Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры на аукционе: выгода или проблема?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, аукцион представляет собой форму торгов, победителем в которых признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот. Аукционы по банкротству организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Эта процедура проводится в электронном виде на электронной площадке. По сути, торги являются завершающим этапом в процедуре банкротства, в рамках которого осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если мы говорим про банкротство, то здесь аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги, которые проводятся в форме публичного предложения.
На первоначальных торгах цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, то цена будет равна его кадастровой стоимости либо цене, установленной привлеченным арбитражным управляющим специалистом — оценщиком. Если предмет торгов — дебиторская задолженность, то цена имущества на первоначальных торгах будет равна размеру данной задолженности, — пояснила эксперт юридической фирмы GRATA International Жанна Жигалова.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей в ходе первого этапа торгов, цену на него снижают на 10%. Если же имущество опять никто не купил, на этапе публичного предложения цена имущества снижается каждый определенный промежуток времени (как правило, это неделя). Однако всегда есть цена отсечения, ниже которой имущество не может быть продано. На данном этапе стоимость лота может снизиться на 90% от начальной цены лота.
Суть публичного предложения состоит в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, что была на втором этапе) на определенную величину. И победителем будет тот, кто первым подал заявку за предложенную цену. Если никто не купил лот в определенный интервал времени — организатор снижает цену. Если два участника подали заявку в один и тот же временной интервал, но предложили разную цену, победителем считается тот, кто предложил наиболее высокую цену. А если цену предложили одинаковую — выигрывает тот, кто предложил первым, — уточнил юрист юридической службы «Единый центр защиты» Илья Артемьев.
Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества
Расскажем о том, Как купить квартиру через аукцион различного рода объектов недвижимого имущества более подробно. Прежде всего необходимо будет получить специальную электронную цифровую подпись, срок действия которой в подавляющем большинстве случае составляет двенадцать месяцев. Причем, электронная цифровая подпись может быть действительной одновременно на нескольких аукционах различного рода объектов недвижимого имущества.
Оформлять электронную цифровую подпись для участия в аукционах различного рода объектов недвижимого имущества лучше заблаговременно. В противном случае аукцион различного рода объектов недвижимого имущества может существенным образом затянуться. После получения электронной цифровой подписи необходимо будет пройти процедуру регистрации на том аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, где продается заинтересовавшая вас квартира.
Абсолютно у каждого участника аукциона различного рода объектов недвижимого имущества имеется свой личный кабинет, через которую и осуществляется подача заявки на участие. Через личный же кабинет осуществляется внесение задатка за понравившейся объект недвижимого имущества. В соответствии с правовыми нормами, которые установлены действующим законодательством Российской Федерации, сумма задатка составляет двадцать процентов от стоимости объекта недвижимого имущества. Затем проводится непосредственно сам аукцион различного рода объектов недвижимого имущества. На протяжение нескольких суток участники аукциона предлагают свою цену за конкретный объект недвижимого имущества. Всегда следует быть готовым к возрастанию стоимости интересующего объекта недвижимого имущества. То, насколько она изменится, будет зависеть главным образом от числа участников аукциона, а также от степени привлекательности самого объекта недвижимого имущества.
По окончанию аукциона побеждает тот, кто предложит за конкретный объект недвижимого имущества наибольшую денежную сумму. Ему необходимо будет перечислить на счет продавца интересующего объекта недвижимого имущества оставшуюся денежную сумму. Необходимо сразу же отметить факт того, что в случае отказа победителя аукциона от приобретения объекта недвижимого имущества задаток ему возвращен не будет. Помимо этого его могут добавить черный список, соответственно он больше не сможет принимать участия в данном аукционе различного рода объектов недвижимого имущества. Что же касается проигравших участников аукционов различного рода объектов недвижимого имущества, то им задаток возвращается.
Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества
Если говорить о том, Какие квартиры продаются на аукционе различного рода объектов недвижимого имущества, то необходимо сразу же отметить факт того, что они могут быть самыми разными. Это и квартиры, которые принадлежат государству, и квартиры, принадлежащие различного рода банковским организациям Российской Федерации, и квартиры, принадлежащие обанкротившимся заемщикам.
Реализация квартир, находящихся в муниципальной собственности, равно как и реализация квартир, находящихся в государственной собственности, в соответствии с правовыми нормами, которые установлены Федеральным законом Российской Федерации номер сорок четыре ««О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», может быть осуществлена исключительно через аукцион. Объясняется это главным образом необходимостью свести вероятность предварительного сговора между претендентами на такие объекты недвижимого имущества к минимуму. Чаще же всего на аукционах различного рода объектов недвижимого имущества реализуются те квартиры, которые находятся в залоге у различного рода банковских организаций Российской Федерации.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка
Умный Потребитель
/ 14 сентября 2021 12:10
На аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Но сначала рекомендуем узнать основные нюансы. Собственникам единственной квартиры лучше не пробовать этот вариант покупки.
Покупка залоговой квартиры может стать выгодным решением
Если жильцы не справляются с выплатами по ипотеке, то банк может конфисковать квартиру и продать ее на аукционе другим собственникам. Но занимается этим не сама финансовая организация. Прежде чем жилье попадает на электронные торги, квартира проходит несколько этапов.
В статье расскажем, насколько целесообразно приобретать недвижимость, которая была в залоге у банка, и можно ли верить слухам о выгоде такой покупки.
Тот, у кого бюджет составляет 200-400 тысяч, может рассчитывать на недвижимость в поселках или маленьких удаленных городах. Этой суммы хватит на малосемейку или комнату. Чтобы не прогадать, нужно реально оценить собственный бюджет и рынок недвижимости. Жилье с ремонтом в нормальном районе обычно покупают при падении стоимости на 15-20%.
Цена лота с обременениями иногда падает на 60-70%. Покупатель должен учитывать, что перепродать недвижимость в скором времени не получится. Сделать это можно только после того, как будут сняты обременения.
Участник аукциона имеет возможность приобрести часть недвижимости по выгодной цене. В дальнейшем можно продать ее совладельцу. Еще один вариант – выкупить вторую долю. Какой бы выбор новый владелец ни сделал, покупка принесет ему прибыль.
У всех сделок, которые связаны с недвижимостью, правила одинаковы. Сложности могут возникнуть лишь по невнимательности. Незнание правил участия в торгах – основная причина проблем новичков.
Какие квартиры попадают на аукцион
На аукционах ежедневно попадают сотни конфискованных квартир и недвижимости обанкротившихся владельцев. Среди этих владельцев есть и физические лица, и частные предприниматели, юридические лица (в частности, это организации, предприятия любых форм), а также попадают и муниципальные жилые площади.
На аукционах и торгах можно найти как жильё вторичного рынка, так и квартиры в новостройках.
Как правило, недвижимость, которая попадает на аукцион, можно поделить на следующие категории:
- залоговая недвижимость – это квартиры, дома, которые были внесены в качестве залога гражданином при оформлении ипотечного кредита. Попадает такое жильё на аукцион в случае, если гражданин не выполнил свои обязательства перед банком. Тогда банк забирает квартиру за долги и передаёт на продажу аукциону с целью получить денежное вознаграждение, которое покроет весь или часть долга должника.
- Имущество под арестом – это квартиры, которые были изъяты у собственника в ходе судебных разбирательств или же имущество было конфисковано за долги.
- Недвижимость, которая продаётся по причине банкротства.
Превышение реальной стоимости недвижимости
На аукционе можно попасть в неприятную ситуацию — задрать цену так, что она станет невыгодной. Такое случается из-за азарта и кажущейся выгодности квартиры. Поэтому повышайте цену аккуратно, чтобы избежать ошибки.
По описанию лота можно оценить рыночную стоимость квартиры. Сделайте из этого значения верхний порог цены. Чтобы ваша максимальная ставка не превышала планку «рыночная цена минус 10-20%».
На аукционе нет потолка. Поднимать стоимость можно сколько угодно. Иногда из-за этого начинаются гонки с азартным соперником. Повышение только ради обладания желанным лотом.
На выходе получится, что рыночная цена квартиры 1,2 млн. А по результатам торгов заплатить нужно 1,6 млн. У победителя есть 2 варианта: выкупить квартиру или потерять залог.
В любом случае, невнимательность ведет к убыткам.
Три удара молотка и квартира продана!
Настоятельно рекомендую собственникам применять аукцион при продаже квартиры лишь в исключительных случаях:
- Неликвидный объект – после стихийного бедствия (пожара или потопа), низкий первый этаж, строение ветхое или аварийное (существует реальная угроза жизни), с вечным индустриальным пейзажем за окном (факторы риска) и т.д.;
- Эксклюзивный объект – элитная недвижимость с уникальными характеристиками: авторские проекты в центральных исторически значимых частях города, памятники архитектуры, апартаменты и особняки больших площадей с шикарным дорогим ремонтом;
- Новостройки – объём предложений до и после сдачи дома (корпуса) в эксплуатацию может действительно зашкаливать. Первичный рынок – это, в первую очередь, плотная конкурентная среда. Застройщику и физлицам ничего другого не остаётся в таких условиях, как только демпинговать или устраивать аукцион;
- Срочность конвертирования актива, когда деньги нужны позарез — уже завтра или ещё вчера!
Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:
- Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
- Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
- Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
- После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
- Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
- Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
- При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
- На финальной стадии оформить документы купли-продажи.
✅ Подготовка к участию в торгах
Кроме сбора необходимой для приобретения недвижимости суммы и технической подготовки (получения электронного ключа), нужно найти подходящие торговые площадки и ознакомиться с лотами, которые соответствуют желаемым критериям. Предложения периодически меняются, поэтому для выбора лучшего варианта рекомендуется регулярно следить за обновлениями.
При выборе той или иной квартиры следует учесть ряд параметров:
- Характеристики объекта. Уточнить площадь, расположение комнат, возраст самого дома. В зданиях старше 15-летнего возраста возможны проблемы с инженерными коммуникациями (электросетями, водоснабжением, канализацией). Такие сведения не указываются в описании квартиры, поэтому их нужно проверять самостоятельно.
- Местоположение. Оценить уровень доступности жилья по отношению к общественному транспорту (если это актуально) и наличие близлежащих объектов инфраструктуры (магазинов, поликлиник, школ, детских садов и пр.).
- Юридические аспекты. Выяснить статус собственника, количество зарегистрированных лиц и их возраст, наличие обременений и другие нюансы, которые могут стать источником дополнительных проблем в будущем.
Преимущества аукциона
Сторонники продажи недвижимости с аукциона утверждают, что это самый быстрый способ продать жилье. Действительно, те, кто хоть раз выставлял свою квартиру на продажу, знают, как сложно найти покупателя, несмотря на большой спрос на недвижимость. Поэтому такой вид продаж выгоден тем людям, которые стремятся быстрее продать право собственности на жилье.
Это законный метод продажи, и если участники торгов придерживаются определенных правил, аукцион одобряется государственными структурами. Квартиру можно приобрести по выгодной цене, при условии, что претендентов на нее будет немного. Поэтому реклама аукционов обычно проходит скрыто и только избранные покупатели попадают на совершение сделки.
На аукционе покупатель видит, что на квартиру, которую он намеревается купить, существует спрос. Если агент по продажам может убеждать покупателя, что на то или иное жилье стоит очередь и нужно срочно приобретать его, то на аукционе клиент своими глазами оценивает правдивость этих высказываний.
Отдельной категорией недвижимости, которую выгодно приобретать именно на аукционе являются залоговые квартиры, выставленные на продажу банками. В отличие от квартир в новых домах и «вторичной» недвижимости, залоговые квартиры можно купить с хорошим дисконтом, сэкономив при этом средства.
Нынешние реалии от эксперта
На данный момент на рынке недвижимости наблюдается некая тенденция, она длится уже несколько лет. Команда риэлторов, продающих квартиры методом аукциона, усиленно доказывают перспективность данного метода. Они устраивают митинги, обсуждения и всячески пытаются доказать, что рынок недвижимости будет развиваться в сторону аукциона. На прошлой неделе аукционщики пытались «наехать» на Циан, мол они блокируют их объявления. А они такие хорошие, продают качественные квартиры ниже рынка. На самом деле потенциальный покупатель даже не догадывается, что участвует в аукционе. Он думает, что дешево покупает квартиру, а на деле потом звонит риэлтор и сообщает, что появился новый покупатель, который готов предложить за квартиру чуть выше. Будете ли вы поднимать цену покупки квартиры. И потенциальный покупатель, сам того не замечая, вовлекается в аукцион. В итоге появляется много негатива, связанного с аукционом. Я считаю, что единственный вариант, при котором аукционная система будет развиваться, это если покупатель будет заранее знать, что он участвует в аукционе.
Для этого все площадки и доски, которым интересно это направление, должны создать дополнительный раздел для аукциона. Туда будут ходить только те, кто намеренно хочет участвовать в подобном аукционе. Сама идея аукциона очень интересна, но пока остается сырой. Думаю, в 2016 году все изменится.
Где искать аукционы и что за квартиры на них предлагают
«Купить квартиру на электронных торгах ниже рыночной стоимости реально. Правда не факт, что скидка будет действительно большой, и этот процесс потребует немного знаний и навыков, – говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. – Что попадает на торги? Как правило, либо это объекты от «Росимущества», то есть то, что реализуется в счет погашения долгов, или квартиры от ГУП «Соцгарантия». Последние остаются от одиноких бабушек и дедушек, которые заключили договор ренты с городом, получали прибавку к пенсии, и после их смерти квартира отошла государству. Есть еще вариант просто муниципальных квартир, но это встречается реже». На торги довольно часто выставляется ипотечное жилье, за которое не смогли расплатиться первые хозяева, а также находящееся в залоге у банка. Иногда и первичку тоже реализуют по аукционной схеме.
Что происходит далее? Квартира выставляется на торги. «На аукцион квартиры выставляют различные продавцы. Это могут быть государственные и муниципальные органы власти, а также банки и иные структуры, продающие залоговую недвижимость или имущество банкротов», – говорит профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов.
Для того, чтобы принять участие в торгах, в первую очередь необходимо найти интересующую квартиру. По словам арбитражного управляющего Андрея Борзых, сделать это можно на сайте ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Но туда попадает только одна категория квартир. Информацию о торгах можно почерпнуть также на интернет-страницах государственных органов и организаторов торгов, а также в бюллетени «Московские торги» и на других электронных площадках.
«Выбрав интересующую вас квартиру, нужно получить ЭЦП (электронная цифровая подпись) и зарегистрироваться на торговой площадке, на которой выставлена на продажу квартира, – говорит Андрея Борзых. – У каждой площадки свои требования, поэтому нужно следовать инструкции. Ну а дальше оплатить задаток, подать заявку на участие и верить в удачу, чтобы заинтересовавшая вас квартира была не интересна остальным игрокам, или они ее просто не заметили. В последнее время конкуренция на этом рынке значительно усилилась. Новичкам хотелось бы посоветовать, внимательно изучать информацию, приложенную к торгам, это поможет избежать ошибок и сохранить деньги».
Метод, применяемый при продаже вторичной недвижимости, не имеет ничего общего с классическим аукционом, во время которого участники выкрикивают сумму, которую они готовы выложить за предлагаемый товар, а ведущий, подогревая интерес, отсчитывает «раз, два, три», ударяя в такт словам специальным молотком.
Технология, применяемая на российском рынке «вторички», не требует одновременного присутствия всех участников. Брокер, проводящий аукцион, как объясняет директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов, подбирает несколько потенциальных клиентов, которым объявляется стартовая цена и сроки проведения торгов (обычно за несколько недель). Потом покупатели выдвигают свои предложения, и собственник выбирает самое выгодное.
– К сожалению, то, что сегодня на рынке недвижимости называют аукционом, по сути, является всего лишь рекламной акцией, направленной на привлечение максимального количества покупателей, – считает генеральный директор компании Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Агентство заключает договор с собственником, согласно которому он берет на себя финансовые обязательства по рекламному и маркетинговому продвижению объекта. Затем квартира снимается с продаж на некоторое время, а после этого «периода тишины» выходит на рынок со скандально низкой стоимостью – на 30-60% ниже предполагаемой рыночной. Естественно, такая цена привлекает большое количество потенциальных покупателей. Они смотрят квартиру и обозначают сумму, за которую готовы купить. Затем выбирается несколько лучших предложений, и между ними устраивается торг. Кто больше предложил, тот, по идее, и стал счастливым обладателем продаваемого жилья.