Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи недвижимости: зачем он нужен и как его составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Как составить договор купли-продажи
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Договор слагается из нескольких волеизъявлений по числу его сторон. При заключении договора в виде единого документа на бумажном носителе подтверждение «авторства» волеизъявлений обычно осуществляется при помощи проставления на нем собственноручных подписей сторон (п. 2 ст. 434 ГК РФ). При заключении письменного договора в виде единого документа на бумажном носителе между присутствующими каждая из сторон подписывает экземпляры договора, обычно предварительно распечатанные по числу сторон договора, и после подписания договора всеми его сторонами забирает свой экземпляр. Договор в письменной форме в такой ситуации считается заключенным по общему правилу в день подписания его сторонами, так как оферта и акцепт осуществляются фактически одновременно.
Требование о госрегистрации сделки не относится к форме сделки.
Законом может быть предусмотрено требование о государственной регистрации сделок, заключенных в письменной форме.
Статья 164 ГК РФ устанавливает правовой режим государственной регистрации сделок: в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Государственной регистрации прав на имущество посвящена ст. 8.1 ГК РФ. Государственной регистрации недвижимого имущества посвящены нормы ст. ст. 130, 131 ГК РФ.
Государственная регистрация не является формой сделки или какой-либо разновидностью письменной формы сделки, но применяется к сделкам, заключаемым в письменной форме. При этом государственная регистрация возможна как в отношении сделок, совершенных в простой письменной форме, так и в случае нотариально удостоверенных сделок. Регистрация сделки в тех случаях, когда она предусмотрена законом, выходит за рамки сделки, в том числе и в части придания сделке той или иной формы.
Государственная регистрация сделки — такой юридический факт, с которым законодатель связывает действительность сделки. Законодатель установил, что посредством государственной регистрации государство признает и подтверждает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение гражданских прав.
Сделка, подлежащая регистрации, до акта регистрации уже существует. Это, в частности, означает, что от нее нельзя отказаться. Заключение указанной сделки создает обязанность у обеих сторон зарегистрировать сделку.
Комментарий к ст. 161 ГК РФ
1. В п. 1 комментируемой статьи указаны случаи, когда сделки должны совершаться в простой письменной форме. В таких случаях учитывается субъектный состав участников сделки, а в сделках между гражданами — сумма сделки, под которой понимается цена предусмотренного возмездной сделкой предоставления имущественного характера или стоимость такого предоставления в безвозмездной сделке. В частности, речь идет о сделках на сумму, превышающую десять тысяч рублей. В ранее действовавшей редакции комментируемой статьи речь шла о сумме, превышающей 10 минимальных размеров оплаты труда.
Правила комментируемой статьи, касающиеся юридических лиц, применяются также и к публично-правовым образованиям (Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям).
2. Правила п. 1 комментируемой статьи не распространяются на сделки, исполняемые при самом их совершении (см. комментарий к п. 2 ст. 159).
Другой комментарий к Ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Большинство сделок в гражданском обороте совершается в устной форме, которая допустима во всех случаях, когда законом или соглашением сторон для совершаемой сделки не установлена письменная форма.
2. Исполнение сделки при самом ее совершении означает отсутствие разрыва во времени между моментами возникновения и прекращения прав и обязанностей сторон по сделке, т.е. исполнение производится немедленно по достижении соглашения между сторонами сделки.
3. Несоблюдение требуемой законом нотариальной формы сделки всегда влечет ее недействительность в форме ничтожности (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ничтожность) лишь в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ).
4. Соглашение, на основании которого сделки, о которых идет речь в п. 3 ст. 159, могут совершаться в письменной форме, должно быть заключено в письменной форме, поскольку такое соглашение оказывается составной частью договора, во исполнение которого совершаются такие сделки.
Продавец обязан передать товар покупателю в определенном месте; со всеми принадлежностями и документами, относящимися к товару; в согласованном количестве и ассортименте; соответствующей комплектности; установленного качества; в надлежащей упаковке; свободным от прав третьих лиц.
Продавец должен предъявить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре и предприятии-изготовителе и проинформировать его о специальных правилах использования, транспортировки и хранения товаров, опасных для жизни, разработанных его изготовителем (Закон РФ «О защите прав потребителей»).
Права продавца ограничены: он может лишь требовать плату за проданный товар.
Ограничены также и обязанности покупателя: он обязан лишь оплатить товар.
В то же время права покупателя расширены, покупатель имеет право: 1) осмотреть товар до заключения договора и потребовать в его присутствии проверки свойств или демонстрации его использования;
2) на обмен доброкачественного непродовольственного товара на аналогичный товар, но другого размера, фасона, расцветки, комплектации в течение 14 дней после совершения покупки при условии сохранения им товарного вида, ярлыков и чека. Перечень товаров, не подлежащих обмену, утв. постановлением Правительства РФ от 19 января 1998 г. № 55;
3) на соразмерное уменьшение покупной цены, незамедлительное устранение недостатков, на замену товара либо на возмещение понесенных убытков в случае продажи ему товара ненадлежащего качества. Это право в отношении товаров, срок годности которых не установлен, может быть реализовано в течение 6 мес. для движимых вещей и 2 лет для недвижимости; 4) не возмещать разницу в цене в случае замены недоброкачеств. товара на аналогичный, однако при обмене на товар иного размера, фасона, сорта разница в цене подлежит возмещению; 5) на получение необходимой достоверной информации о товаре, условиях его продажи и изготовителе. В случае ее непредоставления он вправе потребовать от продавца возмещения убытков, а если договор заключен, отказаться от его исполнения, потребовав возврата уплаченной суммы и возмещения др. убытков.
Особенности ответственности: 1) ответственность за нарушение прав потребителя может быть возложена и на продавца, и на изготовителя; 2) продавец, не предоставивший покупателю информацию о товаре, отвечает и за недостатки товара, возникшие после его передачи, и обязан возместить убытки покупателю; 3) возмещение продавцом убытков покупателю не освобождает его от исполнения обязательства в натуре; 4) при нарушении имущественных прав потребителя возможна денежная компенсация морального вреда, полученного им, при наличии вины причинителя вреда. Размер возмещения определяется только судом с учетом характера и объема нравственных страданий потребителя, а не стоимости купленного товара.
Кто должен платить налоги и взносы при заключении договора между физическими лицами
Если заказчик по гражданско-правовому договору или работодатель по трудовому договору является субъектом предпринимательской деятельности (организацией или ИП), то он должен выполнять обязанности налогового агента по НДФЛ. Это означает, что при выплате заработной платы или вознаграждения он должен удержать из этой суммы 13% — подоходный налог с доходов работника (исполнителя). И не только удержать, но и перечислить в бюджет не позднее следующего дня (статья 226 НК РФ).
Обычные физические лица при заключении договора с другим физическим лицом налоговым агентом не являются, т.е. не несут ответственности за то, уплатил ли исполнитель налоги со своих доходов. За свои доходы он должен отчитаться сам по декларации 3-НДФЛ и заплатить подоходный налог.
Кстати, даже несмотря на сдачу декларации 3-НДФЛ и уплату налога, физическое лицо, постоянно оказывающее услуги или работы не в статусе ИП, может быть обвинено налоговыми органами в ведении незаконной предпринимательской деятельности.
Теперь что касается страховых взносов за работника или исполнителя при заключении договора между физическими лицами. Здесь закон для обычных физических лиц исключений не делает. Если обратиться к положениям статьи 419 НК РФ, то среди страхователей мы увидим и «физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями». Названы обычные физические лица страхователями и в статье 6 закона от 15.12.01 № 167-ФЗ «О пенсионном страховании».
Это означает, что при заключении договора между физическими лицами заказчик услуг или работ должен на общих основаниях пройти регистрацию в ИФНС и ФСС, а также выплачивать за свой счет страховые взносы с сумм вознаграждения или заработной платы (если был оформлен трудовой договор).
Конечно, на практике обычные физические лица редко регистрируются в фондах как страхователи и выплачивают за свой счет страховые взносы, но тем не менее, такая обязанность у них есть, так же, как и ответственность за ее нарушение.
Договоры в иных отраслях права
Основная масса договоров заключается относительно тех или иных гражданских правоотношений, и регламентируются Гражданским кодексом РФ.
Трудовые договоры по своим юридическим характеристикам мало чем отличаются от гражданско-правовых договоров, поскольку в основе трудового договора лежит всё то же свободное волеизъявление сторон. Но сфера применения трудового договора выходит за рамки гражданского права и подпадает под действие трудового права.
То есть трудовой договор — это свободное волеизъявление работника и работодателя, направленное на взаимное вступление в трудовые правоотношения.
Не теряют своего основного признака свободного волеизъявления и договоры, заключаемые в сфере семейного права. При этом семейные договоры могут касаться только правоотношений, возникающих в связи с брачными отношениями сторон, либо с отношениями, возникающими в результате расторжения брака.
Нотариальные тарифы за удостоверение договоров отчуждения недвижимого имущества
Стоимость услуг нотариуса складывается из размера государственной пошлины за совершение нотариальных действий, и услуг правового и технического характера (разработка договора, проверка документов, консультация и т.п.).
Размер госпошлины за удостоверение Договора купли-продажи, мены или дарения квартиры, в зависимости от суммы ее кадастровой оценки, составляет:
- до 1 млн. руб. – пошлина составляет 3 тыс. руб. + 0.4% от оценочной суммы.
- до 10 млн. руб. включительно – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.
- свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. (но не более 100 тыс. руб.)
За удостоверение договора между близкими родственниками (супруги, дети, родители, внуки) предусмотрена особая льгота. Для них госпошлина составит:
- 3 тыс. руб. + 0,2% от оценочной суммы (но не более 50 тыс. руб.).
Комментарий к статье 493 ГК РФ
1. Коммент. ст. в качестве общего правила предусматривает, что договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента выдачи товарного (кассового) чека или иного документа, подтверждающего оплату. Данная норма не изменяет квалификацию договора в качестве консенсуального, а лишь устанавливает юридическую фикцию — оплата понимается как состоявшееся соглашение (подробнее см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 58 — 59 (автор комментария — И.В. Елисеев); Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. М., 2004. С. 105 — 118).
2. Товарный (кассовый) чек, иные документы, подтверждающие оплату товара, не выступают в качестве специфической письменной формы сделки, поскольку не отвечают установленным требованиям п. 1 ст. 160, п. 2 и 3 ст. 434 ГК. Указанные документы являются лишь одним из возможных письменных доказательств заключения договора и его условий.
3. Форма договора розничной купли-продажи подчиняется общим правилам ст. 159 — 161 ГК. Поскольку в большинстве случаев данный договор исполняется в момент совершения, устная форма его заключения является надлежащей. Как следствие, факт заключения договора и его условия в подобной ситуации могут доказываться сторонами с помощью любых средств доказывания (письменными документами, свидетельскими показаниями).
Понятие «сделка» может трактоваться как юридический термин и как обиходное выражение, подразумевающее совершение каких-либо действий на основе выполнения определенных условий.
Например, мама говорит непослушному малышу: «Уберешь в комнате игрушки – дам конфетку». По своей сути – это сделка, в которой участвуют 2 стороны: мама и ребенок. Есть условия для одной и другой стороны: уборка – конфета. Вывод: налицо бытовая сделка в устной форме.
Но сегодня мы поговорим о сделке, как о юридическом понятии. Чем отличается юридическая от рассмотренной нами в предыдущем абзаце?
Правильно, только тем, что юридическая форма сделки фиксируется в письменном виде, обретает статус документа (что это?) и, следовательно, его условия подлежат выполнению всеми сторонами сделки.
Вывод: сделка – это действия, совершаемые физическими или юридическими лицами, направленные на наступление, изменение или прекращение каких-либо прав и обязанностей по отношению к предмету сделки.
Такую трактовку дает Гражданский Кодекс (ГК) РФ в статье 153. Кроме определения, что такое сделка, ГК регламентирует все правовые моменты заключения, оформления, выполнения и регистрации сделок.
Государственная регистрация сделки
Сделки подлежат государственной регистрации:
а) если объектом сделки выступает недвижимое имущество [29] ; б) если объектом сделки выступают отдельные виды движимого имущество (например, музейные предметы и музейные коллекции) [30] ; в) в иных случаях, установленных законом (например, лицензионный договор).
Акты государственной регистрации сделок и прав, являющихся необходимым элементом юридического состава, с наступлением которого связывается возникновение, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, необходимо также отличать от актов государственного регистрационно-технического учёта отдельных видов имущества. Например, постановка покупателем на учёт автотранспортного средства. Отсутствие акта постановки на учет не может опорочить право собственности покупателя на автотранспортное средство и не может повлечь недействительности сделки по его купли-продаже.
Способы купли-продажи автомобиля
Доверенность. Несмотря на то, что про «недостатки» доверенности было написано очень много, такой способ купли-продажи автомобилей по-прежнему очень распространен.
Кому хочется терять несколько часов в ГИБДД, да еще и платить за это около тысячи рублей, а то и больше. С доверенностью же все очень просто (не требуется даже присутствие «покупателя») «продавец» идет к нотариусу с паспортом и документами на автомобиль.
Нотариус оформляет доверенность на три года, и сделка совершена. Даже с учета машину можно не снимать.
Но не все так безоблачно. Напомним, что доверенностью, в соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса России, является письменное уполномочие на представительство перед третьими лицами. Право собственности по доверенности перейти не может.
Именно поэтому ни продать, ни купить автомобиль «но доверенности» нельзя. Собственником автомобиля останется тот, на кого автомобиль был зарегистрирован. Право собственности подразумевает наличие определенных обязанностей.
В первую очередь собственник автомобиля будет продолжать нести ответственность за причинение вреда (например, при ДТП) как владелец источника повышенной опасности.
Иными словами, если «покупатель» в кого-либо врежется, суд может возложить обязанность возмещать вред пострадавшему на собственника автомобиля. Также собственник обязан продолжать платить транспортный налог.
В соответствии со статьей 357 Налогового кодекса России этот налог уплачивается теми, на кого зарегистрированы транспортные средства. Исключение составляют только те, кто «продал» автомобиль таким образом до 30.07.2002. Эта категория граждан освобождается от уплаты налога, но только в том случае, если они известили налоговый по месту жительства о продаже автомобиля.
Точно так же не застрахован от неприятностей и «покупатель». Например, если собственник умер, доверенность теряет силу. Ни о каком наследовании не может быть и речи.
Фактическому владельцу придется разбираться с законными наследниками, которые могут и не захотеть просто так расставаться со своей собственностью.
Или, например, доверитель (тот, кто выдал доверенность) может в любой момент отозвать ее. Тогда машину также придется возвращать.
Теоретически избежать таких проблем можно. Новому владельцу надо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности. Для этого придется доказать, что на самом деле в данном случае доверенностью была «прикрыта» сделка купли-продажи в устной форме. Правда, доказать эти обстоятельства, особенно если продавец будет отрицать факт продажи, будет практически невозможно.
Если же вы уже управляете автомобилем по доверенности и решили все-таки перерегистрировать его на свое имя, вам опять придется столкнуться с определенными сложностями. Продавать автомобиль самому себе нельзя.
В соответствии со статьей 182 ГК РФ, являясь представителем собственника по доверенности, вы не можете совершать сделки в отношении себя лично. Поэтому после снятия автомобиля с учета вам сначала придется продать его родственнику или другу.
А тот уже продаст его вам.
Совсем другое дело, когда автомобиль оформляется через магазин — с получением справки-счета. Такой способ куплипродажи автомобиля не так распространен, но гораздо более безопасен с правовой точки зрения.
Формально этот процесс выглядит следующим образом: продавец заключает с комиссионным магазином договор комиссии, а покупатель с тем же магазином — договор купли-продажи. На практике же все гораздо проще. Не вдаваясь в подробности, можно сказать, что никакой государственной регистрации сделок купли-продажи автомобилей не требуется.
Это означает, что если вы решили продать или купить автомобиль, совершенно не обязательно ставить об этом в известность какой-либо государственный орган. Просто покупатель передает деньги продавцу, а тот, в свою очередь, передает покупателю автомобиль.
Регистрация транспортного средства в ГИБДД есть простое установление, что данное транспортное средство имеет конкретного владельца, но отнюдь не является регистрацией права собственности. Это право возникает у покупателя с момента непосредственной передачи ему автомобиля.
Итак, продавец снимает машину с учета. Вместе с покупателем он приходит в магазин, где на машину оформляются справка-счет, транзитные номера и в ПТС вписывается новый собственник.
С этого момента право собственности переходит от продавца к покупателю со всеми вытекающими последствиями: обязанностью платить налоги, нести ответственность за причинение вреда и т.д.
Единственное условие — наличие у магазина соответствующей лицензии (кстати, без нее магазин просто не сможет получить чистые бланки справок-счетов и транзитных номеров для оформления автомобилей).
Справку-счет, переоформленный ПТС и транзитные номера покупатель представляет в ГИБДД, где автомобиль регистрируют за ним как за новым собственником.
Если же с автомобилем после его приобретения появятся какие-либо проблемы (он окажется в угоне, обнаружатся перебитые номера агрегатов и т.п.), претензии придется предъявлять не непосредственно к продавцу, а к комиссионному магазину, оформлявшему сделку (статья 990 ГК РФ).
Важно иметь в виду, что при таком способе приобретения автомобиля в справке-счете надо обязательно указывать реальную стоимость автомобиля если впоследствии возникнут какие-либо проблемы, при рассмотрении претензий к магазину суд будет учитывать только ту стоимость, которая указана в справке-счете. Кстати, все споры между покупателем и магазином будут решаться в соответствии с Законом «О защите прав потребителей».
Третий способ купли-продажи автомобиля еще проще. Как мы уже говорили, такие сделки с транспортными средствами не требуют государственной регистрации. Поэтому продавец с покупателем могут и самостоятельно, не прибегая к помощи посредников, заключить договор купли-продажи.
Стороны сделки — продавец и покупатель — составляют письменный договор купли-продажи автомобиля в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. В момент подписания договора покупатель становится собственником автомобиля.
Теперь, когда он приедет в ГИБДД регистрировать автомобиль на свое имя, ему будет достаточно представить данный договор, ПТС и квитанции об уплате установленных сборов за регистрацию (напомню, что функции контроля за уплатой транспортного налога ГИБДД более не осуществляет, поэтому квитанцию об уплате этого налога предоставлять не надо).
Надо сказать, что в некоторых регионах ГИБДД сама предоставляет возможность оформить такой договор, выдавая соответствующие бланки. В этом случае договор составляется в трех экземплярах, один из которых остается в ГИБДД.
Цену автомобиля покупатель и продавец определяют сами.
Она может быть какой угодно, но надо помнить, что если впоследствии возникнет спор и кто-либо из сторон будет требовать расторжения договора, суд будет учитывать цену автомобиля, указанную в договоре.
Есть и еще более простой способ приобрести или продать автомобиль. Закон допускает заключать договор купли-продажи автомобиля в устной форме. Единственное условие сделка должна исполняться при самом ее совершении, то есть, отдал деньги — получил автомобиль.
Формально это означает, что при постановке автомобиля на учет должно быть вполне достаточно устного заявления сторон сделки, что между ними был заключен договор купли-продажи в устной форме.
В остальном процедура постановки на учет ничем не отличается от обычной (пишется заявление, оплачиваются квитанции за совершение регистрационных действий и за спецпродукцию, т.е. номерные знаки), после чего машина снимается с учета и фиксируется за новым владельцем.
К сожалению, мы вынуждены оговориться. Конечно, описанный нами порядок приобретения и продажи автомобиля по договору предусмотрен действующим приказом МВД РФ № 59 от 27.01.2003:
«5.1.
Подведем итоги:
- Дарение и продажа – разные сделки, отличающиеся по характеру;
- ДД подразумевает безвозмездность, при продаже продавец получает деньги;
- Для продажи или ДД недвижимости обязательна письменная форма договора;
- Сделки между близкими родственниками НДФЛ не облагаются;
- При покупке недвижимости граждане вправе пользоваться налоговыми вычетами. При получении дара такая возможность не предоставляется;
- Дарение доли выгодно, если не хочется предоставлять остальным владельцам преимущественное право покупки;
- Прикрыть продажу ДД нельзя: ее могут признать недействительной;
- Продажа выгодна продавцу – он получает деньги;
- Дарственная выгодна одаряемому: ему подарок предоставляется бесплатно, без предъявления дарителем встречных условий;
- Оспаривание обоих договоров производится в судебном порядке по заявлениям сторон или третьих лиц, чьи права нарушены сделками.
Последствия несоблюдения письменной формы сделки
Обычное следствие устного оформления сделки, для которой по закону требуется письменная форма, — лишение права в случае спора ссылаться на свидетельские показания (данное правило содержится в ст. 162 ГК РФ).В то же время разрешается доказывать условия и само наличие договора иными способами, дозволенными процессуальными кодексами. Например, аудиозаписями, какими-либо документами, подтверждающими заключение сделки.
Исключениями из этого правила являются случаи:
- оспаривания безденежности устного договора займа, если он был заключен под влиянием угрозы, обмана, насилия или представителем заемщика в ущерб интересам доверителя (п. 2 ст. 812 ГК РФ);
- спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем (п. 3 ст. 887 ГК РФ).
Договор в устной форме – регламентация законодательства
Договор в устной форме в основном регламентируется Гражданским Кодексом РФ. Если говорить более подробно, то это 158 статья. Более подробно остановимся именно на ней.
Итак, самый главный вопрос относительно устного договора – это принцип его заключения. В первую очередь, устный договор называется таковым по той простой причине, что он не несет за собой каких-либо письменных свидетельств или доказательств. Именно поэтому доказательством наличия каких-либо договоренностей послужат действия, совершенные одной из сторон и представленные в виде обязательств. Приведем наиболее простой пример. На интернет-ресурсе, где пользователи могут продать ту или иную вещь, покупатель находит из полного списка ассортимента что-то нужное для себя и приобретает товар. То есть, во время продажи не заключается какого-либо договора, кроме диалога между сторонами. Однако, действия все же были совершены, ведь деньги были переданы, а товар принят, что говорит о совершении сделки.
Кроме вышеназванного, следует выделить 3 пункт той же статьи, которая говорит о необходимости согласия со стороны каждого лица. В данном случае может показаться, что момент крайне сложный, но на самом деле здесь все крайне просто. Если сама сторона утверждает, что не давала согласия на проведение сделки и никто не может подтвердить обратного, то и правота остается за тем человеком. Если в качестве доказательства можно предоставить хотя бы переписку или слова других свидетелей ситуации, то все может измениться.