Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор Купли Продажи Гаража с Переуступкой Прав Аренды Земельного Участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке стоит обратить внимание на само строение. Многие люди ставят металлические боксы без фундамента, которые не считаются зданиями. Гараж должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.
Иногда гаражи возводят на участках, которые официально не предназначены для этого.
Например, земля была предоставлена для строительства индивидуального жилого дома, а после надел разделили на 2. На одном из них оказался гараж, и теперь владелец продаёт это имущество. В описанной ситуации следует сначала изменить назначение участка. Вспомогательная постройка может располагаться на наделе, но сама земля должна использоваться именно для обслуживания жилого дома.
Что нужно учесть перед оформлением договора
Покупателю обязательно нужно убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости не имеет никаких обременений и препятствий для участия в сделке. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.
Получить расширенную выписку может только собственник недвижимости. Она заказывается в Росреестре и подготавливается в течение 1-3 дней. Услуга облагается государственной пошлиной. Ее размер для физических лиц составляет 300 рублей, для юридических – 950 рублей.
Если документы есть только на гараж, но отсутствуют на земельный участок, для их восстановления необходимо обратиться в местную администрацию. Если муниципалитет откажет в выдаче бумаг, следующим шагом придется обращаться в районный или городской суд по месту расположения земли. Без оформления участка под гаражом сделка будет считаться недействительной.
У такого строения есть цельный фундамент, выстроены капитальные стены и его невозможно перевозить.
Важно! Вы покупаете не только гараж, но и землю под ним, поэтому нужно, чтобы оба объекта были зарегистрированы на продавца. Для этого владелец перед сделкой должен показать два документа, которые подтвердят, что он собственник.
Для оформления сделки обязательно нужен договор купли-продажи. Он станет подтверждением, что покупатель – новый законный владелец. Обязательно пропишите в документе следующие пункты, чтобы договор признали заключенным:
- данные паспортов сторон;
- адрес гаража, размер и кадастровый номер. Тоже самое касается участка под гаражом;
- состояние гаража, материал стен, кровли и т.д.;
- стоимость (цифрами и прописью);
- информацию о праве собственности;
- упомяните об акте приема-передачи, его нужно будет составить отдельным документом.
Какие документы нужны для продажи гаража? Однозначный ответ дать никак не получится. Дело все в том, что многое зависит от ситуации. Поэтому сначала рассмотрим основные бумаги для купли-продажи имущества. В нашем случае — гаражной постройки.
При подобных обстоятельствах хозяину имущества необходимо подготовить:
- удостоверение личности;
- справку о правах на недвижимость (с 2017 года — выписка из ЕГРН);
- выписки, на основании которых возникли права собственности (например, справка о о покупке гаража или выплате пая в ГСК);
- кадастровый паспорт продаваемого объекта;
- договор купли-продажи.
Кроме того, придется найти покупателей и взять у них копии паспортов. В противном случае сделку не оформят.
Довольно часто граждане продают гаражные постройки вместе с землей. Это самый простой и логичный исход. Что подразумевает подобная операция?
Стоимость земли под гараж определяется посредством проведения кадастровой оценки. Информацию об этом показателе можно узнать в Госреестре или обратиться в частные компании по оценке имущества.
Сделки купли-продажи гаража с землей могут проводиться при помощи подписания одного соглашения. Только в этом случае у покупателя возникнут проблемы при регистрации прав в Росреестре.
Что делать? Лучше всего составить 2 договора купли-продажи — на землю и на гараж отдельно. Это избавит от большинства проблем в будущем. Причем, подписывать соглашения допустимо в один визит к нотариусу или агентство недвижимости.
Правила составления документа
Образец и правила заполнения договора купли-продажи гаража 2023 года С 2023 года планируются следующие улучшения, связанные со вступлением в права собственности на недвижимость: Бывают случаи, когда ради уменьшения налога в документах указывают заниженную стоимость продажи. Следует понимать, что это чревато штрафом, так как при любых подозрениях на заниженную стоимость будет проведена проверка реальной суммы при продаже.
В ст. 556 указано, что передача должна осуществляться только с наличием документа, определяющего условия этой процедуры. В ст. 177-178 описаны причины, по которым все договорные обязательства аннулируются в судебном порядке.
Без правоустанавливающих документов гараж нельзя продать, подарить, заложить, передать в наследство, законным путем сдать в аренду. Владелец не имеет документально подтвержденного права на него, поэтому не может и распоряжаться им.
Согласно действующему законодательству гараж, покупаемый с участком земли, не относится к неделимым объектам недвижимости. Это означает, что продажа гаража с земельным участком требует отдельного оформления перехода права на гаражное строение и саму землю, на которой возведен объект.
В случае аренды, приобретаемое строение наделяет владельца строения правом аренды участка под ним. Условиями договора плата за аренду может быть включена в цену объекта. Если земля, на которой находится гаражная постройка, оформлена в частную собственность продавца, при заключении соглашения по отчуждению требуется предоставить следующие документы:
- кадастровый паспорт на гараж и участок под ним;
- технический паспорт с планом постройки, подготавливаемый сотрудниками БТИ.
Какие документы нужны для оформления
Для возможности оформления сделки продавец обязан предоставить определенный пакет документов, который подтвердит, что препятствий для продажи нет. Перечень бумаг зависит от конкретной ситуации.
Если гараж находится на участке, принадлежащем кооперативу, продажа земли будет невозможна. Соответственно, документы потребуются только на гараж и только он будет фигурировать в тексте договора.
Если гараж и участок принадлежат продавцу потребуются следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на каждый объект или выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, решение суда и т.п.;
- техническая документация из БТИ;
- кадастровые документы.
Всегда ли возможно оформление договора при покупке гаража
По договору продажи гаража право собственности на него переходит от продавца к новому владельцу. То есть соглашение о купле-продаже можно заключить только в том случае, если у владельца оформлено право собственности на это строение.
Если хозяин — член ГСК, то у него имеется членская книжка, однако этот документ не подтверждает право собственности на гаражный бокс. Такое право подтверждается свидетельством, которое выдается Росреестром.
Если продавец не оформил надлежащие документы, купля-продажа гаража станет невозможной. На практике в таком случае на покупателя просто выписывается новая членская книжка в ГСК. Однако при этом новый владелец не получает права собственности на приобретаемое строение. Поэтому перед принятием окончательного решения о покупке понравившегося гаража, будет совсем не лишним ознакомиться с документами, которыми располагает продавец.
Продажа гаража. Какие документы нужны для оформления проекта договора
Итак, у вас есть право собственности на гараж. Дальше потребуется оформить договор купли-продажи.
Оформление сделки начинается с составления проекта соглашения. В нем прописываются сведения о продаваемом объекте, его стоимости, а также все другие условия, по которым между сторонами достигнута договоренность. Поэтому для подготовки проекта договора о продаже гаража обязательно понадобятся документы, содержащие эту информацию.
Таким образом, приступать к оформлению проекта соглашения можно, если имеется следующий пакет документов:
— паспорта продавца и покупателя;
— свидетельство, подтверждающее право собственности на гараж (до 1998 г. службы Росреестра не существовало, вместо такого свидетельства в БТИ выдавалось удостоверение);
— документы, на основании которых у продавца возникло право собственности (договоры мены, дарения, продажи, свидетельство о правах на наследство, судебный акт и т. п.);
— кадастровый паспорт на гараж;
— документы о правах на участок, на котором расположено строение (свидетельство о собственности, договор аренды и т. д.).
Иногда могут потребоваться и другие документы:
— паспорт представителя и нотариально заверенная доверенность (если сделку совершают представители сторон);
— свидетельство о рождении, паспорт подростка старше 14 лет и паспорт одного из родителей (если продавец или покупатель несовершеннолетний);
— разрешение органа опеки на продажу недвижимости (если владельцем всего гаража или его части является ребенок).
Что нужно учесть перед оформлением договора
Покупателю обязательно нужно убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости не имеет никаких обременений и препятствий для участия в сделке. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.
Получить расширенную выписку может только собственник недвижимости. Она заказывается в Росреестре и подготавливается в течение 1-3 дней. Услуга облагается государственной пошлиной. Ее размер для физических лиц составляет 300 рублей, для юридических – 950 рублей.
Если документы есть только на гараж, но отсутствуют на земельный участок, для их восстановления необходимо обратиться в местную администрацию. Если муниципалитет откажет в выдаче бумаг, следующим шагом придется обращаться в районный или городской суд по месту расположения земли. Без оформления участка под гаражом сделка будет считаться недействительной.
Когда имущественные права передаются одновременно на земельный участок и гараж, целесообразнее оформить два разных договора на каждый объект недвижимости. Это аннулирует вероятность того, что права на землю будут утрачены в случае сноса гаража.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, как составляется договор купли-продажи гаража с земельным участком. Как видите, такая сделка содержит множество специфических правовых особенностей. Рекомендуем проконсультироваться с юристами нашего портала. Это поможет избежать вероятных проблем в будущем.
Как без проблем оформить покупку гаража
Как с документами оформить покупку гаража, мы прояснили. Как правило, при наличии нужных актов не могут возникнуть никаких проблем при приобретении гаражной постройки. Но что делать, если таковая документация отсутствует?
В случае если у собственника находится во владении гараж без надлежащих документов, то следует обратиться за их оформлением в ЕГРН. Тогда проблем при покупке гаража не возникнет.
При приобретении гаражного бокса у первого владельца ГСК, занимающегося приватизацией постройки, необходимо затребовать, чтобы тот в свою очередь обратился к председателю такового кооператива за соответствующим пакетом документов.
- Устав организации.
- Документы, разрешающие строительство на территории ГСК.
- Договор на аренду земли.
- Разрешение на ввод гаражей в эксплуатацию.
- Запротоколированный на собрании выбор председателя гаражного кооператива.
- Документ из паевого инвестиционного фонда о погашении.
- Соглашение председателя кооператива на приватизацию гаража, при долевой собственности понадобятся соглашения всех совладельцев.
Весь этот перечень документов, приведённый выше, нужен будет для оформления кадастровых и технических актов. Они в свою очередь потребуются для последующей приватизации гаражной постройки и при надобности заключения сделок с отчуждением.
Обязательные документы при покупке гаража
Нотариального заверения сделка по купле-продаже не требует. Поэтому гараж можно продать при наличии договора. Но право собственности приобретается только в том случае, если стороны обращаются в Регистрационную палату. Договор заверяется в течение месяца. В это время новый собственник в полной мере распоряжается имуществом.
Для оформления сделки потребуется предоставить:
- правоустанавливающие бумаги, которые дают возможность использования помещения (дарственная, договор купли-продажи);
- кадастровый паспорт;
- свидетельство, подтверждающее регистрацию права на гаража в органах государственного характера;
- описание характеристик гаража с указанием местоположения, стоимости и площади;
- график платежей по взносам за использование земельного участка.
При отсутствии какого-либо документа сделка признается несостоявшейся. В государственной регистрации права гражданину откажут.
При отсутствии документов стороны передают и получают деньги и ключи от гаража. Сделка отличается молниеносным проведением, так как оформления и предоставления бумаг не требует. Но покупатель может остаться без средств и объекта недвижимости при мошеннических действиях продавца.
Выделяют основные отрицательные моменты такой покупки:
- Гражданин не сможет в полной мере распоряжаться гаражом, продать его или сдать в аренду.
- Если бокс построен без разрешения, он может быть снесен как самострой.
- После смерти продавца на гараж могут претендовать его наследники, которые аннулируют неофициальную сделку.
- Существует вероятность столкновения с мошенниками. Они выдают себя за собственников, после чего скрываются при передаче денег.
Соглашаясь на покупку гаража без документов (деньги в обмен на ключи), покупатель, по сути, идет на нелегальную сделку. Он не станет полноценным собственником и не сможет распоряжаться гаражом. Нет даже гарантий, что он будет беспрепятственно пользоваться объектом хотя бы непродолжительное время.
Насторожить покупателя должны следующие факты:
- По словам продавца, объект продает его друг или знакомый, который якобы доверил ему поиск покупателя и передачу денег. А ведь продажа гаража по доверенности оформляется таким же образом, как и лично продавцом, с одним лишь отличием – договор подписывает представитель.
- Гараж находится во дворе многоквартирного дома. Во-первых, гаражные комплексы могут быть общей собственностью жильцов, поэтому их продажа возможна лишь вместе с квартирой. Во-вторых, такие гаражи в старых дворах зачастую выдавались инвалидам с проблемами опорно-двигательной системы, потому купить их могут только другие инвалиды.
- Продавец настаивает на оформлении сделки дарения. Это притворная сделка, которая является недействительной. Цель продавца – избежать уплаты налогов. Обязанность по уплате НДФЛ переходит на покупателя.
Приватизация земли под гаражом
Не менее распространены проблемы с земельными участками. Тем, кому интересно, можно ли продать гараж без приватизации земли, стоит знать, что, согласно ст. 552 ГК, участок следует судьбе строения. Права на него переходят к покупателю в том же объеме, что принадлежали продавцу.
Если надел находился у продавца на праве аренды муниципальной земли или в праве бессрочного пользования, эти же права должны быть представлены и покупателю.
В будущем новый владелец может должным образом оформить неприватизированный участок под гаражом.
Однако проще будет потребовать от продавца приватизации, ведь он может сделать это в рамках продленной до 1.03.26 дачной амнистии, если:
- участок передан нынешнему пользователю до 30 октября 2001 года;
- назначение участка – индивидуальное жилищное или гаражное строительство;
- сохранились документы о передаче нынешнему пользователю на праве владения или собственности.
В рамках процедуры оформления потребуется:
- паспорт;
- заявление о регистрации прав на землю;
- документы, подтверждающие возникновение прав на землю: постановление местной администрации, акт приема-передачи, выписка из похозяйственной книги или другие;
- кадастровый паспорт и другие документы.