Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Расчет неустойки по ДДУ для застройщика в случае нарушения сроков сдачи объекта
Неустойка в пользу участника ДДУ может взыскиваться с застройщика за нарушение им установленных договором сроков передачи объекта долевого строительства такому участнику ДДУ. Размер неустойки исчисляется как произведение коэффициента, равного 1/300 ставки рефинансирования (в данном случае с 01.01.2016 также применяется размер ключевой ставки ЦБ РФ), количества дней просрочки (порядок их учета аналогичен указанному в предыдущем блоке нашей статьи) и цены договора (п. 2 ст. 6 закона № 214).
Если участником ДДУ выступает физлицо, то неустойка, рассчитанная по приведенному алгоритму, должна быть увеличена в 2 раза.
Приведем пример расчета. Исходные данные:
- цена ДДУ — 3 млн руб.;
- срок сдачи объекта ДДУ по договору — 01.03.2017;
- фактический срок исполнения обязательства — 28.03.2017;
- участником ДДУ является гражданин.
Расчет:
- просрочка приходится на период после 01.01.2016, соответственно, при расчетах надлежит использовать ключевую ставку ЦБ;
- на момент исполнения обязательства ключевая ставка равна 9,75%;
- поскольку участником ДДУ является физлицо, то используется коэффициент 1/150;
- сумма неустойки по ДДУ за период просрочки с 01.03.2017 по 28.08.2017 равна: 27 (дней) × 1/150 × 9,75% × 3 000 000 руб. = 52 650 руб.
Калькулятор неустойки по закону № 214-ФЗ
Расчет неустойки по ДДУ удобно производить также с помощью специального калькулятора неустойки по 214-ФЗ онлайн.
Калькулятор неустойки по ДДУ всегда можно найти в интернете в открытом доступе, однако главным минусом такого инструмента расчета зачастую является неактуальность формул для вычисления. Например, расчет неустойки по 214-ФЗ калькулятор производит на основании ставки рефинансирования вместо ключевой ставки или осуществляет округления слишком грубо (до 2–3 разрядов) и т. д.
В связи с этим рекомендуется заранее проверять формулу расчета, встроенную в конкретный калькулятор, использовать для контроля сразу несколько калькуляторов, а также производить контроль вычисления вручную.
Итак, по ДДУ неустойка может быть взыскана:
- с дольщика — за нарушение сроков внесения платежа по ДДУ;
- застройщика — за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или несоблюдение срока исполнения гарантийных обязательств по договору.
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.
В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.
Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.
Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.
В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.
Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.
Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Услуги юристов по взысканию неустойки по ДДУ в Москве
В нашей юридической фирме работают специалисты различных профилей, каждый из которых является профессионалом в своей отрасли, имеет богатое портфолио с судебной практикой и может качественно оказать вам необходимую услугу, а также сопровождать ваше дело в любом из судов Москвы.
В ходе судебных споров с застройщиками Московской области мы получили огромное количество решений судов о взыскании неустойки, возмещения убытков, связанных с качеством объектов долевого строительства, об оспаривании недействительных условий договоров участия в долевом строительстве.
Большой практический опыт в этой области позволил нам разработать тактику, позволяющую добиться наилучших результатов.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
Необходимый перечень документов к иску
Типовой список документов, прилагаемых к иску по неустойке:
- копия паспорта дольщика (-ов) (не обязательно, но желательно)
- копия заключенного ДДУ
- копия акта приёма-передачи (при наличии)
- копия претензии, направленной ответчику истцом (+ чек об оплате почтового отправления, + опись с отметкой Почты России)
- копия ответа на претензию от девелопера (если он был)
- оригинал платежки с отметкой банка о ее проведении, официально подтверждающая уплату госпошлины (если оплата пошлины необходима)
- копии доказательств оплаты цены ДДУ (обычно это платежка о перечислении денежных средств с Вашего счета в банке на счет застройщика – в том числе в сделках с ипотекой, военной ипотекой и пр.)
- распечатка с сайта ФНС ЕГРЮЛ застройщика (не ранее чем за 30 дней до подачи иска – то есть должна быть «свежая»)
- иные документы (например, уведомление о необходимости приступить к приемке, акт осмотра, дефектная ведомость, акт выявленных недостатков, надлежащая строительно-техническая экспертиза (просьба не путать с теми «филькиными грамотами и распечатками», которые дают Вам «приемщики квартир в новостройках») и другое).
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
— Истцу, который намерен взыскать с застройщика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, необходимо доказать, что ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Об этом могут свидетельствовать документы, подтверждающие передачу истцу объекта с пропуском срока передачи, указанного в договоре (акты приема-передачи, односторонние передаточные акты), а также тот факт, что объект не был передан истцу на момент подачи искового заявления (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-17384/2018), не передан истцу на момент рассмотрения дела (например, Определение Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019).
При доказанности этого обстоятельства суды, как правило, выносят решение в пользу истца (например, Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19).
— Обращаться в суд с требованием о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства следует только после истечения срока его передачи, установленного договором или дополнительным соглашением к нему. В противном случае велик риск отказа в удовлетворении исковых требований. Так, при рассмотрении конкретного спора суд пришел к выводу, что на момент подачи истцом иска в суд, равно как и на момент вынесения судебного решения, установленный договором срок для передачи объекта не истек, следовательно, основания для применения к ответчику каких-либо штрафных санкций отсутствуют (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 30.11.2017 по делу N 33-49103/2017).
— Истцу следует учитывать, что суд может отказаться взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта, если установит, что по состоянию на начало периода просрочки, рассчитанной истцом, застройщик исполнил свои обязательства по передаче объекта: составил передаточный акт объекта или односторонний акт о передаче объекта, который истец не оспаривает (например, Определения Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0979/2019 по делу N 2-1024/18, от 14.02.2019 N 4г-0977/2019 по делу N 2-1238/18).
— Если истец подписал акт приема-передачи объекта, в котором указано на освобождение истцом застройщика от выплаты неустойки, вероятность принятия судом решения в пользу ответчика возрастает (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2018 по делу N 33-9301/2018).
— Если фактическое нарушение сроков передачи объекта произошло из-за действий (бездействия) истца, который не явился для составления акта приема-передачи в указанный в уведомлении срок или явился, но после осмотра квартиры без объяснения причин не получил ее по акту приема-передачи, уклонялся от принятия объекта в предусмотренный законом и договором срок, не доказал, что с момента извещения о готовности объекта к приемке он не имел возможности принять квартиру по вине застройщика, суд откажется взыскать с застройщика неустойку за нарушение срока передачи объекта на основании ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ (например, Определения Московского городского суда от 14.02.2019 N 4г-0978/2019 по делу N 2-1415/18, от 21.11.2018 N 4г-14727/2018, от 19.11.2018 N 4г-14729/2018).
— Истцу, который планирует взыскать с ответчика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, следует правильно определять период просрочки исполнения обязательства застройщика, учитывая разъяснения, приведенные в п. 23 Обзора от 04.12.2013.
Начало этого периода определяется днем, следующим после указанного в договоре (в дополнительном соглашении к договору) дня, с которым связывается исполнение обязательства (окончание указанного в договоре или дополнительном соглашении срока исполнения обязательства застройщика). Окончание периода просрочки — это день подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства (например, Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19).
Окончание периода просрочки исполнения застройщиком обязательства передать истцу объект не может определяться днем получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, так как законодатель не связывает дату исполнения обязательств застройщика по передаче участникам объекта долевого участия с датой ввода объекта в эксплуатацию (например, Определение Московского городского суда от 25.12.2017 N 4Г-16011/2017). Также окончание периода просрочки не может быть связано с направлением истцу уведомления о приемке квартиры, которое возвращено за истечением срока хранения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.05.2017 по делу N 33-19028/2017).
Если суд установит факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта в установленный срок (за исключением случая, когда участник долевого строительства предъявил застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта установленным требованиям к качеству), окончание периода просрочки определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (другого документа) о передаче объекта (п. 25 Обзора от 04.12.2013) (например, Кассационное определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0609/19, Определение Московского городского суда от 21.01.2019 N 4г-17530/2018 по делу N 2-3979/16). В подобных ситуациях, когда истец после получения от застройщика уведомления о завершении строительства и о готовности квартиры в нарушении условий договора не предпринял мер к получению объекта, суд может ограничить период просрочки днем, следующим за днем истечения срока для принятия истцом объекта, а не днем подписания сторонами акта приема-передачи (например, Кассационное определение Московского городского суда от 08.08.2018 N 4г-9730/2018).
Важно принять во внимание, что при переходе прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором (п. 13 Обзора от 19.07.2017).
— Истцу, который требует взыскать с ответчика неустойку (пеню) за нарушение срока передачи объекта, следует представить суду собственный расчет суммы неустойки (например, Определения Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019, от 22.01.2019 N 4г-17599/2018 по делу N 2-4162/17, от 24.09.2018 N 4г-9719/2018).
— Если истец ранее обращался в суд с требованием о взыскании неустойки (пени) за нарушение срока передачи объекта за конкретный период, а также с сопутствующими требованиями, которые были удовлетворены судом, это не препятствует повторному обращению истца в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки (пени) за несоблюдение срока передачи объекта за другой, более поздний период, чем тот, что был заявлен в рамках предыдущего иска. В подобных ситуациях суд может принять решение в пользу истца по вновь заявленным требованиям в части взыскания неустойки, штрафа и компенсации морального вреда (например, Определения Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019, от 23.04.2018 N 4Г-1936/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.04.2018 по делу N 33-16254/2018, от 30.03.2018 по делу N 33-13000/2018). По мнению Верховного Суда РФ, требования о взыскании компенсации морального вреда за новый период просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства могут быть удовлетворены, так как вступившим в законную силу решением суда в пользу истца взыскан моральный вред в связи с нарушением его прав за более ранний период просрочки обязательства (Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2017 N 5-КГ17-219).
— При составлении искового заявления рекомендуется включить в него требования о взыскании нотариальных расходов (расходов на удостоверение нотариальной доверенности) и почтовых (почтово-телеграфных) расходов. Подобные требования могут быть удовлетворены судом (например, Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.10.2018 N 33-42837/2018).
— Относительно включения в иск требований о взыскании с ответчика убытков по оплате аренды (найма) жилья и других аналогичных требований (например, о взыскании оплаты коммунальных услуг, детского сада для ребенка, стоимости аренды нежилого помещения для хранения вещей истца) необходимо отметить следующее.
Анализ практики Мосгорсуда показывает, что вероятность удовлетворения таких требований низкая (например, Определения Московского городского суда от 22.01.2019 N 4г-17599/2018 по делу N 2-4162/17, от 27.11.2018 N 4г-15000/2018, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.10.2018 N 33-47600/2018, от 02.08.2018 по делу N 33-33672/2018).
Вместе с тем, по мнению Верховного Суда РФ, если между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь, основания для взыскания понесенных истцом расходов по найму жилого помещения имеются (например, Определение Верховного Суда РФ от 19.12.2017 N 18-КГ17-239). В другом случае Верховный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение и пояснил, что суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения истцу убытков в виде расходов по найму квартиры (Определение Верховного Суда РФ от 04.09.2018 N 46-КГ18-38).
— Иногда в исковое заявление включается требование о взыскании убытков в виде расходов истца по оплате процентов по кредиту, полученному для заключения договора участия в долевом строительстве (например, Определение Московского городского суда от 19.11.2018 N 4г-14729/2018). Истцу нужно учитывать, что суды обычно отказывают в удовлетворении такого требования и шансы на взыскание с застройщика процентов по кредитному договору минимальны (например, Определения Московского городского суда от 20.11.2018 N 4г-15571/2018, от 20.04.2018 N 4Г-3633/2018, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.03.2018 по делу N 33-12377/2018).
Для принятия решения в пользу истца в связи с нарушением ответчиком срока передачи объекта долевого строительства истцу необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.
|
Обстоятельства, подлежащие доказыванию |
Доказательства, которыми можно подтвердить эти обстоятельства |
Примеры из судебной практики |
| Истец оплатил стоимость объекта долевого строительства (цену договора) в полном объеме | Квитанции, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежные поручения Извещение о перечислении денежных средств Документы, подтверждающие оплату истцом денежных средств по дополнительному соглашению к договору участия в долевом строительстве, согласно условиям которого после обмеров БТИ фактическая площадь объекта долевого строительства увеличилась Другие документы об оплате Акт сверки взаиморасчетов Акт об исполнении обязательств (финансовых обязательств) по оплате |
Определение Московского городского суда от 15.03.2019 N 4г-3006/19 Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19 Определение Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019 Определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1747/19 Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19 Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19 Определение Московского городского суда от 24.09.2018 N 4г-9719/2018 |
| Ответчик нарушил срок передачи объекта долевого строительства истцу, предусмотренный договором или дополнительным соглашением к договору, в том числе не передал истцу объект на момент обращения истца в суд/на момент рассмотрения дела в суде | Договор участия в долевом строительстве с указанием срока, в который ответчик обязан передать истцу объект долевого строительства Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи объектов долевого строительства Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, согласно условиям которого после обмеров БТИ увеличились фактическая площадь объекта и цена договора, но условия договора о сроках ввода объекта в эксплуатацию и передачи его истцу не изменены Акт приема-передачи квартиры/двухсторонний акт приема-передачи (передаточный акт) Протокол разногласий по акту приема-передачи квартиры Односторонний акт о передаче истцу объекта (односторонний передаточный акт объекта) Материалы дела, подтверждающие опубликование на официальном сайте застройщика изменений к проектной декларации, в соответствии с которыми срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома был перенесен Уведомление истца о переносе срока строительства многоквартирного дома/о продлении срока разрешения на строительство Письмо истцу о переносе срока окончания строительства/о переносе приема-передачи квартиры Уведомление истца о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности объекта к передаче Отсутствие уведомления истца о нарушении срока передачи квартиры, предложения изменить в связи с этим договор участия в долевом строительстве Отсутствие дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве об изменении срока передачи объекта истцу Отсутствие акта приема-передачи объекта истцу Отсутствие согласия истца на изменение сроков передачи объекта |
Определение Московского городского суда от 15.03.2019 N 4г-3006/19 Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19 Определение Московского городского суда от 04.03.2019 N 4г-2032/2019 Определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1747/19 Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19 Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19 |
| Истец направлял ответчику претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта (с другими требованиями), которую ответчик оставил без ответа (без удовлетворения) или удовлетворил частично | Претензия о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта Претензия о передаче квартиры (о передаче квартиры в надлежащем виде) и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта Претензия о зачете взаимных требований и выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта Претензия с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства/за просрочку исполнения обязательств Претензионное письмо, в котором истец потребовал произвести оплату неустойки за срыв договорных сроков передачи квартиры и денежную компенсацию морального вреда Ответ застройщика на претензию истца с отказом выполнить требования истца Письмо ответчика, в котором он предложил подписать соглашение о выплате истцу неустойки Документы, подтверждающие перечисление ответчиком истцу денежных средств в определенном размере в ответ на претензию истца Отсутствие доказательств того, что ответчик выплатил истцу сумму, указанную в соглашении о выплате истцу неустойки Пояснения истца об оставлении ответчиком претензии истца без ответа |
Определение Московского городского суда от 13.03.2019 N 4г-2665/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1981/19 Кассационное определение Московского городского суда от 05.03.2019 N 4г-1980/19 Определение Московского городского суда от 01.03.2019 N 4г-1920/2019 Кассационное определение Московского городского суда от 28.02.2019 N 4г-1778/19 Кассационное определение Московского городского суда от 25.02.2019 N 4г-1444/19 Определение Московского городского суда от 11.02.2019 N 4г-0497/19 |