментах, и налоговые особенности, и нюансы управления общим имуществом. Разберем все эти моменты в сегодняшней статье.
Интересно, что в российском законодательстве вопросы, касающиеся жилья, регулируются Жилищным кодексом, специальными правилами. Контроль за соблюдением закона в отношении квартир осуществляет местная жилищная инспекция – если права собственника нарушены, он всегда может обратиться за административной или судебной защитой и получить вполне однозначный ответ.
Апартаментов же это не касается. На сегодня в России нет специальных законов об апартаментах, а судебная практика отличается не только по стране, но и по региону. Решение проблем собственника ложится полностью на его плечи.
Отличия от обычных квартир
Прежде чем стать владельцем роскошных и комфортабельных апартаментов, нужно знать, чем они отличаются от привычных всем квартир. Прежде всего, это необходимо для дальнейшей эксплуатации такого особенного типа жилья.
- Квартира относится к жилому фонду, апартаменты – нет.
- Квартира должна располагаться только в жилом доме, а апартаменты можно обустроить и в гостинице, и в офисном помещении (например, для ценных сотрудников).
- Как не удивительно, но квартира может обладать меньшей площадью, что сказывается на комфорте проживания в ней. Существует даже жилье до этих пор без удобств или они присутствуют частично. А в апартаментах наличие кухни и санузла обязательно по Госстандартам. Да и кому будет интересно дорогое помещение для проживания, пускай и временного, без удобств?
- Можно столкнуться и с разными проблемами при желании сделать перепланировку в помещении того или другого типа жилья.
Для перепланировки квартиры получится получить разрешения, если будущие изменения не опасны для прочности конструкции здания в целом, не приведут к рискам изменения, нарушения прочности стен и перекрытия. Часто для перепланировки апартаментов, не входящих в жилой фонд. Проще получить нужные разрешительные документы.
Достоинства и недостатки апартаментов
Положительные стороны:
- Дорогой ремонт, изысканная мебель, современная техника, свободная планировка (не нужно продумывать интерьер самостоятельно).
- Уборка, стирка, глажка специально подобранным персоналом.
- Удобное месторасположение. Обычно их строят рядом с офисными зданиями, в центре города. Жилые дома нечасто имеют такую особенность.
- Дешевая стоимость.
К отрицательным моментам можно отнести:
- Отсутствие льгот на оплату коммунальных платежей. Например, при проживании в квартире можно получить скидку на услуги ЖКХ, если в течение полугода ваш ежемесячный доход ниже прожиточного минимума.
- Цены на коммуналку выше.
- Высокий процент налоговой ставки. В домах жилого фонда он составляет 0,1 %. В офисных и гостиничных зданиях минимум 0,5-2 % от стоимости. За год набегает внушительная сумма.
- Неразвитая инфраструктура соцкультбыта. По закону застройщик не обязан ее обеспечивать, поэтому школы, садики, поликлиники могут быть расположены далеко.
- Отсутствие норм СанПиНа для жилых помещений (при постройке могут не соблюдать требования к освещению, шумоизоляции и т.д.).
- При долевом строительстве в случае банкротства застройщика вкладчики просто признаются пострадавшими без возмещения ущерба.
Чтобы платить минимальный налог (0,5 %), помещение должно подходить под следующие характеристики:
- располагаться в гостиничном комплексе;
- не иметь в документах информации, что объект предназначен под офис, магазин, общепит;
- не стоить больше 300 тысяч рублей по кадастровому паспорту.
Если апартаменты не попадают хотя бы под одно описание, налог увеличивается до 2 %.
Риски при покупке апартаментов
Основной риск при покупке строящихся апартаментов заключается в том, что при банкротстве застройщика есть вероятность потерять деньги. Если покупатели квартир вправе рассчитывать на выплату компенсации от Фонда защиты прав дольщиков, то собственники апартаментов могут лишь заявить денежное требование к обанкротившемуся застройщику. Однако деньги удается получить не всегда.
Как и с квартирами, при покупке апартаментов легко нарваться на мошенников. Нежилой статус недвижимости открывает лазейку для недобросовестных застройщиков и риелторов, которые продают апартаменты не по договору ДДУ, а по другим формам: договору предварительной купли-продажи, соглашению соинвестирования. Важно понимать, что такие договоры не подходят для регистрации права собственности. Чтобы защитить себя, оформляйте покупку только по договору ДДУ.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Какими бывают апартаменты
Есть несколько видов и классов жилья, которое называют апартаментами. Например, самые распространенные виды:
Апарт-отели. Это одно из самых бюджетных решений. Чаще всего количество жилых комнат — 2, реже — 3 и более. Номера больше стандартных гостиничных номеров, потому что разделены на комнаты. В них есть санузел и отдельная кухня либо оборудованный кухонный уголок со всем необходимым для приготовления пищи. Жильцы арендуют такие номера на короткий срок, при этом получают полный набор гостиничных услуг. Например, могут заказать еду в номер.
Доходные дома. Это — обычные многоквартирные дома, которые построены для получения дохода. В них может быть 1, 2, 3 этажа и более. Апартаменты в них — это несколько помещений с кухней и санузлом, отдельным входом. Жильцы снимают апартаменты на длительный срок и получают дополнительные услуги — например, охрану, уборку, приготовление еды.
Кондоминиум отели. Этот тип схож с апарт-отелями. Каждый житель тоже получает отдельные помещения с кухней и санузлом, комплекс гостиничных услуг. Единственная разница с апарт-отелями — то, что жильцы арендуют жилье на длительный срок, а часто впоследствии и выкупают его.
Апартаменты в многофункциональных комплексах. Они расположены не в гостиницах, отелях и доходных домах. Их размещают в других коммерческих помещениях, изначально не предназначенных для проживания. Например, в офисных зданиях. По статусу такая недвижимость ближе к обычным квартирам.
Также у апартаментов есть классы, всего их четыре:
▪ Класс A. Недвижимость похожа на студии. Это — жилая комната, совмещенная с кухней. В помещении также есть санузел. Площадь такого объекта редко превышает 40–50 квадратных метрах. Он подходит молодым парам или тем, кто предпочитает одиночество.
▪ Класс B. В квартире-апартаментах есть 2–3 жилые комнаты. Кухня может быть отдельной или находиться в одной из комнат, обязателен сантехнический узел.
▪ Класс C. Это — просторное жилье площадью более 100 квадратных метров с 3–5 комнатами. Его выбирают состоятельные люди, для которых главный приоритет — жить в престижном районе города.
▪ Класс «люкс». Чаще всего это — апартаменты из двух комнат, санузла, кухни. Они расположены в пентхаусах небоскребов, на берегу моря или в других престижных местах. Дополнительный параметр, который позволяет жилью относится к классу люкс — дорогая отделка.
Выгодно ли покупать апартаменты
Резюмируя выгодность покупки апартаментов в собственность, сравним рассмотренные выше плюсы и минусы. В плюсах — низкая стоимость покупки, большая свобода в расположении (постройка может проводиться не только на землях жилого фонда), упрощённая перепланировка. Из минусов — отсутствие постоянной регистрации, удорожание коммунальных платежей и налогов, вероятность нежелательного соседства и риски несоблюдения санитарных и технических норм. Если покупать апартаменты для последующей сдачи в аренду, то надо понимать, что заниматься поиском квартирантов и соблюдением всех формальностей будет управляющая компания, в строгом соответствии с законодательством об аренде. В каком-то смысле это выгодно, что подтверждает сложившаяся зарубежная практика, где такое использование апартаментов встречается довольно часто. В целом апартаменты хороши как вложение денег (недвижимость остается популярным видом инвестиций), в качестве объекта для сдачи, но для проживания квартира остается удобнее и надёжнее.
Апартаменты не теряют своей популярности у застройщиков, но остаются «белым пятном» в нормативных документах. Размытость статуса и требований к данному виду объектов вызывает опасения у осторожных покупателей, потому что достоинства, при более ясном урегулировании в законе, могут превратиться в недостатки. Однако, апартаменты могут стать грамотным вложением денег для тех, кто разобрался во всех нюансах данного вида недвижимости.
У большинства людей при слове апартаменты возникает ассоциация с роскошью, богатством, достатком, высоким уровнем жизни. Данный вид недвижимости представляет собой просторное, комфортное помещение, арендованное богатыми людьми для проживания на время. О покупке такого жилья в Москве говорят редко. В юридическом понимании апартаменты это номер, жилая площадь которого не может быть менее 40 квадратов. В нем обычно две комнаты, кухня, оборудованный санузел. Либо, роскошный номер высшей категории в гостинице, отеле, пансионате, доме отдыха и т.д. Другими словами можно сказать, что апартаменты не подходят для постоянного проживания в Москве. В них можно жить только временно и нельзя получить постоянную регистрацию. Доступна только возможность получения прописки по месту пребывания (максимум до 5 лет). В стоимость оплаты такого вида жилья входит и обслуживание. Уборка, замена белья, услуги прачечной, парковка, охрана, баня, сауна, питание и т.д.
У достаточно обеспеченных людей есть привычка покупать апартаменты вблизи деловых центров в городах далеких от места проживания. Опять же, данный вид жилья используется не постоянно, а на время отдыха или рабочей командировки. Так как апартаменты не имеют отношения к фонду жилых помещений, они могут быть обустроены даже в офисном здании. Этим они и отличаются от квартиры.