Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земельного участка без торгов: основания получения и возможные проблемы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).
Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ предусмотрены особенности предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности:
- гражданам – для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, огородничества;
- гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам – для ведения КФХ его деятельности.
Согласно п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ, предоставление земельных участков для КФХ основано на том, что граждане/крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на интересующий их земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе.
То есть, предоставление земельного участка КФХ без торгов законом не предусмотрено. Но это пока (см. справку в конце статьи).
Причём граждане без образования ими крестьянско-фермерского хозяйства подавать заявления о намерении участвовать в аукционе в соответствии с п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ могут. Это подтверждает судебная практика – определение Верховного Суда РФ от 5 октября 2017 года № 310-кг17-13810.
В соответствии с абз. вторым п. 10 ст. 39.11 ЗК РФ, участниками аукциона могут быть только граждане. А в случае предоставления участка для ведения крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности – граждане и КФХ.
Для ведения сельхозпроизводства гражданин вправе использовать земельный участок с/х назначения в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом, КФХ может быть создано одним гражданином – главой такого хозяйства в форме юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя (п. 3 ст. 1 Закона от 11.06.2002 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).
Следовательно, гражданин, организовавший КФХо, вправе выбрать одну из форм – быть ИП или создать юрлицо.
В статье 39.18 ЗК РФ указана целью – предоставление земельных участков для ведения крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Значит, порядок предоставления земельного участка КФХ такой: после предоставления земельного участка гражданину ему необходимо:
- зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (п. 5 ст. 23 ГК РФ);
- или создать юридическое лицо в форме КФХ (п. 1 ст. 86.1 ГК РФ).
Порядок заключения договора аренды земельного участка без торгов
Аренды земли без торгов имеет свою процедуру в зависимости от правовых оснований предоставления. Раскроем оба варианта Ваших действий в зависимости от конкретной ситуации:
Порядок аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения
Земельное законодательство основывается на принципе неразрывности земельного участка, и объектов, расположенных на нем. Именно поэтому законодатель предусмотрел такое правовое основания предоставления земли без проведения торгов.
Для того что бы получить участок в аренду по указанному основания, вам необходимо направить в гос. орган заявление о предоставлении такого земельного участка. На основании данного заявления, уполномоченный орган примет решение о предоставлении земельного участка в аренду, без проведения торгов.
Порядок аренды для целей индивидуального жилищного строительства
В рассматриваемом случае, Вы также будете должны представить в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка. Однако государственный орган должен будет опубликовать извещение в официальных изданиях о Вашем намерении получить такой земельный участок в аренду.
В случае если в течении одного месяца со дня публикации извещения, заинтересованное лицо выразит также намерение приобрести участок в аренду, такой участок будет передан на аукцион.
Документы для получения аренды земельного участка без торгов
Опять же в зависимости от оснований предоставления земельного участка без торгов, пакет необходимых документов, будет отличаться. Рассмотрим каждое основание и необходимый под него комплект документов в отдельности:
Предоставление аренды участка, на котором расположены Ваши здание и сооружения:
- Заявление о предоставлении земельного участка
- Выписка из ЕГРН в отношении участка, на котором расположено строение
- Правоудостоверяющий документ на объект недвижимости. Таковым документом является свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН
При предоставлении земли без проведения торгов для стройки:
- Заявление
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
Но что делать, если земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете? А предполагаемое место строительства, Вы выбрали произвольно, исходя из понравившейся Вам местности? В таком случае перед подачей заявления на предоставление земельного участка, Вам необходимо представить орган:
- Заявление о предварительном согласовании земельного участка
- Схему расположения земельного участка. Указанная схема оформляется кадастровым инженером
Земля под фермерское хозяйство и ее характеристики
Итак, допустим, что у вас уже появился план, как стать успешным фермером. Исходя из своих желаний и интересов, стоит проанализировать те аспекты, с которыми придется столкнуться во время реализации возникших идей.
Государством установлена определенная классификация, согласно которой участки земли, предоставляемые для ведения сельского хозяйства отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно Земельному кодексу Российской Федерации, такие участки должны быть расположены за пределами населенных пунктов и использоваться сугубо по целевому назначению. Хотя допускается еще строительство дома на данной территории, в том случае, если это не будет противоречить действующему законодательству.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется по результатам торгов за исключением определенных случаев (подробнее см. здесь).
Лица, заинтересованные в получении земельных участков, расположенных на территории Санкт‑Петербурга, в аренду без проведения торгов, за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования, должны обратиться в Комитет имущественных отношений Санкт‑Петербурга (Комитет) посредством представления заявления в Санкт‑Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт‑Петербурга» (ГКУ «Имущество Санкт‑Петербурга»). Лица, указанные в приказе Комитета от 19.07.2017 №71‑п «О перечне организаций», обращаются непосредственно в Управление по работе с крупными контрагентами (УРКК) Комитета.
По результатам рассмотрения заявлений Комитет подпишет договор аренды земельного участка с заявителем.
Полное наименование:
В чем состоит манипулирование земельными аукционами?
Получив Схему и заявление о предварительном согласовании для предоставления земельного участка в аренду, чиновники публикуют извещение о возможности проведения аукциона по продаже земельного участка, то есть по предоставлению участка в собственность.
Если кто-то откликается на это извещение, то чиновники объявляют аукцион не по предоставлению в аренду как указано в заявлении о предварительном согласовании, а по продаже в собственность.
Другими словами, в администрации подменяют запрашиваемую заявителем аренду на собственность.
Причины и мотивы действий сотрудников администрации могут быть абсолютно разные:
- нежелание сдавать хороший участок в аренду в принципе;
- желание продать участок, чтобы наполнить бюджет, а потом получать земельный налог вместо невысокой арендной платы;
- намерение отказать в предоставлении участка без торгов в аренду и затем отпугнуть участников от аукциона высокой продажной стоимостью участка;
- и т.д.
Цели и мотивы чиновников не столь важны.
Важно другое:
- почему подобная подмена аренды на собственность стала возможной;
- чем обосновать незаконность действий чиновников администрации для проведения прокурорской проверки.
Начнем с первого вопроса.
Почему чиновники имеют возможность подменять аренду на собственность?
Причина проста – дыра в законодательстве.
Вернее сказать – недостаточно четкое описание рамок, в которых должны действовать чиновники.
В частности, подпункт 2 пункта 2 статьи 39.18 ЗК РФ обязывает чиновников указать в извещении информацию о возможности проведения аукциона по аренде или продаже участка, но при этом ни слова о том, что эта информация должна соответствовать виду права, который указан в заявлении о предварительном согласовании.
Иными словами, законодатель, как и положено, определяет 2 возможных варианта (аренда или продажа), но не уточняет, что выбор чиновников должен соответствовать тому виду права, который вы указали в заявлении.
Похожая конструкция содержится в подпункте 2 пункта 7 статьи 39.18 ЗК РФ.
В ней установлена обязанность чиновников принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Мы видим, что чиновники должны выбрать один из 2-х возможных видов аукциона, но нигде не сказано, что выбираемый вид аукциона должен соответствовать поданному заявлению о предварительном согласовании.
Другими словами, исходя из формулировок статьи 39.18 ЗК РФ, складывается ощущение, что, чиновники вправе по своему усмотрению выбирать аренду или собственность, невзирая на вид права, который заявитель указал в заявлении.
Данное ощущение, на мой взгляд, является ложным, поскольку опровергается следующими обстоятельствами.
Для сведения.
Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.
Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.
Без торгов земельный участок можно получить:
- в собственность бесплатно — 9 оснований;
- обственность за плату — 10 оснований;
- в аренду — 16 оснований;
- в безвозмездное пользование — 14 оснований;
- в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания.
Случаи предоставления земельного участка в аренду без торгов установлены в ЗК РФ (ст. 39.6 ЗК РФ), а также в отдельных положениях закона № 137-ФЗ.
Все установленные законодательством РФ основания для предоставления земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в аренду без торгов условно можно разделить на три группы:
I. Первая группа оснований установлена в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и содержит основания, связанные с предоставлением права аренды заинтересованному лицу впервые. Указанная группа оснований включает в себя несколько десятков оснований для предоставления земельных участков на праве аренды без торгов.
Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
- в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ
Для получения права аренды земельного участка без торгов юридическим лицом по рассматриваемому основанию необходимым условием является решение Президента РФ, предусматривающее такое предоставление и принятое в форме указа или распоряжения. Отметим, что данное основание не ограничивает мотивов принятия решения, т. е. носит характер персонифицированного разрешения на получение прав аренды целевым образом.
- в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством РФ
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.
Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.
В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.
Условия предоставления земельных участков без проведения торгов
Часть вторая статьи 39.6 Земельного кодекса РФ отмечает возможность предоставления надела без проведения конкурса. В норме прописывается более тридцати условий, которые должны быть соблюдены заявителем. Их можно поделить на несколько групп в зависимости от оснований.
Законодательно предусматривается список граждан, которые могут стать арендаторами. К ним относят как физических, так и юридических лиц. Среди последних выделяют КФХ, религиозные организации и казачьи общества.
Также определяются категории наделов и цели их использования.
Среди основных направлений отмечают:
- строительство объектов, ранее не завершенных;
- садоводство;
- огородничество;
- сельскохозяйственная деятельность;
- охоту;
- освоение участков и т.д.
Порядок предоставления земельного участка
Выделение государственной земли производится посредством торгов. Торги проводятся в виде аукциона. Федеральным законом от 23 июня 2022 года №171-ФЗ о внесении изменений в Земельный кодекс установлен перечень исключений, когда земля может быть передана иным способом:
- продажа земли, находящейся в собственности государства, без процедуры торгов (ст. 39.3 ЗК РФ);
- выделение земли физическому или юридическому лицу в собственность на безвозмездной основе (ст. 39.5 ЗК РФ);
- выделение земли в аренду без процедуры торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).
Федеральный закон определяет:
- сроки выделения земли;
- основания для отказа в выделении земли;
- список документов для выделения.
Кто имеет право на получение земли сельхозназначения
За определенное денежное вознаграждение получить земельный участок сельскохозяйственного назначения может совершенно любой человек или организация. Главное, чтобы лицо являлось дееспособным гражданином РФ или предприятием, ведущим свою деятельность на территории России.
На безвозмездной основе земельные участки предоставляются лишь некоторым категориям граждан. Их перечень изложен в статье 39.5 Земельного кодекса РФ.
Внимание! Он включает в себя следующих лиц:
- работники бюджетной сферы, например, учителя, врачи, педагоги, медицинские работники и так далее;
- члены многодетных семей, в которых возраст детей не достиг 18 лет;
- граждане, ранее получавшие земельные участки на Дальнем Востоке и использующие их по прямому назначению;
- граждане, которые используют земельные участки в сельхозцелях, например, участники некоммерческих дачных кооперативов.
Кроме того, земельные участки предоставляются работникам, востребованным в сельской местности. На этой земле человек вправе вести сельскохозяйственную деятельность и построить собственный дом. Участок предоставляется по договору социального найма. Но через пять лет, если наниматель исполнил все пункты договора (вел хозяйственную деятельность, построил дом или начал строительство жилья), участок переходит в частное владение пользователя.
Если работник, приехавший в сельскую местность, заключил социальный договор, но затем уволился, то через пять лет он не может приватизировать земельный участок. Кроме того, если гражданин, получивший землю для определенных целей, использовал ее не по назначению, то по окончании договора найма он обязан передать участок обратно государству.
Региональные органы власти также устанавливают возможность получения бесплатных земель некоторым категориям граждан. К ним относятся:
- родители детей-инвалидов;
- ветераны Великой Отечественной войны;
- работники военной сферы, которые занимали должность на протяжении более 10 лет;
- дети, оставшиеся без попечения родителей, или дети-сироты;
- инвалиды;
- семьи, имеющие трех и более детей, чей доход не превышает прожиточного минимума в регионе;
- Герои России, Герои Социалистического труда, Герои Советского Союза.
В каждом конкретном регионе список лиц, претендующих на получение бесплатного земельного участка, регламентируется местными органами власти.
Сколько можно получить земли
Общая площадь бесплатного земельного участка, выделяемого государством, напрямую зависит от нескольких немаловажных факторов. К ним относятся:
- назначение земельного участка;
- в каком регионе претендент пытается получить земельный участок;
- к какой категории льготников, претендующих на получение бесплатного участка, относится данный гражданин.
Согласно проведенным статистическим исследованиям, в большинстве регионов России существуют следующие разграничения между различными категориями получателей бесплатных земель:
- работники военной сферы претендуют на получение от шести до 25 соток земель;
- инвалиды и родители детей-инвалидов могут рассчитывать на получение от 10 до 25 Га земли;
- 12-25 соток могут получить малоимущие семьи с детьми, в которых число несовершеннолетних более трех;
- объемом от 4 до 20 соток земельный участок могут получить семьи с детьми, чей доход меньше прожиточного минимума в регионе;
- Герои России или Герои Советского Союза могут рассчитывать на получение земельного участка площадью 8-40 Га;
- Героям труда власти решили выделять по 8-25 соток земли.
Учтите! Объем земельного участка еще зависит и от того, желает ли получатель возводить на нем жилой дом. Если да, то площадь участка не может быть меньше 6 Га.
Предоставление земельных участков юридическим лицам бесплатно
Закон подразумевает возможность предоставления земельного участка совершенно бесплатно не только физическим лицам, но и юридическим. Положение об этом можно найти в ст. 39.5 ЗК РФ. Главное основание для выдела юридическим лицам земли – решение органов государственной или муниципальной власти.
Однако в подобном случае должны быть соблюдены ключевые условия и законодательный порядок.
Юридическим лицом, учитывая положение и регламент, должно быть подано заявление (образец можно взять в уполномоченных органах), которое будет содержать всю исчерпывающую информацию, в том числе и цель дальнейшего использования участка. Если сведения будут ложными или не будет соблюден порядок подачи заявления, то может последовать отказ в предоставлении земли юридическим лицам на бесплатном основании.
В случае отказа оформляется постановление. Но при этом закон подразумевает мотивирующее разъяснение подобного решения в невозможности предоставления земли юридическим лицам. Образец можно посмотреть в Интернете.
Для участия в аукционе заявитель подает:
- заявку на участие по установленной форме с указанием реквизитов для перечисления задатка;
- ксерокопии документов, удостоверяющих личность;
- нотариально заверенный перевод документов о госрегистрации организации согласно закону иностранного государства, если заявитель – иностранное юрлицо;
- документ о внесении задатка.
Перечень электронных документов включает:
- схему расположения объекта;
- извещение о проведении аукциона в электронном виде;
- заявление о предварительном согласовании выделения земли;
- заявление об установлении сервитута;
- заявление о перераспределении участков с прилагающимися документами;
- проект межевания в виде электронного документа;
- заявление о проведении аукциона;
- заявление о подтверждении схемы.
Под какие цели и кто может получить землю?
Земля может быть предоставлена безвозмездно для следующих целей:
- индивидуальное жилищное строительство;
- ведение личного подсобного хозяйства;
- осуществление крестьянского (фермерского) хозяйства;
- ведение сельскохозяйственной деятельности на лесных участках;
- сельскохозяйственное, охотохозяйственное, лесохозяйственное и иное пользование;
- в качестве замены изъятого участка.
Кому положена бесплатная земля от государства?
Право на получение земельного участка имеют физические, юридические лица и индивидуальные предприниматели:
- граждане льготных категорий, например, многодетные и молодые семьи, герои труда и др.;
- молодые специалисты;
- работники, для которых законом предусмотрена возможность получения земельных наделов;
- бюджетные организации;
- некоммерческие компании;
- религиозные организации;
- наниматели служебного жилья.