Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Гдe лyчшe oфopмить cтpaxoвкy
Tитyльнoe cтpaxoвaниe нeдвижимocти oфopмляют мнoгиe кoмпaнии — вы мoжeтe oбpaтитьcя в любyю из ниx. Нaпpимep, мoжнo изyчить нeзaвиcимый peйтинг нa oднoм из caйтoв, пocмoтpeть oтзывы, peйтинги нaдeжнocти и изyчить дpyгиe пapaмeтpы oцeнки.
Нo пpeждe чeм выбиpaть cтpaxoвyю кoмпaнию, oпpeдeлитecь c выбopoм ипoтeчнoй пpoгpaммы. Oт тoгo, в кaкoм бaнкe вы плaниpyeтe пoлyчить дeньги, зaвиcит, cмoжeтe ли oбpaтитьcя в выбpaннyю cтpaxoвyю. Дeлo в тoм, чтo бaнки paбoтaют тoлькo c aккpeдитoвaнными кoмпaниями. У кaждoй финaнcoвoй кoмпaнии cвoй cпиcoк cтpaxoвщикoв.
Ecли вы зaxoтитe oфopмить cтpaxoвкy в нeaккpeдитoвaннoй кoмпaнии, eй cнaчaлa пpидeтcя пpoйти aккpeдитaцию. Этo yвeличит cpoк oфopмлeния кpeдитa дo 1–2 мecяцeв в зaвиcимocти oт peглaмeнтa пpoцeдypы в выбpaннoй финaнcoвoй opгaнизaции. A ecли выбиpaть из cтpaxoвщикoв, yжe aккpeдитoвaнныx бaнкoв, cмoжeтe oфopмить cтpaxoвкy в дeнь пoдпиcaния кpeдитнoгo дoгoвopa.
Выплата страхового возмещения
Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.
Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.
Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!
За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.
Всегда ли нужно страховать титул?
Все сказанное выше имеет отношение только к вторичному рынку жилья, где каждая жилплощадь обладает своей историей. Защита права собственности покупателя недвижимости в случае предъявления к ней претензий бывших владельцев или третьих лиц, хотя жилье могло уже несколько раз сменить владельца, осуществляется через страхование риска утраты права собственности. Разумеется, страховка не исключает претензий от бывших владельцев, но она гарантирует заемщику возврат вложенных в квартиру денег.
Таким образом, страховать титул рекомендуется только при покупке жилья на вторичном рынке. Если же квартира покупается в строящемся доме или в новостройке, то страховать титул бессмысленно, поскольку у этой недвижимости заемщик – первый владелец. А вот при приобретении вторичного жилья, вы можете застраховать риск потери права собственности на приобретенное недвижимое имущество по договору титульного страхования.
Кто такие скрытые собственники?
Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.
Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.
Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.
Что делать, если наступил страховой случай?
Обратиться в страховую компанию необходимо до начала судебного разбирательства сразу же после получения претензии от третьих лиц. После этого менеджеры примут решение о том, является ли сложившаяся ситуация страховым случаем и проинструктируют относительно дальнейших действий.
Участвует ли страховая компания в судебном процессе?
Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.
Какие риски покрывает титульное страхование
В п. 1 ч. 1 ст. 942 ГК РФ сказано, что в договоре обязательно должен (-ы) быть перечислен (-ы) имущественный (-ые) интерес (-ы), являющийся (-ие) объектом страхования. Проще говоря, титульная страховка должна содержать перечень страховых рисков непосредственно в условиях договора.
Остальные условия, не признаваемые существенными, должны быть указаны в Правилах страхования. Обычно они доступны к ознакомлению:
- на информационных стендах страховщика в офисах продаж;
- на официальном сайте.
Важно! Правила обязательны к исполнению страхователем только при наличии прямой ссылки на них в договоре (или при приложении таких Правил к тексту соглашения).
Конкретные риски, которые покрывает титульное страхование, законодательством не определены, то есть устанавливаются по соглашению сторон.
На практике же договор в большинстве случаев предусматривает защиту от потери права собственности на имущество при расторжении сделки в судебном порядке из-за:
- признания продавца недвижимости недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171 и 176 ГК РФ);
- признания продавца не способным понимать значение своих действий и руководить ими;
- наличия в Росреестре внесенной записи в ЕГРН об ограничении сделок с жилым домом, квартирой или прочей недвижимостью (ст. 174.1. ГК РФ);
- нахождения продавца, участвующего в сделке по купле-продаже квартиры, в состоянии, возникшем под влиянием угроз, обмана или злоупотребления доверием (ст. 179 ГК РФ);
- наступления иных обстоятельств, при которых ГК РФ предусматривает признание сделки (части сделки) недействительной.
Титульные права и обязанности
Объем прав и обязанностей у титульного (официального) и законного (реального) собственников, могут несколько отличаться. Титульный собственник — это лицо, на имя которого выписаны правоустанавливающие документы на объект. Но есть определенная категория законных собственников, не указанных в документах на собственность.
«Яркий пример — супруги. У них равные права на недвижимость, но информация о втором законном собственнике не внесена в ЕГРН», — поясняет Ирина Фоменко.
Эксперт перечислила преимущества и недостатки статуса собственника, не обладающего титулом.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
+ В личной декларации объект недвижимости не указывается.
+ При наличии определенных льгот можно встать в очередь на получение жилья.
+ Собственник без титула не уплачивает налог на имущество и налог с продажи квартиры.
— Отсутствует прямое право распоряжаться своим имуществом: любую сделку с недвижимостью оформляет титульный собственник. Если титульный собственник по каким-то причинам не переоформит квартиру, то законный собственник в судебном порядке будет признавать свое право на недвижимость, регистрировать его в Росреестре. Только после этого, став титульным собственником, он сможет провести сделку со своей недвижимостью.
— Отсутствует полноценное право распоряжаться квартирой: поставить на регистрационный учет родственников удастся только по заявлению титульного собственника.
В дополнение Ирина Фоменко разъясняет обеспечительную передачу правового титула — переоформление на кредитора права собственности на имущество должника при заключении кредитного договора.
«Если должник исполнит обязательство в срок, кредитор обязан вернуть право собственности на вещь. В случае неисполнения обязательства, кредитор может оставить имущество за собой либо продать по рыночной стоимости. В этом случае максимально защищены интересы кредитора. Должник же сразу лишается права собственности и даже при незначительной просрочке погашения долга рискует потерять имущество безвозвратно», — подчеркивает адвокат.
- Страхование титула при покупке недвижимости защищает от риска утраты права собственности.
- Такую страховку есть смысл оформлять, если квартира приобретается у физического лица. При покупке недвижимости от застройщика вероятность оспаривания права собственности близка к нулю.
- Стоимость страховки довольно велика. Если сделка терпит, проще отказаться от покупки наследственной квартиры, или провести полную проверку на юридическую чистоту. Это выйдет дешевле.
- Перечень страховых рисков определяется страховщиками самостоятельно и указывается в договоре.
- Если суд признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, есть вероятность, что покупатель (застрахованное лицо) выплаты от страховщика не получит, и придется ждать довольно долга, пока продавец полностью рассчитается.
Что такое титул и в чем необходимость его страхования
Титул представляет собой документ на право собственности в отношении конкретного имущества. В случае ипотечного кредитования и прочих сделок с недвижимостью титулом является выписка из ЕГРП, ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае страхуются риски по утрате права собственности на объект, приобретаемый в ипотеку. Страховая компания (далее по тексту СК) – это фирма, оказывающая страховые услуги.
Смысл страхования титула при ипотеке сводится к защите своих прав на приобретенный объект недвижимости. Поскольку сохраняется вероятность, что после приобретения жилья и регистрации собственности на него в органах Росреестра, могут появиться иные лица, имеющие право на эту жилую площадь. Зачастую у них появляется желание отсудить квартиру у покупателя. Как правило, эти ситуации связаны с наследниками или лицами, права которых были не были учтены при реализации жилья, например, несовершеннолетние дети, недееспособные на день совершения сделки лица, а также люди, находящиеся в состоянии наркотического или алкогольного опьянения.
Титульное страхование актуально только если речь идет о вторичном жилье. Нет смысла страховать титул при совершении сделки в новом доме, покупая жилье у застройщика. Поскольку покупатель является первым владельцем и до него квартира не имела собственников, поэтому какие-либо претензии не обоснованы. Титульное страхование призвано защитить заемщика от потери денег на случай возникновения споров о праве собственности на объект. В случае отсутствия страхования собственник теряет право на квартиру и остается должен банку по ипотечному кредиту. По этой причине банки при оформлении ипотечного договора на объект вторичного рынка настаивают на таком виде страхования, оставляя за собой право повышать процентную ставку в случае отказа, чтобы уменьшить собственные риски.
Титульная страховка – это защита
Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.
Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:
- совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
- совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
- совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
- совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
- при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
- сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
- получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
- совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
- распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
- плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
- в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;
Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.
Сколько стоит титульное страхование недвижимости
Признание сделки недействительной может привести к аннулированию права на собственность и потерей средств, уплаченных ранее. Титульное страхование недвижимости предлагает выплату денежного возмещения, если новый собственник утрачивает право на купленные квадратные метры в силу независящих от него причин.
Плата за страховую услугу напрямую связана со стоимостью недвижимого имущества. Для ипотечных сделок за основу расчетов берут сумму кредитного долга. Иногда расчет привязан к оценке недвижимости службой БТИ.
Страховщики вправе самостоятельно устанавливать стоимость страховых услуг, однако придерживаются некоторого коридора, гарантирующего конкурентноспособность предложения. Обычно плату определяют как стоимость объекта, умноженная на тарифный коэффициент – от 0,5 до 1,0%.
Страховой договор заключается сроком на 1 год, и далее договор продляется на новый период по необходимости. Срок страхования жилья, не обремененного ипотекой, может быть разный – от 1 года. Максимальный срок оформления услуги по 1 договору – 10 лет, с применением понижающих коэффициентов при оплате всего страхового периода. Для ипотечников период страхования привязывают к сроку погашения долга перед банком, выступающим выгодоприобретателем.
Как оформить титульное страхование недвижимости
Для получения дополнительной защиты сделки заключают договор между страхователем и страховщиком, самостоятельно определяя длительность договора в пределах максимальных 10 лет (по сроку исковой давности, в течение которого возможно оспаривание).
Обычно услуга оформляется одновременно с подписанием договора купли-продажи, поскольку именно он дает основание для начала действия защиты.
Какие риски покрывает страхование титула?
Почему человек, ничего не нарушавший и купивший, к примеру, квартиру вполне законным путем, вдруг остается без жилья и без денег? Это происходит по той простой причине, что сделки по продаже и купле проходят нередко не совсем гладко.
Покупая жилье на вторичном рынке, даже с привлечением юристов и при самой тщательной проверке юридической чистоты, есть вероятность нарваться на какую-нибудь неприятность, которая впоследствии может обернуться длительными судебными тяжбами и разбирательствами.
Сделки по недвижимости на вторичном рынке очень часто сопровождаются длинными цепочками продаж и покупок. И нет гарантий, что спустя много лет вдруг не обнаружится, что одна из них когда-то была совершена с нарушением закона.
Право собственности может быть оспорено вдруг появившимися откуда-то неучтенными наследниками или владельцами имущества, которые могут проявиться спустя несколько лет после совершения сделки, к примеру, возвратившись после длительного заключения из тюрьмы или из продолжительной командировки. По решению суда все последующие приобретатели могут потерять право собственности, и в этом случае происходит утрата (дефект) титула.
Данный вид страхования относится к категории самых дорогостоящих, поскольку при наступлении страхового случая страховщик выплатит страхователю полную стоимость недвижимости, застрахованной по договору. Формирование стоимости страхового полиса происходит с помощью таких факторов, как оценочная стоимость объекта, право собственности на который подлежит страхованию, не может быть больше страховой суммы; страховой период — чем меньше страховой период, тем дороже обойдется страховка в перерасчете на один год; другие факторы, к которым можно отнести степень риска, определяемую специалистами страховой компании, количество предыдущих собственников недвижимости и так далее.
Один из лидеров среди страховых РОСНО потребует от клиента от 1,5 до 7% за страхование титула, в зависимости от стоимости объекта и срока страхования. Другая компания — «Ингосстрах» потребует за заключение договора страхования от 1 до 4%. Самые низкие процентные ставки можно наблюдать у РЕСО-Гарантии и Росгосстраха — от 0,3%.
Основанием для получения страховой выплаты может служить только наличие вступившего в законную силу судебного решения, результатом которого является потеря страхователем права собственности на застрахованное имущество. Для получения страхового возмещения необходимо предоставить в офис страховщика копию судебного решения, страховой полис и заявление от клиента. После рассмотрения страхового случая выплата возмещения производится путем перечисления денежных средств на счет клиента, почтовым переводом либо получением наличных средств, в зависимости от условий договора.