Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое доверительное управление. Объясняем простыми словами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Траст (trust) представляет собой совершенно особую по структуре организацию, используемую для доверительного управления собственностью преимущественно в странах англо-американского права и на территориях, подпадающих под соответствующие юрисдикции. Траст отделяет формально-юридическое владение собственностью от тех плодов, какие подобная собственность обычно приносит основателям. Организационно траст представляет собой соглашение между лицом, вносящим собственность, — основателем (settlor) или дарителем (grantor), и лицом, принимающим собственность во владение, — попечителем (trustee). Условия соглашения регулируются договором передачи в доверительное управление (trust agreement) либо актом учреждения доверительной собственности (deed of trust). Целью учреждения доверительной собственности обычно служит особый порядок ее использования, извлечения прибыли и предоставления благ лицам, поименованным в договоре передачи, т.е. бенефициарам траста.
§ 1. Европейские континентальные формы трастов
После Первой мировой войны, следуя тогдашнему духу политической реорганизации Европы, банковские сообщества Швейцарии и Лихтенштейна решили воспользоваться экономически многообещающей и общественно востребованной идеей превращения своих стран в безопасные гавани для безымянных капиталов. В конце 20-х годов прошлого века в законодательство Лихтенштейна была принята норма, разрешившая создавать три новых вида предприятий: анштальт (Anstalt, или Учреждение), штифтунг (Stiftung, или Фамильный фонд) и регулируемый нормами общего права траст.
Из трех вышеназванных предприятий более всего общего у анштальта и штифтунга. Эти два вида предприятий используются и в странах с действующим гражданским кодексом в качестве способа анонимного сохранения собственности. Не раскрывая имени истинного владельца, эти предприятия обеспечивают гибкость управления лицу, являющемуся номинальным владельцем собственности. Анштальт и штифтунг как особые формы траста существуют исключительно на территории Лихтенштейна. Соответственно, соглашение о доверительном управлении собственностью, оформленное в виде анштальта или штифтунга, может не считаться обязательным к исполнению в тех странах, где названные формы предприятий не признаны юридически. Подобное непризнание не раз на практике приводило к тому, что означенные формы предприятий ставились в самые невыгодные в налоговом отношении условия. Кроме всего, поскольку управление анштальтом или штифтунгом возможно только на территории Лихтенштейна, весьма тяжело внести какие-либо изменения в уставные документы этих предприятий после смерти их основателей и, следовательно, трудно управлять операционными издержками таких предприятий после смерти их основателей. Достоинства анштальта и штифтунга в полной мере проявляются тогда, когда их основатели, обычно лица, находящиеся под юрисдикцией, отличной от Лихтенштейна, отходят в мир иной. В большинстве стран с действующим гражданским кодексом после смерти собственника вводится в действие стандартная схема, по которой раз и навсегда решается вопрос о дальнейшей судьбе имущества умершего. Подобный правовой принцип называют еще принудительным наследованием (forced heirship), поскольку государство, а не собственник во многом решает дальнейшую судьбу оставшегося имущества. Действительно, гибкость анштальта и штифтунга проявляется в тот момент, когда собственник назначает друга, а не супруга попечителем своего имущества, помещенного в какое-либо из вышеназванных предприятий. Вопрос, таким образом, сводится к тому, применяет ли страна нахождения собственности (какой может быть и страна, где непосредственно был зарегистрирован анштальт или штифтунг) закон, по которому были созданы названные предприятия, либо она применяет законы страны постоянного пребывания (домицилия) умершего собственника. Например, швейцарские суды обычно применяют к иностранцам законы домицилия, оставляя имущество, помещенное в анштальт или штифтунг, в неопределенном положении, что противоречит принципу принудительного наследования. Подобный подход порождает также неоднозначность принципов управления самими предприятиями, такими как анштальт или штифтунг. Так, например, если в рамках анштальта или штифтунга имущество передается в доверительное пользование племяннику, но не сыну, то для бенефициара, резидента Англии, где действуют нормы общего права, будут применены пункты учредительных документов анштальта или штифтунга, а для бенефициара, резидента Италии, — нормы гражданского права, т.е. принудительного наследования. В соответствии со ст. 931 Закона о компаниях Лихтенштейна (Das Personen und Gesellschaftsrecht, Art. 931) , принятого в 1926 г., лихтенштейнским трастам для разрешения споров между бенефициарами и третьими лицами разрешено привлекать к использованию законы иных стран. Подобные споры решаются в порядке принудительного арбитража и не подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции. Для лихтенштейнского траста не будет сверхъестественным разрешать спор между участниками, например, согласно действующим нормам законодательства США. Если учесть, что трасты в США регулируются штатным, а не федеральным законодательством, решение спора может оказаться непростой задачей.
См., например: www.recht.li/sys/1926004.html или комментарии к редакции 1999 г. на www.pgr.li.
Касаясь европейских континентальных форм доверительного управления имуществом, следует также упомянуть о таком важном документе, как швейцарская доверенность. В Швейцарии действие доверенности часто длится и после смерти доверителя, поэтому многие собственники рассматривают такие доверенности как средства недорогого и удобного управления активами, в том числе после своего ухода из жизни. К сожалению, швейцарские доверенности имеют один существенный недостаток: они содержат инструкции банку по переводу собственности, но не могут присвоить титул собственности новому владельцу. Как следствие — швейцарская доверенность не в состоянии уберечь собственность от принудительного наследования по требованию истца и в соответствии с законами домицилия усопшего. Известны случаи, когда швейцарские банки были принуждены заплатить как лицу, указанному в доверенности, так и истцу в соответствии с процедурой принудительного наследования. В результате на практике большинство банков, поставленных перед необходимостью удовлетворять требованиям принудительного наследования, нарушая тем самым инструкции, записанные в доверенности, предпочитают удерживать собственность у себя до окончательного решения спора в суде.
Доверительное управление капиталом в Швейцарии
Швейцария является финансовым центром для ведущих компаний по управлению активами и международных инвесторов, интернет-миллиардеров и семейных офисов. Эта страна, где практически каждый швейцарский банк готов предложить качественные услуги по управлению капиталом. Стоимость услуги по доверительному управлению в Швейцарии составляет 1%-1,5% от общей суммы управления активов.
Для получения прибыли швейцарские банки предлагают инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС). Индивидуальный инвестиционный счет в Швейцарии предусматривает персональное управление денежными средствами на основании предварительно подписанного договора о сотрудничестве.
Согласно договору ДУ управляющий по финансам имеет право проводить операции по покупке/продаже ценных бумаг без получения предварительного согласия инвестора, если такие операции соответствуют целям клиента. Приобретенные активы в виде ценных бумаг являются 100% собственностью клиента.
Используя персональную стратегию по высокоточным облигациям, инвестор может получить прибыль в 10% годовых. Контроль по Договору доверительного управления выполняется при помощи банковской выписки, с четкой разбивкой дебетовых и кредитовых операций.
Управление богатством может оказаться чрезвычайно сложным для состоятельных лиц, ведь ежедневно, им приходится уделять особое внимание бизнесу, управлению недвижимостью, активам, поддержанию партнерских отношений, встречам и т.п.
Поэтому многие инвесторы используют услугу доверительного управления капиталом, которая способна предложить:
- комплексное планирование
- стратегические инвестиции
- частный банкинг
- контроль активов
Каким специалистам по управлению недвижимостью стоит доверять за рубежом?
Они заключают договоры с поставщиками услуг, нанимают обслуживающий персонал и следят за тем, чтобы собственникам жилья оказывался качественный сервис. Агентства недвижимости, застройщики и ТСЖ, не занимающиеся управлением непосредственно, могут нанять управляющую компанию для обслуживания своих объектов. Арендой жилья управляющее компании, как правило, не занимаются.
Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой.
Ответ зависит, во-первых, от уже упоминавшегося «качества» управляющей компании: ее готовности работать по цивилизованным правилам, заботе о собственном реноме и т.п. «Крупные компании дают гарантии восстановления повреждений сдаваемой недвижимости за собственный счет», — говорит Дмитрий Асадов, руководитель проектов компании «Велес Капитал Девелопмент».
Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.
Плюсы доверительного управления имуществом
Этот человек может совершать любые юридические и фактические действия от вашего имени, если вы не ограничите его полномочия в договоре.
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
Поиск арендаторов ложится на наши плечи и ведется согласно требованиям собственника. Первоначальный отбор арендаторов осуществляет сама компания. Износ помещения может быть не вашей заботой. Управляющий принимает квартиру от жильцов и принимает решение о ее обновлении, ремонте и цене на ее аренду.
По закону передачу квартиры в доверительное управление нужно зарегистрировать. Если этого не сделать, договор могут признать недействительным. Но на практике собственники часто не делают регистрацию, считая процедуру необязательной. На самом деле это неоднозначный вопрос.
В основном в доверительном управлении все риски ограничены договором и доверенностью. Поэтому главное: читайте внимательно индивидуальный договор и доверенность. Продумайте все условия, обговорите и пропишите их вместе с представителем агентства и нотариусом.
Что такое доверительное управление
Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать.
Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.
Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги. Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.
В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.
Преимущества и недостатки доверительного управления
Перед тем как обращаться за услугами к доверительному управляющему, нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой стратегии.
Преимущества:
- Не обязательно разбираться в ценных бумагах и выбирать, когда их или другие ценные активы покупать,а когда продавать.
- Управляющий может купить активы, которые инвестору со скромным стартовым капиталом приобрести самостоятельно не получится — например, еврооблигации, цена на которые начинается от 1000 долларов.
- УК могут предлагать стратегии управления с защитой капитала — деньги инвесторов вкладываются в надежные облигации или депозиты. При этом клиенту гарантируют возврат более 90 % от первоначально вложенных средств. Так у инвестора появится возможность получить доход при комфортном для него уровне риска.
Как убедиться, что вы доверяете собственность профессионалам
Учитывая важность вопросов, которые придется доверить посторонним лицам, вполне логично предположить, что основной заботой собственника недвижимости является правильный выбор управляющей компании. И здесь важно помнить несколько моментов:
- в большинстве случаев услугу по управлению объектом предоставляет агентство недвижимости, через которое вы осуществляете покупку. Это одна из послепродажных услуг, оказываемых посредниками.
- если речь идет о здании, которое предназначено для бизнеса, то есть о коммерческой недвижимости, то, как правило, владелец сам берет на себя ответственность по управлению ею. Это выгоднее, дешевле и надежнее. Если возникает необходимость все же нанять доверенное лицо, в этом случае собственник имеет право самостоятельно решать, кому именно отдаст предпочтение.
- в случае покупки квартиры дела обстоят несколько иначе. Связано это с тем, что приобретается только часть строения. Поэтому повлиять на выбор доверенного лица можно будет только опосредованно. Обычно он определяется путем голосования на общем собрании владельцев.
Итак, как же сделать так, чтобы ваша собственность попала в надежные руки? Бесспорно одно – вам понадобится организация с отменной репутацией. Уточните для начала, сколько уже объектов находится под опекой заинтересовавшего вас посредника.
Вопрос: будут ли в сохранности средства, переданные банкам под доверительное управление?
Скажем, у Райффайзен-Банка для этой деятельности есть специальная дочерняя структура под названием «Райффайзен Капитал», у Альфа-Банка также есть управляющая компания «Альфа-Капитал» и т.д. При этом сами банки, привлекая средства под управление, являются учредителями управляющих компаний, но не могут руководить ими. Есть и более интересная информация, взятая с официального сайта «Райффайзен Капитал».
В частности, согласно договорам, заключённым этой компанией, сделки с ценными бумагами в рамках управления средствами клиентов осуществляют:
- Акционерное общество «Сбербанк КИБ»
- Акционерное общество «Газпромбанк»
- Акционерное общество «Открытие Брокер»
Делают они это не из альтруистических побуждений, а за вознаграждение из того самого капитала, которым якобы управляет «Райффазен-Банк» через дочернюю структуру «Райффайзен Капитал». Заметьте: перед вами далеко не самая хитрая схема!
Удаленка: управление недвижимостью на расстоянии
Заключая договор доверительного управления недвижимостью, клиент может включить туда нужные услуги – при условии, что управляющая компания согласна их оказывать. Например, если квартире или дому требуется серьезный ремонт перед сдачей внаем, компания может отказать, сославшись на то, что у них нет заключенных договоров с подрядчиками, выполняющими сложные работы.
Передав квартиру в доверительное управление, собственник может получать доход от сдачи в аренду своего жилища, не занимаясь самой сделкой и бытовыми вопросами. Это весомое преимущество для людей, которые по каким-то причинам не могут позаботиться об этом сами.
Но есть еще ряд нюансов, которые нужно учитывать. Собственнику нужно заключать договор с арендатором либо самому, либо, если он находится, например, за границей, оформлять доверенность на другое лицо. А чтобы заверить доверенность, нужно обратиться в консульство России в стране пребывания. Часто это далеко от места проживания собственника, и он не может это сделать дистанционно.
Иногда управляющая компания требует застраховать объект недвижимости. К счастью, это легко сделать и по интернету.
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.
Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.
Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.
Retail-Realty – агентство по доверительному управлению квартирами с более, чем 20-летним опытом работы. С 1998 года мы управляем квартирами в совершенно разных сегментах рынка жилой недвижимости. Это квартиры в жилых комплексах бизнес-класса и объекты жилой недвижимости, расположенной от исторического центра до ликвидной точечной застройки в новых микрорайонах.
В нашем комплексном управлении находится более 250 объектов жилой недвижимости в Москве и Московской области. У нас одинаковые стандарты и подходы к управлению квартирами как в современных жилых комплексах, так и в домах сталинской застройки. Все объекты, находящиеся в нашем доверительном управлении, регулярно проходят проверку по ЧЕК-ЛИСТУ компании Ритейл-Риэлти.
Для собственника доверительное управление жилой недвижимостью – это дополнительное время для профильного бизнеса, гарантия своевременного получения арендной платы, свобода передвижения и одновременно полный контроль за состоянием квартиры. Обращение к нам существенно увеличит ваши доходы. Опыт нашей команды предостережет вас от возможных ошибок. Наша прибыль напрямую зависит от дохода, который приносит вам арендный бизнес, а бизнес нашей компании построен исключительно на долгосрочных отношениях.
К нам обращаются собственники квартир, живущие в Москве, в других городах и за рубежом. Это владельцы недвижимости, желающие выйти из операционной волокиты. Если Вы устали постоянно решать проблемы с арендаторами, отвечать на бесконечные звонки риелторов, вести бухгалтерский учет и управленческую отчетность, постоянно следить за сохранностью имущества, воспользуйтесь услугой доверительного управления квартирой. Мы поможем Вашим квартирам приносить больше денег!
15.11.2016 Стас Климов
С агенством «Ритейл-Риэлти» работаю уже давно. Несколько раз до кризиса бывал у них на Колобовском, но парковка платная, так и машину не припаркуешь… кружишься-кружишься… ж… какая то)))) собирешь все пробки на бульваре. Тут нашел для них арендатора, звоню. «Retail-Realty» с марта как переехал на Сокол. Поехал за ключем от помещения и опа))) припарковался сразу… Б Е С П Л А Т Н О!!!! ЗАТО НЕЖДАНЧИК ПРИЛЕТЕЛ С ДРУГОЙ СТОРОНЫ. Поднимаясь в лифте на их 8 этаж понял, что застрял. Просидел в их допотопном душном лифте 50 мин. Вот это была жесть))!!! Хорошо телефон брал. Девчонки обо мне беспокоились, смеясь, сказали, что я не первый. Комиссию получил — не тянут, не умничают, корочь, все норм))) Но их лифт я надолго запомню!!!
- Правоустанавливающие документы на квартиру
- Поэтажный план и экспликация
- Согласие супруга на передачу имущества в доверительное управление (нотариальное)
- Делегирование полномочий Учредителя управления Доверительному управляющему (нотариальная доверенность)
- Опись имущества, находящегося в квартире
Вышеуказанный пакет документов сдается на регистрацию через МФЦ с оплатой госпошлины в размере 2000 руб. С момента регистрации ваша недвижимость переходит в доверительное управление.
Инвестиции в недвижимость предусматривают покупку жилой или коммерческой недвижимости за пределами родного государства с целью получения прибыли от роста стоимости такого объекта в будущем или получении пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду. Причем, отечественные инвесторы сегодня, как правило, приобретают именно жилую недвижимость. Хотя коммерческая недвижимость потенциально может принести доход больше, но она и требует к себе больше внимания. Вклад в коммерческую недвижимость более рискован, хотя, повторюсь, более доходен. Так что основным мотивом для инвестиций в зарубежную недвижимость является получение пассивного дохода на надежном рынке с минимальными рисками.
Так что если обобщить все преимущества такой инвестиции, то ими будут:
- Надежность
- Низкие риски
- Получение дохода в валюте
- Защита от локальной инфляции
- Возможность получения долгосрочных виз или ВНЖ
- Перспектива получения двойного гражданства с возможностью более легкого перемещения по миру
Зарубежная недвижимость — недвижимое имущество, расположенное в иностранном государстве, которое покупается для извлечения прибыли при последующей продаже или получении пассивного дохода при сдаче в аренду.
Кому доверить сдачу квартиры, если хозяин не может заниматься этим сам?
В Гражданском кодексе прописано, что деньги в чистом виде, не могут передаваться в доверительное управление. Однако в случае открытия депозитного счета в банке или вложения в ценные бумаги, банк или финансовая компания берет на себя обязанности доверительного управляющего. В ДУ не могут передаваться векселя или чеки, хотя они относятся к ценным бумагам.
- Недостаток времени
Возникает при наличии нескольких объектов недвижимости, которые сдаются в аренду. Без УК, владельцу требуется самостоятельно искать клиентов, заниматься юридическими вопросами сделки, контролировать выплаты и сроки аренды. Если имущество передать в ДУ, то всю организацию аренды на себя берет профессионал.
- Невозможность постоянного контроля над активами.
Владелец недвижимости может проживать в другом населенном пункте или стране, работать вахтовым методом, совершать длительные командировки. В этом случае распоряжение собственностью затруднено.
- Отсутствие профессиональных знаний и навыков.
Финансовая грамотность многих людей ограничивается знаниями, полученными из разговоров со знакомыми или коллегами. Такого багажа для грамотного инвестирования будет просто недостаточно. Поэтому чтобы не потерять заработанное имущество, лучше довериться профессионалам.
- Нежелание заниматься вложением и использованием активов самостоятельно.
Многие владельцы недвижимости или ценных бумаг обращаются в управляющие компании, так как не хотят самостоятельно участвовать в реализации актива. Им проще и гораздо выгоднее, доверить ведение дел специалистам.
ДУ позволяет инвестировать небольшие средства, при этом получать высокую ликвидность по вкладам и имуществу.
Как любое начинание ДУ имеет положительные и отрицательные стороны, которые следует учитывать при передаче активов.
Плюсы
- Экономия времени, которое требуется на ведение всех дел и отчетности.
- Сохранность нервов, так как нет необходимости напрямую контактировать с клиентами, которые желают арендовать помещения.
- Надежность вложений и получение прибыли.
- Снижение рисков. Незнание финансовой сферы и юридических аспектов, может привести к неудачным вложениям, которые приведут к убыткам. Кроме того можно наткнуться на мошенников, которые совершают сделки нечестным путем и не соблюдают правила доверительного управления.
Минусы
- Незамотивированный управляющий может работать спустя рукава, получая свой минимальный процент, в качестве вознаграждения. Возникает упущенная прибыль, которая могла бы быть получена.
- Доходность напрямую зависит от квалификации специалиста, поэтому стоит тщательно относиться к выбору компании, которая будет заниматься управлением активами.
- Высокие комиссионные. Многие организации назначают слишком крупное вознаграждение за свои услуги, при это не приносят достаточных доходов.
- Возможность передачи прав управления мошенническим организациям. К сожалению, сфера ДУ, как и любая другая отрасль, не защищена от действий мошенников. Чтобы не попасть к таким компаниям, при выборе управляющего следует тщательно изучить всю документацию об организации и ознакомится с отзывами клиентов.
Каждый вид ДУ имеет свои особенности, знание которых необходимо для грамотного распоряжения средствами.
Объектами договора могут выступать:
- Жилая или коммерческая недвижимость;
- Земельные участки;
- Транспортные средства;
- Доля в компании.
Не имеет значения, является собственник физическим или юрлицом. После подписания договора распоряжаться имуществом начинает представитель. Чтобы минимизировать риски, в договоре следует прописать пункт, который регламентирует обязанности УК: согласование действий с собственником. При этом налоговый, бухгалтерский учет, и ведение отчетной документации осуществляет управляющий.
В качестве управляющих компаний деньгами выступают только банки или биржи, которые принимают валюту для брокерских ставок. Если финансовые организации, гарантировано выплачивают клиентам проценты по вкладам, то игры на бирже – самый рискованный тип вложения.
Пассивный тип инвестирования, при котором управляющая компания собирает средства нескольких клиентов и объединяет их в общий фонд. Эти деньги используются на покупку акций, товаров или вкладываются в недвижимость. При этом полученная прибыль разделяется между участниками ПИФ, в зависимости от процента вложенной суммы.
Как отдать недвижимость в доверительное управление?
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а в частности 53 главе данного документа, подобная услуга нормируется 1012 статьей ГК, в которой идет речь о том, что:
-
Договор доверительного управления жилым или не жилым объектом недвижимости определяет право одной стороной (в дальнейшем называемой учредителем управления) передать в распоряжение другой стороне (в дальнейшем называемой доверительным управляющим) в рамках строго ограниченного срока имущество. Сторона, получившая городскую квартиру или коммерческую недвижимость, обязуется взять на себя решение вопросов, связанных с управлением и контролем переданного имущества, действуя исключительно в интересах либо самого учредителя управления, либо другого иного лица, которое будет им указано.
-
В течение действия договора, предусматривающего доверительное управление имуществом, доверительный управляющий имеет полное право совершать в отношении переданного ему объекта недвижимости практически любые юридические и фактические действия, которые могут представлять интерес для выгодоприобретателя. Закон или договор могут ограничивать его в отношении отдельных действий.
Виды доверительного управления
Доверительное управление активами различается по объекту договора:
-
Финансовые средства: их можно передать в ДУ управляющей компании, которая нацелена на извлечение прибыли из них.
-
Акции и прочие ценные бумаги: доверительному управляющему поручается вся деятельность на фондовом рынке — покупка акций, их продажа и т. п.
-
Недвижимое имущество — отдельная постройка или целый комплекс зданий.
-
Различные активы юрлиц — корпоративный транспорт, техника и оборудование, запасы материалов и продукции и др.
-
Интеллектуальная собственность: её тоже можно передать стороннему управляющему под ДУ.
Расторжение договора доверительного управления
Причинами прекращения действия договора на ДУ с ИП или юрлицом могут быть:
-
смерть выгодополучателя или ликвидация его юридического лица (если только договор не предусматривает особых действий в подобных случаях);
-
отказ выгодоприобретателя от своей выгоды, положенной ему по договору (опять же, если иное не прописано в договоре);
-
смерть, пропажа без вести или наступление недееспособности управляющего, ограничение его дееспособности, банкротство;
-
отказ одной из сторон от выполнения своих договорных обязательств из-за того, что управляющий не способен выполнять эти обязанности лично;
-
желание клиента расторгнуть соглашение (в этом случае управляющему будет выплачено положенное вознаграждение за труды);
-
банкротство учредителя.
Права и ответственность доверительного управляющего
С момента подписания соглашения правом доверительного управления имуществом обладает управляющий.
Его роль в процессе ДУ ключевая — он как бы замещает настоящего собственника имущества и берёт на себя его функции, причём осуществляет управление строго в соответствии с договором. Огромное значение имеют те пункты договора, в которых отражены обязанности, права и ответственность управляющего.
Имущественные права входят в состав того имущества, которое передано в ДУ, и исполнитель обязан защищать эту собственность. Он может использовать весь набор инструментов защиты имущества, как если бы он сам был его исконным владельцем. Сюда входят:
-
отъём имущества у тех, кто им завладел незаконно;
-
требование возврата имущества в случае, когда добросовестный покупатель попался на удочку мошенников, не имеющих права продавать данное имущество;
-
требование соблюдения своих прав и устранения всех нарушений в этой области (включая нарушения, не относящиеся к лишению владения);
-
защита имущества даже от его собственника.
Что такое доверительное управление недвижимостью?
Под доверительным управлением недвижимостью понимается передача части своих прав от ее собственника к доверительному управляющему, на основании чего он сможет распорядиться этим имуществом, чтобы сдать его в аренду. Чаще всего механизмом доверительного управления пользуются для того, чтобы извлечь максимальную прибыль с недвижимого объекта, не тратя на это со стороны собственника времени. Но для этого ему придется не только лишиться некоторой суммы на оплату услуг управляющего, но и передать ему часть прав по распоряжению этой недвижимостью. Только в таком случае управляющий сможет лично заниматься вопросом сдачи ее в аренду.
Сдача недвижимости в аренду не такой тривиальный вопрос, как это может показаться на первый взгляд. Сперва нужно изучить рынок недвижимости, подготовить имущество. Например, если это квартира, то в ней предстоит сделать ремонт, закупить необходимую мебель, бытовую технику и т.п. После этого предстоит найти арендодателя, проверить его, договориться про условия аренды, заключить с ним договор. На этом вопрос не заканчивается. Необходимо контролировать сохранность сданного в аренду имущества, своевременность выплат ежемесячных платежей.
При наличии одной квартиры или дома, сдать их можно и самостоятельно. Сложнее, если речь заходит о нескольких объектах недвижимости. Процесс их сдачи и контроля соблюдения условий соглашений со стороны арендаторов усложняется. Доверительное управление недвижимостью применяется в следующих случаях:
- собственник недвижимости имеет несколько объектов; в таких случаях собственники специально вкладывают имеющуюся у них наличность в покупку недвижимости, чтобы получать от этого постоянный доход;
- собственник недвижимости на длительное время покидает место ее расположения;
- выезд собственника за границу на постоянное место жительство, при этом недвижимость не продается, а остается в его владении.
Кто может быть доверительным управляющим?
Договоры на управление недвижимостью сегодня заключаются достаточно часто. Причин, по которым требуется передача прав на личное имущество другому лицу, достаточно много.
Наиболее распространенные случаи описаны ниже:
- имеется несколько объектов, которые нужно сдать в аренду;
- собственник квартиры планирует переезд в другую страну на постоянное место жительства. Продавать имеющееся недвижимое имущество он не хочет;
- владелец квартиры или прочего недвижимого имущества на длительный период уезжает из города или страны. Он не имеет возможности либо не хочет регулировать все вопросы, связанные с совершением операций с квартирой (ее сдача в аренду), дистанционно.
Важно знать, кому можно, а кому нельзя передавать право на распоряжение объектом, находящимся в личной собственности. Доверять управление недвижимым имуществом по закону разрешается юридическим и физическим лицам. В первом случае, это может быть индивидуальный предприниматель, ООО, ОАО и т.п. Запрещается доверять права унитарным организациям. Об этом говорится в .
Обусловлено такое ограничение тем, что унитарное предприятие не имеет прав на управляемое имущество, а распоряжаться чужой собственностью недопустимо по закону. Что касается физических лиц, человек должен быть дееспособным, совершеннолетним. Как правило, права на управление квартирой, дачей доверяются родственникам, хорошим знакомым.