Как выделить долю в ипотечной квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить долю в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Зачастую при приобретении недвижимости созаемщиками являются несовершеннолетние дети. Это возможно, например, при задействовании сертификата на материнский капитал. Стоит отметить, что препятствий для продажи доли нет. Однако, чтобы не нарушить статьи законодательства и права ребенка, во время процедуры необходимо соблюсти довольно много условий.

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

• досрочное погашение кредита;

• разделение оплаты;

• переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

• Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

• Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

• Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

• покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

• Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

• Продавец получает средства за недвижимость.

Кто готов купить квартиру в ипотеке?

У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.

Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.

Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.

И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.

К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке

Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.

Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.

И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.

Как передать свой долг новому собственнику доли

Заемщик не имеет права производить какие-либо действия с принадлежащей ему залоговой недвижимостью без согласия банка. Поэтому если вы планируете продать долю в ипотечной квартире, в первую очередь обратитесь к кредитору. При соблюдении всех формальностей банк может разрешить перевод долга с должника на другое лицо. Если заемщик нашел покупателя на свою долю, а покупатель хочет взять ипотеку, как раз произойдет смена должника.

Например, гражданин Иванов является собственником комнаты в коммуналке и выплачивает за нее кредит. Однажды Иванов потерял работу и решил продать комнату гражданину Петрову. Петров имеет небольшие накопления, но этих средств недостаточно на покупку комнаты. Поэтому Петров подает заявку на ипотеку в банк, где взял некогда кредит гражданин Иванов. Если банк признает Петрова подходящим и благонадежным заемщиком, Иванов может рассчитывать на одобрение смены должника по кредиту. Вряд ли Иванов получит выгоду от этой сделки, зато с банковскими долгами он точно рассчитается.

Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ

Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.

Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.

Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.

На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.

Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.

Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.

Какие банки выдают ипотеку на долю недвижимости?

Для банков ипотека на часть квартиры сопряжена с рисками, поэтому не все финансовые организации оказывают подобную услугу. Кредит дадут в Сбербанке, Альфа-банке, ВТБ, но процент будет достаточно высоким (в среднем, 9-11%). Обязательное условие — первоначальный взнос в размере 15-20% от полной суммы кредита. Он нужен, чтобы подтвердить платежеспособность клиента. Жилищную ссуду дают на срок от 10 до 30 лет.

Пошаговая инструкция, как взять долю в ипотеку:

1. Обратитесь в банк, напишите заявление, заполните анкету.
2. Дождитесь ответа в течение 5 рабочих дней.
3. При положительном решении соберите полный пакет документов и отправьте на проверку в финансовую организацию.
4. Выберите подходящий объект недвижимости, получите письменное согласие на сделку от всех собственников жилья.
5. Пригласите оценщика для определения стоимости доли.
6. Внесите первоначальный взнос, оформите страховку и получите кредит.
7. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Какие документы нужны:

• Паспорт.
• Копия трудовой книжки или свидетельство о регистрации ИП.
• СНИЛС.
• Справка о доходах.
• Документ о семейном положении.
• Свидетельство о рождении детей (при наличии).

Рекомендуем заранее позвонить в банк и уточнить полный список бумаг.

Плюсы и минусы сделки

Основным преимуществом называют цену: доля стоит намного дешевле, чем отдельная квартира. Свои квадратные метры впоследствии можно продать и расширить жилплощадь.

Минусы сделки:

• выбор недвижимости ограничен;
• нужно получить согласие всех владельцев;
• жить придется на одной территории с посторонними людьми;
• имущество находится в обременении до полного погашения долга.

Покупая долю в квартире, человек должен понимать: вопросы по жилью решают с другими собственниками. Главное, чтобы попались адекватные соседи, тогда совместное проживание будет мирным и комфортным.

Может ли банк отказать в выдаче ипотеки

Да, может. Бывают ситуации, когда кредиторы заранее оговаривают ограничения на выдачу ипотеки, и в их числе — сделки между близкими и взаимозависимыми родственниками. Но даже если такого ограничения нет, банковская организация все равно вправе отказать — обычно это происходит, если у кредитора возникают подозрения:

• сумма сделки слишком маленькая, а стоимость квартиры заявлена существенно ниже рыночной;
• родственник, продающий недвижимость, не имеет в собственности иного жилья и не предоставляет доказательств того, что ему есть где жить после сделки;
• сделка совершается с использованием наличных.

Банк может для перестраховки затребовать у заемщика свидетельства наличия первого взноса: на банковском счету или наличными. Это делается, чтобы избежать нецелевой траты ипотечных средств. Подозрительность кредитора по отношению к семейным сделкам — фактор, из-за которого куплю-продажу надо планировать особенно внимательно.

Что стоит учесть перед покупкой недвижимости у родственника

Несмотря на все ограничения, покупка жилья у родственника в ипотеку возможна — хотя такая сделка может оказаться менее выгодной, чем приобретение недвижимости у постороннего. Банки с подозрением относятся к подобной купле-продаже — стоит соблюсти ряд условий:

• заранее приготовить первый взнос и показать кредитору доказательства его существования;
• убедиться, что стоимость жилья соответствует рыночной, а среди его владельцев нет несовершеннолетних;
• узнать о возможности или невозможности получить налоговый вычет;
• документально подтвердить, что продавцу есть где проживать после продажи жилья;
• указать полную стоимость квартиры в договоре купли-продажи;
• совершать все операции исключительно в безналичной форме.

ЭОС напоминает: к ипотеке нужно относиться серьезно. Это долгосрочный кредит, где в качестве залогового имущества выступает недвижимость, и риски при неуплате существеннее, чем при просрочке потребкредита. Мы советуем проявить внимательность и заранее уточнить особенности сделок между родственниками в кредитном отделе банка.

Одобрит ли банк заявку по ипотеке, если еще предыдущая не погашена

Очень многие люди сталкиваются в своей жизни с необходимостью получить последующую ипотеку без конечного расчета по первой. Причинами такой необходимости могут стать различные ситуации, например, рождение детей у семейной пары. Давайте рассмотрим, как продать ипотечную квартиру и в ипотеку купить жилье большего метража, какие существуют важные моменты в такой операции.

Возможность выдачи повторной ипотеки есть, но в таком случае человек столкнется с дополнительными сложностями. Банки всегда стремятся свести свои риски к нулю, поэтому будут более тщательно проверять повторную заявку, тем самым увеличивая срок ожидания решения.

Намного меньше проблем будет у тех лиц, которые могут внести первоначальную сумму по второй ипотеке, имеют достаточный уровень заработной платы, и у которых не было просрочек по первому договору. Решающим критерием будет и остаток по ипотечному договору. Как показывает практика, первая ипотека должна быть погашена процентов на 70 или более.

Как найти покупателя на ипотечную квартиру?

Процесс поиска покупателей не отличается от обычной сделки купли-продажи. Всё начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ — привлечь риелтора. Также можно обратиться к профессиональному оценщику или оценить стоимость самостоятельно. В последнем случае можно воспользоваться бесплатным сервисом оценки жилья на спроси.дом.рф или проверить специализированные сайты по купле-продаже недвижимости.

Чтобы повысить привлекательность жилья, предложите на него скидку. Часто собственники продают ипотечные квартиры с дисконтом, потому что процедура связана с дополнительными сложностями по сравнению со стандартной продажей недвижимости. Впрочем, данный пункт является предметом договоренности сторон.

Нюансы применения налогового вычета при ипотеке

Ипотечная квартира, равно как и прочая приобретенная в браке недвижимость, по Гражданскому кодексу признается совместно нажитым имуществом (ст.256 п.1). Поэтому оба супруга после покупки жилья вправе получить по ней имущественный вычет, но лишь в рамках действительных затрат на приобретение жилплощади. Напомним, что установленный Налоговым кодексом лимит по вычету НДФЛ для каждого гражданина – 2 млн. руб.

К сведению: с маткапитала, внесенного в счет оплаты жилищной ипотеки, получить имущественный вычет невозможно. При обращении за вычетом требуется вычесть сумму маткапитала из стоимости жилья, заявляя к вычету только эту разницу (ст.220 п.5 Налогового кодекса).

Супругам необходимо распределить вычет между собой, оформив (заявлением). Как распределить вычет – решать супругам. Отметим, что возвращение вычета возможно только лишь для работающих супругов, получающих «белую» зарплату, с которой выплачивается НДФЛ.

На кого из супругов оформлена ипотека, кто из них является собственником жилплощади – не важно (письмо Минфина за №03-04-07/71589 от 31.10.2017). К примеру, по купленной за 2 млн. руб. квартире каждый супруг имеет право получить вычет с миллиона рублей. Или распределить иначе, допустим, с 1,5 млн. руб. возвращает налог супруг, а с 500 тыс. руб. – супруга.

Право имущественного вычета родственникам передать нельзя. Если квартира приобретена в ипотеку пенсионером, не имеющим налогооблагаемых доходов (только пенсия), вычет не может быть переведен на его взрослых детей.

Получается, что право на вычет в такой ситуации есть, но возвратить НДФЛ невозможно, поскольку пенсии налогом не облагаются. Однако пенсионеры вправе перенести вычет на три налоговых периода, предшествующих покупке жилья (ст.220 п.10 Налогового кодекса). При наличии доходов с выплаченным 13% НДФЛ за три предыдущих налоговых периода пенсионер вправе получить по ним вычет.

Если родители оплачивали долю ребенка в ипотечной квартире, они вправе возвратить НДФЛ с этих расходов (ст.220 п.6 Налогового кодекса). «Родительский» двухмиллионный лимит на возврат налога при этом не увеличивается, т.е. затраты по доле ребенка входят в него. После достижения ребенком 18 лет и приобретения им квартиры у него возникнет право на собственный, полноразмерный вычет.

Преимущества и недостатки оформления долевой ипотеки

Оформленный в банке кредит на выкуп доли в квартире имеет свои плюсы и минусы для заемщика:

Преимущества	Недостатки
Низкая стоимость жилплощади. Небольшой годовой процент, а следовательно, приемлемые платежи	Сложная процедура оформления, требующая предельной точности и внимательности

Банку такой вид сделки невыгоден, поскольку присутствуют риски ‒ возможная потеря платежеспособности клиента и трудности с реализацией неликвидного имущества.

Чтобы продать квартиру без риска, сделку оформляют через банк. Так же можно свести риск к минимуму, продавая недвижимость через риэлтора. Каждая реализация недвижимости производится по своему. Рассмотрим основные положения.

Схема сделки производится по следующему алгоритму:

• Прежде всего, необходимо получить одобрение сделки банком;
• Работники кредитного учреждения рассчитывают оставшуюся задолженность по кредиту;
• Продавец вносит недостающую сумму в банк. Это могут быть собственные средства, заемные у покупателя. Они помещаются в банковскую ячейку. Вторую часть денег, предназначенную продавцу, помещают в другую ячейку;
• Оформляется договор купли-продажи. Передают его в Росреестр для регистрации;
• После регистрации происходит передача денежных средств участникам сделки. Или покупатель подписывает залоговые обязательства на себя. В этом случае первая часть денег не взимается;
• Банк передает право собственности на недвижимость покупателю;
• Продавец получает доступ к ячейке с деньгами.

На этом сделка считается завершенной.

Как выкупить долю в квартире в ипотеку?

1. В первую очередь, вы должны являться гражданином Российской Федерации. Это значит, что в вашем паспорте должна стоять отметка о гражданстве нашей страны. Жителям других государств, республик, получить ипотеку на территории России практически невозможно и проблематично.
2. Следующее условие состоит в том, что вы можете получать ипотечное кредитование в финансовой организации, расположенной в том субъекте, где вы собираетесь приобретать долю. Также, весомым плюсом является факт того, что вы прописаны в этом же субъекте.
3. Банки не одобряют ипотеку на долю в квартире, да и на другие виды имущества тем, кто имеет негативную кредитную историю, или другие проблемы, связанные с неуплатой кредита в финансовых организациях. Поэтому позаботьтесь о чистоте своей кредитной истории.
4. По возможности, вы должны официально трудиться, иметь трудовую книжку, а также постоянный доход. Банки заинтересованы только в тех клиентах, которые могут ежемесячно вносить определенную сумму для погашения ипотеки. И только постоянная работа может уверить банк в том, что перед ними находится добропорядочный плательщик.

Условия ипотечного кредита на часть недвижимости

Для финансовой организации выдача ипотеки на долю в квартире связана с повышенными рисками. Кроме того, заемщик получает меньше денег в долг. Поэтому выгодность услуги для банка снижается. В связи с этим компании стремятся к получению максимальной выгоды от сотрудничества с заемщиками, желающими купить часть собственности. Услуга отличается повышенной процентной ставкой. Если средняя переплата по классическому жилищному займу составляет 8,5% годовых, то в случае получения ипотеки на долю показатель возрастает до 10%.

Внимание

Необходим первоначальный взнос. Он требуется для того, чтобы банк убедился в наличии средств у клиента. Если речь идёт о получении ипотеки на долю в квартире, показатель также будет выше среднерыночного. Гражданин обязан предоставить 15 – 20% от цены помещения.

Срок возврата кредита зависит от получаемой суммы, финансового положения заемщика, стоимости недвижимости, пожеланий клиента. Максимальный срок расчёта доходит до 30 лет. Однако в большинстве ситуаций ипотека на долю даётся не более, чем на 10 лет.

Размер лимита по предложению варьируется от 300000 до 50 млн руб. Определяя доступную сумму для заемщика, банк обращает внимание на финансовое положение гражданина, его благонадежность и особенности предстоящего расчёта. Обычно получить больше 10 млн руб проблематично.

Похожие записи:

• как узнать мастер спорта человек или нет
• Единый налоговый платёж с 2023 года: что надо знать предпринимателю
• Продление срока действий водительских удостоверений на 3 года