Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Существует ли рассрочка между частными лицами?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Для покупателя явными плюсами является:
- выплата всей стоимости частями;
- отсутствие переплат, если продавец не установил процент;
- возможность проживания в помещении без полной выплаты по нему;
- отсутствие дополнительных платежей при обслуживании в банке;
- наличие права передачи обязанностей по выплатам другому лицу, при согласии продавца.
Минусы:
- за отсутствие оплаты в срок продавец может востребовать квартиру назад;
- при несвоевременной оплате также могут начисляться штрафы, если продавец их прописал в договоре.
Плюсы продавца:
- возможность продать «залежавшуюся» квартиру;
- дополнительно заработать на процентах, если таковые установлены по договоренности.
Из минусов стоит отметить отсутствие всей суммы денег за квартиру сразу, особенно если она требовалась на какие-то цели.
✅ Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку
Чтобы окончательно решить, стоит ли покупать квартиру в рассрочку, необходимо проанализировать все плюсы и минусы сделки:
|
Положительные аспекты сделки |
Отрицательные моменты |
|---|---|
|
Простота оформления. Оформить сделку с рассрочкой легче, чем при покупке квартиры в ипотеку. |
Высокая стоимость. При продаже Продавец несет определенные риски, в частности — риск инфляции, поэтому цена на жилье часто бывает завышена. |
|
Большой выбор квартир от застройщика. Наблюдается тенденция к росту количества новостроек, привлекающих Покупателя еще до завершения строительства, поэтому на рынке первичного жилья выбор квартир большой. |
Маленький выбор квартир на вторичном рынке. Собственники неохотно идут на предоставление рассрочки, поэтому у Покупателя с ограниченным бюджетом выбор невелик. |
|
Кредитная история не учитывается. Кредит могут не выдавать из-за нарушений выплат в прошлом, а при рассрочке история ранее произведенных платежей не берется во внимание. |
Обременение на квартире. Полноправным владельцем плательщик становится только в случае окончательной выплаты стоимости имущества. До тех пор он не может распорядиться квартирой по своему усмотрению. |
|
Быстрое рассмотрение заявки. Для рассрочки достаточно иметь «на руках» первоначальный взнос, который в среднем составляет 30-70% стоимости квартиры. |
Высокие ежемесячные платежи. В отличие от кредита, который можно платить 5-30 лет, рассрочка предоставляется всего на 1-3 года, из-за чего многим такие взаиморасчеты приходятся не «по карману». |
|
Страховку оформлять не обязательно |
✅ Прочие виды рассрочки
Помимо наиболее распространенных форм передачи жилья с длительной оплатой от застройщика и собственника на вторичном рынке, встречаются и иные формы рассрочки:
- Государственная. В случае предоставления соответствующих документов семьям выделяется жилье по госпрограммам. При улучшении материального положения жильцы вправе подать документы в администрацию для получения разрешения на выкуп жилья в рассрочку. В ходе экспертизы устанавливается, предоставить ли возможность выкупа квартиры, или нет.
- Выкуп в счет аренды. Это малораспространенная, но применяющаяся форма рассрочки, при которой за арендная плата вносится в счет стоимости квартиры.
Любой из вариантов приемлем для покупателя, однако необходимо совершать сделку только под руководством юриста, обеспечивающего проверку надежности контрагента.
Покупка недвижимости в строящемся доме в рассрочку обязательно сопровождается составлением договора долевого строительства, что позволяет подтвердить наличие прав у дольщика и наличие обязанностей у застройщика.
Если же объект уже был зарегистрирован на другое лицо, то понадобится составление договора купли-продажи.
Процедура позволяет избавить граждан от необходимости обращения в банковские организации для получения ипотеки или потребительского кредита. Оформление ссуды потребуется только в том случае, если сумма соглашения слишком крупная для самого покупателя.
При оформлении займа объект в независимости от стадии строительства, на которой он находится, будет передан в качестве залога. Недвижимость перестает считаться залогом только в том случае, если клиент выплатить полную сумму долга и сможет представить доказательства погашения займа в виде документов.
Кроме этого, существенным плюсом является цена, которая на ранних этапах строительства дома минимальна.
Ипотека – это альтернативный вариант, который влечет за собой начисление большой переплаты по процентным ставкам. Для сравнения: средний максимальный срок рассрочки – 2 года, а средний максимальный срок ипотеки – 30 лет.
Покупка жилья в строящемся доме избавляет гражданина от: уплаты ЖКУ, компенсации рисков на уничтожение объекта, личностных обязанностей и титульное страхование. Также не потребуется оплата комиссии, которую требует банк за использование своих денежных средств.
Для девелопера: покупателей больше, риски выше
Для застройщика ипотечные покупатели в целом выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: если при ипотеке вся сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, то при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.
«Именно поэтому некоторые компании и взимают проценты: суть в том, чтобы компенсировать отсрочку поступления оплаты за квартиру», – объясняет директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева.
Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.
Если проводить сравнение с субсидированной ипотекой, когда застройщик компенсирует банку льготный процент для клиента, то при рассрочке затрат нет, но есть риск, что у покупателя возникнут проблемы с выплатами. При этом, как отмечает директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов, застраховать себя на случай невыплаты покупателем долга по рассрочке застройщику достаточно проблематично.
Трудности с выплатой долга: отсрочку переоформят в ипотеку, уже уплаченное – вернут. В теории Пени, штраф и даже расторжение договора с удержанием некой суммы по нему в пользу застройщика грозят покупателю квартиры за просрочку платежа по рассрочке, перечисляет генеральный директор компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.
Со стороны кажется, что у рассрочки сплошные плюсы, ведь от вас требуют внести лишь часть суммы, а договор при этом оформляют как будто покупка уже произошла. ДДУ в этом случае также регистрируется на имя покупателя. Плюсы рассрочки:
- возможность внести лишь часть нужной суммы;
- минимальная переплата (примерно 5-10%);
- нулевой контроль за доходами дольщика.
Это действительно выгодно, особенно если сравнивать рассрочку с банковским кредитом.
На заметку. Стоимость жилья не увеличивается за счет переплаты и если, вы допустим инвестор, то можно заработать приличные средства на перепродаже уже готового жилья.
Но у схемы рассрочки есть и свои недостатки, о которых также не стоит забывать.
Минусы рассрочки:
- необходимость оплаты даже в случае замораживания строительства;
- солидные штрафы и пени за просрочку;
- программы рассрочки могут быть предусмотрены только для невостребованных квартир;
- переплата при процентной рассрочке.
К тому же далеко не все компании-застройщики готовы предложить программы рассрочки для своих клиентов. Если квартиры активно раскупают, то застройщик может быстро свернуть программы, предпочитая сразу получить стопроцентную оплату еще не построенного жилья.
Зачем нужна ипотека между физическими лицами?
Сегодня на вторичном рынке недвижимости сложилась непростая ситуация. Спрос находится на низком уровне, цены не растут, на неликвидные варианты – снижаются, сроки экспозиции увеличиваются. При этом ипотека на «вторичке» практически недоступна: ставки высоки, а получить кредит не так просто. Это приводит к тому, что и продавцы, и потенциальные покупатели оказываются в невыгодной позиции: первые не могут продать свои объекты, а вторые не имеют возможности их приобрести.
Особенно страдают альтернативные сделки, когда люди хотят улучшить жилищные условия, продав имеющееся у них жилье, находят подходящий вариант, но старая квартира никак не продается. Заплатить за новую они не могут и «альтернатива» срывается.
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
Рассрочка на квартиру от собственника
Покупка квартиры на рынке вторичного жилья предусматривает вариант составления договора купли продажи, в котором установлены условия:
- Передать объект покупателю, для владения и использования по назначению на основании договора.
- Определить условие передачи денежных средств частями, с установлением сроков расчёта с продавцом и указанием периодов производимых выплат.
- Прописать условие, дающее право собственности на объект после проведения взаиморасчётов.
- Договориться на случай непредвиденных и иных ситуаций, не позволяющих выполнить обязательства. Предусмотреть пени и санкции за их невыполнение.
- Прописать ситуации, в которых договор стороны расторгнут по согласию или односторонне.
Собственник вправе при покупке жилья допустить для покупателя различные условия передачи денег.
Какие проценты и сроки предоставления рассрочки предлагают застройщики
За последние годы застройщики достаточно сильно изменили условия предоставления рассрочки. Как вспоминает Наталья Шаталина, в 2016 году, когда начали снижаться ипотечные ставки, девелоперы стали предлагать беспроцентную рассрочку вместо процентной, но увеличили первоначальный взнос с 30% до 50-60%, таким образом увеличив собственные гарантии. Часто размер первоначального взноса зависел от стоимости квартиры. К примеру, у покупателей в рассрочку «однушки» просили 50% от её стоимости, «двушки» – 40%, «трешки» – 30%. То есть в абсолютном выражении сумма, которую вносили покупатели, была одинаковой.
Как уже отмечалось, сегодня в большинстве проектов массового сегмента можно оформить беспроцентную рассрочку, то есть в конечном итоге не переплатить за квартиру.
Шаталина говорит, что на сегодняшний день осталось лишь два варианта процентной рассрочки. Первый – краткосрочная рассрочка под низкий процент, около 2-3% годовых. Поскольку ставки являются очень низкими, то не конкурирует с ипотекой. Второй вариант – рассрочка под процент сроком до года либо до сдачи проекта в эксплуатацию. При этом придется уплатить процент, максимально близкий к ипотечной ставке. Шаталина говорит, что это дает покупателю достаточно выгодный процент, отсутствие комиссий, а также необходимости собирать документы, как это требуется при оформлении ипотеки.
Практически во всех случаях застройщики готовы предоставить процентную или беспроцентную рассрочку на срок, не превышающий подписание акта приема-передачи квартиры. По словам экспертов Capital Group, поскольку этот акт подтверждает, что застройщик выполнил все обязательства по договору долевого участия, к моменту его подписания покупатель должен выплатить полную стоимость объекта. Затем новый хозяин может подавать документы в Росреестр для оформления квартиры в собственность. По данным «ИНКОМ-Недвижимости», покупая квартиру на начальном этапе строительства, можно рассчитывать не более чем на 24-26 месяцев рассрочки.
Срок предоставления рассрочки в более дорогих сегментах может быть больше, причем как процентной, так и беспроцентной. Но до момента выплаты полной стоимости объекта его нельзя оформить в собственность. В «Дон-Строй Инвесте» поясняют, что покупатель квартиры в проекте бизнес-класса может получить рассрочку сроком до 5 лет с довольно комфортной ставкой – 4%. В этом сегменте рассрочка как инструмент продаж показала свою эффективность, и сегодня в некоторых проектах ключи начинают выдавать еще до окончания выплаты.
Риски купли-продажи квартир в рассрочку
Приобретение с выплатой частями считается удобным инструментом, не отягощающим семейный бюджет. Покупка сопровождается определенными рисками квартиры в рассрочку. Часто встречаются ситуации, когда заключается предварительный ДДУ, клиент выплачивает всю сумму, но жилье так и не получает.
Договор купли-продажи квартиры в рассрочку или инвестиционный договор, заключенный предварительно, позволяет строительной компании скрыть свои незаконные действия. При уклонении от обязательств, умышленном затягивании сроков строительства либо введения объекта в эксплуатацию, оформить право собственности можно через суд, если:
- строительная компания имеет разрешающие строительство документы;
- покупатель выплатил 100% стоимости квартиры в рассрочку от застройщика;
- имеются доказательства, подтверждающие привлечение вложенных денег в строительство данного объекта.
При нарушении условий сделки и уклонении от обязательств пострадавшая сторона имеет право взыскать с компании вложенные средства в двойном размере. Следует помнить, что предварительный договор не имеет юридической силы для сторон, поэтому не несет имущественных обязательств. В суде достаточно сложно отстоять права собственности на квартиру в новостройке в рассрочку, представляя подобную бумагу.
В основной ДДУ вносят положения, предусматривающие порядок сдачи объекта инвестору (). После оплаты 80% долга по закону допускается передача прав личной собственности. Такое решение застройщики выносят очень редко, так как существует высокий риск неуплаты остатка. Если в договоре продажи квартиры в рассрочку оговорен порядок передачи прав на объект, рекомендуется также изучить положения об аннулировании сделки. Просрочка может стать причиной разрыва в одностороннем порядке.
Преимущества и недостатки совершения сделок в рассрочку
Как и любому явлению, которое преследует цель взаимной выгоды, заключению договора купли-продажи квартиры в рассрочку сопутствуют как положительные стороны, так и определённые риски.
В первую очередь, безусловно, для продавца – это возможность продать объект недвижимости и получить деньги.
Для покупателя — отсутствие дополнительных оплат, таких как проценты и страхование жизни, предусмотренных при ипотечных сделках. Кроме того, нет необходимости собирать дополнительные документы. И главный плюс – это своя крыша над головой.
Недостатки таких сделок в том, что такие объекты недвижимости после заключения договора могут с большой вероятностью стать предметом мошенничества, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
Во избежание негативных последствий, перед заключением договора покупатель и продавец должны самостоятельно изучить данную юридическую процедуру.
Сопоставить свои финансовые и фактические возможности с объективной реальностью, и, при необходимости, воспользоваться консультативными услугами профессиональных юристов – только при соблюдении этих условий рассрочка по договору станет выгодным предприятием для обеих сторон.
Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку
Оформляя рассрочку на квартиру, учтите следующие преимущества:
- переплата при рассрочке минимальна или отсутствует. Низкие проценты чаще всего предусмотрены для краткосрочных договоров. Если вы оформляете рассрочку больше, чем на двенадцать месяцев, вы будете переплачивать порядка 12 процентов годовых;
- нет скрытых платежей и комиссий;
- нет необходимости страховать жизнь и здоровье покупателя;
- вам не придется платить за оценку квартиры;
- не требуются дополнительные документы, такие как справка о доходах;
- нет посредника в виде банка.
Недостатки покупки недвижимости в рассрочку:
- Если речь идет о вторичном рынке, то большинство вариантов на нем невозможно купить в рассрочку.
- Не все застройщики готовы предоставить рассрочку.
- Из-за того, что рассрочка оформляется на небольшой срок (от 3 месяцев до 2 лет), необходим высокий первый взнос и высокие платежи.
Ответственность за просрочку платежей
Договором может быть предусмотрена ответственность в виде штрафов и пени для покупателя при несвоевременном внесении платежей. На основании ст. 332 ГК РФ продавец вправе взыскать с покупателя законную неустойку, даже если она не указана в договоре – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
На основании п. 2 ст. 489 ГК РФ при нарушении обязательств продавец вправе потребовать возврат недвижимости, отказавшись от исполнения ДКП.
Исключение – ситуация, когда покупатель уже оплатил половину стоимости квартиры: в этом случае она не возвращается, но для урегулирования вопроса придется обращаться в суд.