Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приёмка квартиры с отделкой от застройщика в целом похожа на приёмку квартиры без отделки. Вы точно так же проверяете, что стены, потолок и пол ровные, окна целые, нет щелей и явных повреждений, которые делают квартиру непригодной для проживания.
Отличие в том, что нужно сверить, все ли отделочные материалы соответствуют обещанным в ДДУ, убедиться, что вместо ламината вам не постелили линолеум, а также посмотреть, чтобы на отделочных материалах не было сколов, пятен, трещин, дыр.
Все недочёты фиксируются в акте осмотра. Если их много, они существенные и на их исправление нужно время, лучше не подписывайте акт приёма-передачи на первой встрече. Пусть застройщик сначала всё исправит и вызовет вас на повторную приёмку. Некоторые простые недостатки могут быть устранены ещё на первом осмотре, тогда можно сразу подписать и акт приёма-передачи.
Кто участвует в приёмке
Как принимать квартиру, кто участвует в такой процедуре? В приемке должны участвовать все дольщики, указанные в ДДУ и застройщик (представитель, физическое лицо, имеющий надлежащую доверенность на участие/ проведение процедуры показа новостройки участникам долевого строительства).
Если покупатель не может присутствовать на приемке, то он вправе предоставить нотариально заверенную официальную доверенность другому дольщику или же любому иному третьему лицу. Представитель строительной компании по закону также должен иметь подтвержденные документально полномочия на подписание подготовленного акта приемки квартиры в новостройке, которые он обязан предъявить дольщику по первому же требованию.
Важно! Если дольщик не явится на осмотр квартиры по ДДУ в указанную в уведомлении дату и время, тогда застройщик не обязан повторно уведомлять дольщика о новой дате осмотра (то есть назначать осмотр повторно), дольщик начинает считаться «уклоняющимся от приемки», и через 2 месяца у застройщика возникает право подписания одностороннего акта приема-передачи квартиры. При этом даже при назначении повторной даты осмотра квартиры дольщик все равно юридически уже считается «уклоняющимся от приемки».
Что делать, если в ходе приемки квартиры выявлены нарушения
В случае, если в процессе приемки выявилось несоответствие с чек листом договора, то нельзя подписывать с застройщиком акт о приеме квартиры. Действовать надо следующим образом:
- На основе отмеченных на бумаге и фотографиях недостатках, составляете дефектный акт — 2 экземпляра, в которых подписи обеих сторон. Сверху бланка указываются данные покупателя и строительной компании, а внизу дата составления и росписи.
- Обговариваются сроки исправления недочетов застройщиком. Если этот пункт не прописан в ДДУ, то внесите его в дефектный акт. Период устранения изъянов обычно варьируется от одной недели до месяца — зависит от степени ущерба.
- Как только все нарушения исправлены, застройщик должен пригласить дольщика на повторный прием квартиры.
- Если повторный осмотр удовлетворяет покупателя — можно смело подписывать акт приема-передачи.
- Приняв квартиру и подписав акт — забирайте ключи.
Типичные дефекты новостроек
Почему так часто можно встретить фразу в объявлениях о покупке квартиры: «Первый и последний этаж не предлагать»?
Очень часто приходится сталкиваться с проблематикой некачественной кровли, которая со временем даёт о себе знать. Также при недоработке утепления стен угловые квартиры верхнего этажа в зимнее время промерзают насквозь, а внутри появляется грибок. Если на это не обратить внимания при приёме жилплощади, то в дальнейшем устранить этот недостаток будет очень сложно.
Проблемы первого этажа связаны с низким уровнем качества водонепроницаемости пола. В дальнейшем это скажется промозглой сыростью и появлением плесени. Чтобы избавиться от этих дефектов, потребуется проведение ряда далеко не дешёвых мероприятий. Поэтому в интересах дольщика сразу выявить уязвимые места.
Причиной сырости могут стать и сами плиты, которые перед постройкой дома продолжительное время находились под снегом или дождём и набрали достаточно влаги, что потом становится дискомфортом для жильцов на долгие годы. В них потребуется сделать отверстия до работ с отделкой, чтобы вода испарилась.
К недочетам строителей относится также нарушение герметики балконных и оконных перекрытий.
При неточностях в расчётах, нарушение в вентиляционных системах приводит к духоте в помещении. Если в них отсутствует разреженность, внутрь помещения зимой поступает мерзлый воздух, а летом горячий. Откорректировать подобные просчеты чрезвычайно проблемно и дорогостояще.
Как получить неустойку за нарушения сроков сдачи дома
Не стоит также забывать, что у будущего собственника остается право на получение неустойки, связанной с нарушением сроков сдачи жилья.
На нашем сайте можно скачать бланк и образец как правильно составить претензию. Её можно отправить застройщику почтой заказным письмом с уведомлением и описью вложений. А также распечатать в двух экземплярах и подать в офис компании лично.
На них ставиться номер входящего и заверяются секретарем печатью с фиксированием числа, месяца и года. Исполнитель должен дать письменный ответ в течение десяти суток.
В дальнейшем события могут развиваться следующим образом. Допустим вариант, что компания сама предложит определённую цену. Но как бы не продешевить. Положенную по закону компенсацию лучше заранее просчитать онлайн на калькуляторе расчёта пенни по ДДУ. Ключевая ставка уточняется на сайте ЦБ. Если затрудняетесь, то стоит обратиться к юристу напрямую.
Как исправляют недочёты
Если вы договорились с застройщиком, что он сам приведёт вашу квартиру в надлежащий вид, то не рассчитывайте на быстроту действий. В законе не прописано, сколько времени есть у застройщика на исправление дефектов. Чем больше квартир сдано, тем дольше ждать.
Если недочёты мелкие и вам жаль времени, лучше исправьте их сами. Когда застройщик по вашему дефектному листу всё исправит, вас позовут на повторный осмотр. Если теперь всё в порядке, а до этого акт приёмки-передачи вы не подписали, то можно смело подписывать.
Помните, что застройщик даёт пятилетнюю гарантию на дом и трёхлетнюю на инженерное оборудование. В течение этого срока вы имеете право обратиться к застройщику с жалобой на дефекты, которые в квартире точно не по вашей вине: неровные стены, неисправное водоснабжение или вентиляцию. Не стесняйтесь отстаивать свои права на качественное жильё.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Приёмка квартиры y застройщика — пошаговая инструкция
Процесс передачи объекта покупателю состоит из нескольких этапов:
- После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик отправляет уведомления жильцам о готовности передать жильё — по обычной или электронной почте.
- В течение 7 дней после получения уведомления между сторонами согласовываются дата и время приёмки. Встреча осуществляется в офисе застройщика. От лица покупателя может действовать другой человек при оформлении на него нотариальной доверенности.
- Застройщик показывает покупателю разрешение на ввод дома в эксплуатацию, о присвоении ему почтового адреса. Рекомендуется попросить у продавца заключение о соответствии объекта положениям технических регламентов и проектных документов, в том числе требованиям энергоэффективности и оснащения помещения приборами учёта.
- Далее потенциальный владелец жилья осматривает объект, записывает замечания. По ним составляется акт осмотра (дефектный), который подписывают обе стороны. После устранения дефектов проводится вторичная приёмка. Она вполне может завершиться повторным актом осмотра с перечнем недостатков, которые нужно исправить.
- Проверка заканчивается подписанием акта приёма-передачи покупателем. Отказ от его подписания возможен только при наличии существенных недостатков. Если покупатель в течение 2 месяцев после отправки ему уведомления не провёл осмотр, застройщик вправе подписать акт и оформить передачу квартиры в одностороннем порядке.
- Если существенных претензий у дольщика нет, подписанный акт приёма и другие документы можно передавать на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в ЕГРН. При приобретении квартиры в ипотеку делается соответствующая запись об обременении.
- После подписания акта дольщику передаются ключи от квартиры, заключается договор с эксплуатационной организацией, обслуживающей здание.
Не стоит слишком бояться пропустить дефект и приобрести квартиру с браком. По договору ДДУ собственникам предоставляется гарантия на дом минимум 5 лет. При выявлении недочётов можно обратиться за их устранением к застройщику или в управляющую компанию.
Советы по самостоятельной приемке квартиры у застройщика
Принять квартиру самостоятельно вполне реально, но важно быть очень внимательным. Для этого необходимо запомнить три совета по самостоятельной приемке квартиры в новостройке:
- Не торопитесь, указывайте все, что посчитаете нужным. Если вы не скажете о недостатке, его устранять точно не станут.
- Действуйте системно. Например, проводите осмотр каждого помещения поочередно, сначала слева направо, потом сверху вниз.
- В первую очередь смотрите на: окна (качество монтажа), работу вентиляции, углы, граничащие с улицей. Они должны быть сухими и без трещин, в противном случае пропишите это в акте осмотра.
Что делать, если при приемке квартиры выявлены недостатки?
Если при приемке квартиры в новостройке обнаружились дефекты, работает следующий алгоритм дальнейших действий:
- Дольщик заносит в акт осмотра существенные дефекты. Если обнаруженные дефекты относятся к несущественным, их указывают в акте приемки-передачи и подписывают его.
- Недостатки застройщик обязан исправить в течение 60 дней.
- После устранения существенных недостатков нужно провести приемку квартиры в новостройке повторно.
- Если в квартире по-прежнему сохраняются существенные дефекты, все повторяется. Если недостатки, которые сохранились, относятся к несущественным, подписывается акт приемки-передачи.
Приемка квартиры от застройщика с отделкой
Как правило, предлагая сдачу жилого помещения под ключ, включая наличие отделочных работ, строительные компании должны:
- придерживаться проекта при размежевании комнат перегородками, соблюдая указанную площадь помещений;
- установить радиаторы отопления;
- привести потолки к законченному виду (чаще ограничиваются побелкой);
- подвести радиаторы отопления;
- подготовить стены под покраску или оклеить обоями;
- установить не только входную, но и межкомнатные двери;
- уложить на пол линолеум или ламинат;
- поставить розетки, выключатели и счетчики;
- минимум – установить мойку со смесителем на кухне, из сантехники — унитаз, раковину, душевую кабину (или ванну).
Перед подписанием акта о приеме квартиры, нужно убедиться:
- что фактическая площадь жилого помещения и отдельных комнат совпадает с заявленной в проекте;
- качество установки оконных блоков и дверей соответствует нормам;
- коммуникационные системы готовы к эксплуатации.
Дальше остановимся на нюансах, касающихся как принять квартиру у застройщика, чтобы не попасть впросак. Например:
- измерьте размеры комнат отдельно и суммируйте общую площадь, сверив с планом (при квадратуре меньше договорной, требуйте денежную компенсацию);
- несколько раз откройте-закройте двери (аналогично окна), убедитесь в плавности хода, что запорные устройства и замки не заедают;
- оставьте дверь приоткрытой, при захлопывании без применения усилий со стороны, можно говорить о ее перекосе;
- обратите внимание на соответствие дверной коробки размерам входного проема; использование для заполнения лишнего пространства, например, пеноплекса, считается нарушением;
- высота потолков должна соответствовать изначальному проекту, при монтаже из плит, стыки залиты раствором и выровнены;
- на полах не должно быть строительного мусора;
- при крошении стяжки полов или наличии трещин, неровностей, фиксируйте нарушения.
Приемка квартиры в новостройке с отделкой предусматривает также необходимость удостовериться:
- в рабочем состоянии розеток (вольтметром или электроприбором), выключателей;
- плавности движения запорных кранов, отсутствии протечек от соседей и сухости водопроводных труб;
- надежности монтировки радиаторов;
- наличии тяги в вентиляционной системе (лист бумаги или направление пламени огня поднесенной свечки при открытом окне без сквозняков также даст понять, есть ли тяга).
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
Где найти строительные нормы и правила?
Компании застройщики работают на этом рынке давно и сталкивались с тысячами покупателей, недовольных качеством работ. Поэтому просто наличием СНиПов и даже знанием таковых здесь, к сожалению, не обойтись. Необходимо применить именно те нормативные акты, которые подходят для приемки квартиры у застройщика.
СНиПы и технические регламенты можно найти, конечно в различных платных и полубесплатных каталогах и библиотеках. Однако, там не будет пояснений и выборки тех материалов, которые нужны именно для случая приемки квартиры. Такой разработанной инструкции со всеми ссылками по каждому виду работы, кроме предлагаемой на этом сайте, нет.
Скачать полное руководство или отдельно нормы СНиП для приемки квартиры – собранные специально для этой цели в отдельный сборник, а так же практические указания, как именно нужно эти нормы применить, можно здесь.
Как устранить дефекты в новой квартире
- Составить претензию и обратиться с ней к застройщику. Претензия составляется в двух экземплярах в свободной форме с указанием перечня недостатков и требований.
- Если застройщик не отреагировал на претензию, необходимо провести строительно-техническую экспертизу за счет собственника квартиры. Стоимость — от 20 000 ₽. Экспертиза поможет определить причину дефектов. С результатами экспертизы нужно повторно обратиться в компанию застройщика.
- Если после экспертизы застройщик бездействует, следует переходить к судебному разбирательству. Необходимо подготовить исковое заявление на взыскание стоимости устранения недостатков. Иск подается в суд по месту жительства или по месту нахождения застройщика.
Если застройщик пытается подписать акт приема-передачи перед повторной проверкой или говорит об устранении пропущенных дефектов после сдачи квартиры — не ведитесь. В интересах строительной компании передать квартиру как можно быстрее. Это связано с тем, что за каждый день просрочки вам положена неустойка.