Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коротко о главном в ТСЖ: председатель правления и его рабочие риски». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.
Глава товарищества жильцов имеет следующие полномочия:
- обладает правом подписи финансовых документов;
- может вести бухгалтерский учет организации;
- вправе самостоятельно заключать сделки в интересах товарищества, для которых не требуется согласование решения с другими членами организации;
- издает распоряжения, которые подлежат обязательному выполнению другими должностными лицами;
- выступает в роли инициатора общих собраний жильцов и членов правления, устанавливает время и цель их проведения;
- может действовать от имени сообщества без наличия доверенности;
- выполняет кадровые перестановки (увольнять и принимать новых сотрудников), а также наказывать или поощрять (штрафы, премии) должностных лиц;
- обладает правом решающего голоса, если при голосовании члены ТСЖ не пришли к единому выбору.
Как стать председателем?
Выбор человека на председательское место проводится на собрании собственников ТСЖ. На его должность может встать человек, который входит в состав членов правления.
После выбора должностного лица он может находиться на этой должности не больше двух лет.
Как только претендент вступит на должность, необходимо подписать договор, в котором прописаны дисциплинарная и материальная ответственности должностного лица. Это важно, так как таким образом можно разрешить вопрос в случае причинения ущерба.
Когда один председатель сменяется другим, необходимо сообщить об этом в налоговую, так как ТСЖ — это организация, то есть, требует изменений в ЕГРЮЛ.
Как уже было сказано, претендент на должность обязан знать нормативы и законы и действовать в соответствии с ними, в частности это кодексы, к которым относятся:
- Жилищный.
- Гражданский.
- Земельный.
Соискатель должен уметь разбираться в документах, правильно адаптировать их, быть внимательным, в противном случае велика вероятность попасть в неприятную ситуацию.
Также полезно разбираться в технических сооружениях, коим является многоквартирный дом.
Необходимы и способности психолога, ведь председателю придется общаться с жителями дома, имеющими разный характер. Нужно также уметь отстаивать свои интересы, ведь придется “сражаться” с государством за проведение ремонта и для решения других важных жилищных вопросов.
На управляющей роли нужно быть готовым к негативным отношениям с чиновниками и другими государственными служащими.
То есть, характер должен быть спокойным и непоколебимым, ни в коем случае нельзя вступать в перепалки с государственными служащими.
Хорошо, если есть команда поддержки, которая готова работать на благо жилищного товарищества. Чтобы получить должность, необходимо на собрании ТСЖ предложить свою кандидатуру. Если она наберет наибольшее количество голосов — она будет получена.
В первую очередь на новом месте необходимо изучить все документы. Обязательно узнать информацию о количестве владельцев жилья в ТСЖ, арендаторов, площади квартир, также нужно ознакомиться с фамилиями и именами должников по коммунальным счетам.
Обязательно заключают трудовой договор одного из типов:
- стандартный;
- гражданско-правовой, который представляет из себя акт о предоставлении услуги в течение определенного времени.
Вне зависимости от того, какой это договор, человек на должности несет ответственность за все свои действия.
Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ
Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.
Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.
Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:
- оформив трудовой договор;
- заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Как и кто избирает правление ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).
К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.
Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.
Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.
Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.
Должностная инструкция председателя ТСЖ
Полномочия председателя регламентированы соответствующей должностной инструкцией инструкцией. В ней указаны права, обязанности и полномочия. Зачастую в инструкции прописывается освобождение его от должности, необходимость отчитываться перед жильцами и др.
В должностной инструкции часто указывается возможность временно возложить свои обязанности на стороннего управляющего. В инструкции также прописывается то, может ли он осуществлять работу по совместительству.
Должностная инструкция издается в письменном виде. Она подписывается правлением ТСЖ и самим председателем. В инструкции обязательно должна быть сделана отметка об ознакомлении. В противном случае, председатель ТСЖ будет считаться не вступившим в свою должность. Все изменения в инструкцию могут вводиться только путем проведения общего собрания и, соответственно, голосования. По результатам проведения собрания издается протокол, который и будет являться основой для внесения изменений.
Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.
В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:
- какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности, нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
- председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома, например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
- председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
- установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем.
Кто может стать председателем
Стоит знать требования к председателю, чтобы понимать, у какого человека есть шансы занять эту ответственную должность. Потребуется соответствовать тем критериям, которые применяются к главе товарищества, чтобы принять участие в выборах в качестве кандидата. Однако даже если все требования соблюдены, нет гарантии, что конкретного человека изберут. Ведь именно люди принимают решение, подходит определенный гражданин на должность или нет.
Решая вопрос, кто может быть председателем, в первую очередь отметим навыки, опыт и знания. У гражданина должно быть среднее или высшее образование в сфере строительства или ЖКХ. Также должен быть опыт работы по профессии не менее 1 года. В некоторых городах существуют специальные курсы, которые подготавливают к должности и помогают расширить свои знания. Их надо будет обязательно пройти, если они существуют в населенном пункте.
П. 2 ст. 149 ЖК РФ гласит, что лицо, ставшее главой, наделяется всеми полномочиями решением собрания и правления, и никакой доверенности ему не нужно.
Однако правление во главе с начальником имеет право нанимать сотрудников, не выходя за рамки обозначенных пределов расходов на зарплату (п.5 ст. 148 ЖК РФ).
Если среди членов кооператива не оказалось человека, свободного во времени, грамотного, хорошо знакомого с экономикой, бухгалтерией, обладающего харизмой и инициативностью, и обязательно организаторскими способностями с элементами ораторского искусства, даром убеждения, то ставший волею судеб владельцем этого кресла человек не сможет самостоятельно решать все вопросы касательно деятельности сообщества жильцов.
В этом случае, или когда хозяйство товарищества солидных размеров, правление может взять на работу управляющего по договору найма (п.п. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ, ст. 421 ГК РФ), который вообще может быть для товарищества человеком «левым», но зато профессионалом в сфере ЖКХ, и станет работать в тандеме с главой.
В этом случае для совершения серьезных сделок и подписания бумаг с третьими лицами управляющему понадобится доверенность, которую выдаст председатель. Таким образом, управляющий станет руководить по доверенности (гл. 10 ГК РФ).
Образец доверенности от председателя ТСЖ на предоставление его интересов.
Правление ТСЖ, за что отвечает и какие полномочия имеет
Правление ТСЖ – это исполнительный орган, отчитывающийся перед общим собранием членов товарищества. Его главная задача — решение различных вопросов, возникающих в ходе работы товарищества, кроме тех, что законодательно отнесены к сфере общего собрания собственников квартир и/или членов товарищества.
Так, правление не полномочно вносить изменения в устав или утверждать его новую редакцию, реорганизовывать или ликвидировать ТСЖ, избирать своих членов, устанавливать величину взносов и других платежей, являющихся обязательными и т.д.
Условно говоря, правление создается для поддержания рутинной деятельности товарищества, решение же ключевых, фундаментальных вопросов возлагается на общее собрание членов товарищества и собственников квартир.
В некоторых случаях участники ТСЖ самостоятельно определяют, к чьей компетенции будет отнесен тот или иной вопрос. Например, правление по умолчанию вправе самостоятельно избрать председателя, но уставом это право может быть закреплено за общим собранием членов ТСЖ.
Правление состоит только из тех лиц, которые имеют членство в ТСЖ. Кодексом не установлено, на какой минимальный срок они могут избираться, но ограничивается максимальное пребывание в правлении – не больше двух лет.
В обязанности правления входит исполнение следующих требований:
- контролировать ТСЖ на предмет соблюдения требований законов;
- содействовать своевременности внесения членских взносов;
- управлять многоквартирным домом, в т. ч. нанимать и увольнять работников, заключать различные соглашения на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и т.д.;
- вести всю документацию ТСЖ, начиная реестром членов товарищества и заканчивая бухучетом;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и др.
Организация товарищества собственников жилья/имущества
ТСЖ & ТСН
(нюансы организации)
В последнее время наблюдается стойкая тенденция строительства коттеджных посёлков, которые по сути являются некой заменой Садовых и огородных товариществ или же их разновидностью.
В законе нет определения понятия Коттеджный посёлок и этот вызывает массу вопросов, не точностей и применений аналогии права взамен прмых норм.
Так же многие собственники в многоквартирных домах уже не оставляют на откуп муниципальным службам и управляющим компаниям вопросы управления недвижимостью, создания новых объектов общего пользования и капитальный ремонт имеющихся.
Сейчас многие дома и коттеджные посёлки переходят на систему самоуправления. Организуются товарищества собственников жилья, товарищества собственников недвижимости, инициативные группы среди жильцов. В действительности это один из наиболее эффективных и рациональных способов управления недвижимостью и общим имуществом.
Согласитесь, что наиболее заинтересованы в заботе об общем имуществе, его сохранности и улучшении его собственники.
При принятии решения о самостоятельном управлении имуществом возникают вопросы: как зарегистрировать? Как провести общее собрание? Как оформить протокол общего собрания? И первый, на мой взгляд, один из самых важных вопросов: насколько возможно реализовать задуманное? Соответствует ли желание возможностям?
Если мы говорим о ТСЖ, то ответы на большинство вопросов уже содержатся в Жилищном кодексе, судебной практике и разъяснений судов по этому вопросу тоже достаточно. А если это новая или не часто используемая форма? Например, объединение нескольких домов в одно ТСЖ или ТСН в коттеджном посёлке? Процедуры вроде бы те же. Но есть и большие различия, которые кроются в мелочах.
Если мы говорим об объединении нескольких жилых домов в одно ТСЖ, то нужно учесть несколько нюансов:
Управление общим имуществом. Это основной момент, который должен быть учтён. А как понять есть ли общее имущество у двух стоящих отдельно друг от друга домов? На первый взгляд ответ очевиден: конечно же нет. Но если присмотреться и внимательно проанализировать ситуацию, вполне возможно, что ответ изменится на да.
- Итак, что может и должно объединять два многоквартирных дома:
- · Наличие общей границы земельных участков, по данным ЕГРН;
- · Совместное использование общего имущества допускается проектной документацией этих домов;
- · Обеспечение работоспособности общего имущества одного дома зависит и или достигается путем технологического подключения к общему имуществу в другом доме;
- · Наличие элементов инфраструктуры, которые предназначены для использования собственниками помещений обоих домов;
Но и после проверки всех сведений и принятия решения об объединении двух многоквартирных домов в одно ТСЖ необходимо оформить протокол общего собрания собственников о создании такого ТСЖ.
Решения о создании такого объединённого ТСЖ принимаются собственниками обоих домов на общих собраниях собственников в каждом многоквартирном.
Решение будет считаться принятым если «за» проголосует большинство (не менее 2/3) собственников помещений каждого из домов.