Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купил квартиру с долгом. Кто должен платить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По словам юриста, при наличии у жильца задолженностей по оплате компания, предоставляющая коммунальные услуги, в-первую очередь оповещает жильца письменной претензией с требованием погасить имеющийся долг. И если должник в установленный срок не уменьшит долг или не попытается договориться о вариантах рассрочки платежей, графика погашений и так далее, то стороны рискуют встретиться в суде.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Если после окончания судебного разбирательства, когда судом установлена сумма долга плюс пеня, которую должнику необходимо оплатить, но он продолжает игнорировать платежи, то тут в ход идут уже более жесткие методы.
В случае несвоевременного исполнения решения суда о взыскании задолженности на собственность должника налагаются аресты. Они могут касаться его расчетных счетов, движимого (авто-, мототранспорт, бытовая техника и т.д.) и недвижимого имущества (квартиры, дома, нежилые помещения, земельные участки, гаражи и т.д.).
В случае отсутствия оплат по решению суда государственными или частными судебными исполнителями могут организовываться следующие мероприятия:
- проведение торгов движимого и недвижимого имущества должника;
- удержание денежных средств из заработной платы или пенсионных выплат должника в целях исполнения решения суда;
- выставление инкассовых распоряжений на расчетные счета потребителей-должников для снятия соответствующих сумм задолженности;
- наложение запрета на выезд за пределы страны, согласно требованиям, установленным ст. 33 Закона Республики Казахстан «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей»;
В случае с коммунальными платежами сроком давности считается тот временной промежуток, в течение которого заинтересованные лица или организации могут обратиться в высшие судебные инстанции для защиты собственных прав. Стоит отметить, что общий срок давности в рамках подобных взаимоотношений составляет 3 года.
Так как действующее законодательство не регламентирует установленный срок для коммунальных платежей, то в большинстве применяется общий срок давности. Гражданский Кодекс РФ устанавливает то, что все требования о защите прав должны быть в обязательном порядке рассмотрены судом.
Применение срока исковой давности обуславливается только конкретными случаями, в рамках которого одна из сторон спора подает соответствующее заявление. Предоставление в суд такого документа может стать основанием для отказа в иске.
В данных рамках также важно учитывать следующие обстоятельства:
- в случае возникновения требований уполномоченных организаций о выплате по обязательствам, срок действия которых составляет больше 6 лет, ответчик должен в ходе судебного разбирательства отметить акт того, что поставщик услуг пропустил срок исковой давности – это поможет в снятии иска с повестки дня;
- ничто не может помешать поставщику услуг взыскать задолженность за установленные 3 года;
- суд может удовлетворить требования организации частично даже в случае истечения срока исковой давности и гражданину придется возвращать часть накопленного долга.
Стоит отметить, что в соответствии с действующим федеральным законодательством юридические лица не имеют прав для восстановления срока исковой давности. Однако, в данном случае очень важно понимать то, что существует так называемое понятие прерывания подобного срока. Имеется ввиду то, что срок может быть прерван и начат заново, другими словами – перезагружен.
Это может произойти только в тех случаях, когда должник в течение определенного времени совершал характерные действия или операции, которые могут послужить доказательством в ходе судебного разбирательства того, что лицо признало часть долговых обязательств. Например, в случаях, когда было заключено соглашение о реструктуризации задолженности или об отсрочке платежей.
В таких случаях задолженность будь взыскана в полном размере на основании вынесенного решения высших судебных инстанций, если поставщик услуг докажет факт прерывания срока исковой давности. В любом случае, рекомендуется решать все проблемы по коммунальным выплатам между заинтересованными сторонами в досудебном порядке.
Узнать задолженность по квартплате можно несколькими способами, например, можно обратиться в представительство управляющей компании по месту жительства.
Куда жаловаться на неправильную квартплату, можно узнать здесь.
Планируется ли отмена субсидий на квартплату в 2020 году, узнайте из этой статьи.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Что делать, если купил квартиру с коммунальными долгами?
Я покупаю квартиру, хозяин которой не может расплатиться по долгам за коммунальные услуги.
Как мне поступить? И что делать, если я уже купил квартиру с коммунальными долгами? Купить квартиру с коммунальными долгами можно.
Нужно только правильно понимать последствия этого, и заранее принять меры, чтобы эти долги не повисли на Покупателе дополнительным бременем.
Для этого нужно знать следующее.
Перед внесением аванса Покупателю следует узнать, нет ли ареста на квартиру.
Для этого он может самостоятельно, заказать (в т.ч. через интернет) Откроется в новой вкладке.»>Выписку из ЕГРП (ЕГРН).
Чтобы не влипнуть в чужие долги, Покупателю следует в процессе > Проверяем документы на квартиру.Откроется в новой вкладке.»>проверки документов на квартиру, выяснить, нет ли здесь задолженности по коммуналке. Как строить процесс покупки квартиры грамотно, показано на интерактивной схеме Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Ещё один случай ошибочной претензии произошёл на прошлой неделе. Ганцевчанке Виктории Гаврильчик пришло на телефон сообщение, что возбуждено исполнительное производство со ссылкой на интернет-ресурс, где указано, что она задолжала за коммунальные услуги 45 рублей 48 копеек.
Ганцевчанка была шокирована сообщением, потому что исправно платит коммуналку. Оказалось, ей начислили долг по сельскому адресу, где она проживала, будучи молодым специалистом. Виктория более двух лет проживает в городе по новому адресу.
Она пояснила ситуацию судоисполнителю, а у работников расчётного центра ЖКХ потребовала документы, на основании которых ей начислили долг.
Там стали пояснять, что начислили на основании информации из сельисполкома или из сельхозпредприятия, где работала ганцевчанка. В итоге долг аннулировали.
Как пояснил журналисту судоисполнитель, по указанному адресу в деревне Куково теперь проживает другой специалист сельхозпредприятия и долг уже погашен.
Рекомендуемые действия перед покупкой квартиры
Избежать проблем с квартирой поможет бдительность и внимательность во время покупки.
Несколько советов, которые помогут обезопасить себя от обмана:
- если в покупке помогает риэлтор, не нужно стесняться требовать у него подтверждений о чистоте квартиры;
- при самостоятельной покупке тщательно проверять собственника, его документы и чистоту квартиры желательно несколькими способами;
- при обнаружении задолженности по квартплате проверить, нет ли у собственника других долгов, которые могут быть связаны с квартирой;
- не верить продавцу на слово, не ограничиваться устными договоренностями – всё должно быть зафиксировано документально;
- не соглашаться на аванс или задаток без заключения договора.
Отвечает адвокат МКА «Почетный Адвокатъ» Анна Ищенко:
Обслуживающая организация (не имеет значения, будет ли это управляющая компания или любое другое общество с ограниченной ответственностью) заключает с жителями многоквартирных домов индивидуальные договоры и передает домофонные системы лишь в пользование. Такие договоры содержат не только право пользоваться домофонным оборудованием, но также обязанности по внесению платы за пользование и обслуживание.
Новый владелец, приобретший квартиру умершего с долгами в порядке универсального правопреемства (наследования), приобретает как права наследодателя, так и его обязанности. Соответственно, после смерти наследодателя остается обязанность оплатить его долги, в данном случае за пользование и обслуживание домофона. После чего новый владелец может переоформить домофон на себя и заключить новый договор с компанией.
Как платить за домофон по закону
Проясните, пожалуйста, ситуацию с платой за обслуживание домофона.
Жильцы подъезда в складчину приобрели и установили металлическую дверь с домофоном. И дверь, и домофонное оборудование находятся в собственности жильцов. Компания-установщик дополнительно выдает договор на техническое обслуживание за абонентскую плату. Кто-то его заключает и платит, кто-то не заключает вообще. При этом тех, кто не подписал договор, компания отключает от домофона.
За наружный домофон — магнитный замок — нужно платить, если большинство собственников в доме проголосовали за его установку с последующим платным абонентским обслуживанием. Но отключить любого жильца от магнитного замка невозможно: это будет нарушать право человека на доступ к своему жилищу.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?
-
Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ. Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов. -
Написать претензию управляющей компании.
Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ. В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре. -
Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги. Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте. -
Напишите претензию агенту по недвижимости.
Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.
Необходимость смены лицевого счета
Следует обратить внимание на то, что в законодательстве Российской Федерации нет статей, которые бы принуждали к смене лицевого счета. Следовательно, если оставить его неизменным, это не будет считаться нарушением.
Кроме того, данная комбинация цифр принадлежит той квартире, которая перешла в собственность новому владельцу. Юридический адрес и характеристики остались теми же, значит, и менять ничего не нужно. Но в некоторых случаях возникают претензии со стороны управляющей компании, и оплата коммунальных услуг при смене собственника все-таки вынуждает переоформить счет.
Таким образом, лучше проделать данную процедуру, чтобы плата за недвижимость производилась по всем правилам и распоряжениям компании.
Порядок переоформления
Каждый гражданин, решивший оформить лицевой счет на себя, должен пройти ряд процедур.
Происходить это будет в такой последовательности:
- новый собственник должен заказать поверку счетчиков в квартире. Снятие показаний необходимо для перерасчета платы за коммунальные услуги для купившего недвижимость гражданина. Для проведения этой операции понадобится паспорт и документы на собственность;
- далее следует сбор всех вышеперечисленных документов. Нужно быть готовым к тому, что управляющая компания запросит еще дополнительные бумаги;
- после чего необходимо подать все собранные документы в жилищно-коммунальное хозяйство, обслуживающее дом. При личном визите нужно будет составить заявление на переоформление лицевого счета.
- происходит присвоение новой цифровой комбинации недвижимости управляющей компанией;
- повторное обращение в ЖКХ для переоформления договора о получении коммунальных услуг;
- последним шагом становится визит в другие компании-поставщики, которые снабжают квартиру необходимыми благами: водой, светом, интернетом, телефонной связью и т.д. Им также необходимо предоставить сведения об изменении номера лицевого счета.
После прохождения этого пути гражданин имеет полное право не только считаться собственником жилья, но и оплачивать коммунальные услуги только от своего лица.
Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры
Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так. Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры. При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.
Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:
- «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
- «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
- «Платите сейчас, или выставим пени».