Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Мошенничество при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры в обязательном порядке предоставляются документы, устанавливающие права продавца на квартиру. Сюда относится договор на переход жилья в собственность, судебный вердикт о признании права собственности, кадастровый паспорт, выписки из домовой книги и многие другие.
Продажа дома-однодневки
Еще один распространенный вариант мошенничества — продажа дома, построенного буквально за день из самых дешевых материалов и с нарушением всех строительных норм. Буквально через несколько дней дом начинает разваливаться и требовать сноса.
Бывает, что застройщиком выступает ООО, которое продает участки без домов и документов на них. Для того чтобы пустить пыль в глаза, несколько самых простых домов на территории застройки может быть возведено, а после продажи стройка быстро останавливается, а продавцы исчезают.
❗️Как обезопасить себя: перед покупкой необходимо проверить документы компании-застройщика: разрешение на строительство, проектную декларацию на объект, документы на земельный участок. Лучший вариант — покупать недвижимость у застройщика с хорошей репутацией и аккредитованного в крупных банках.
Если хозяин долго не появляется в квартире
Следующий вариант мошенничества применяется в отношении недвижимости, которую собственник долго не использует по прямому назначению. Допустим, хозяин месяцами не посещает квартиру, дачу, загородный дом. Или же какое-то время находится за границей, в командировке. Такое имущество — лакомый кусок для мошенников. Преступники пунктуально собирают информацию о недвижимости, а также о ее собственнике. И если выясняется, что хозяин еще долго не появится в квартире (на даче/в загородном доме), бандиты подделывают доверенность и документы для реализации.
Так, совсем недавно в Иркутской области за мошенничество была осуждена организованная преступная группа из одиннадцати человек. Преступники продавали чужие квартиры в Ангарске. Мошенники под видом представителей социальных служб ходили по домам и выясняли у соседей, какие из квартир пустуют, и куда отправились их хозяева. И если собственники выбыли в длительную командировку, уехали за границу или просто месяцами не появлялись в жилище, то аферисты начинали действовать. Прежде всего они подделывали паспорт настоящего хозяина, от его имени фабриковали генеральную доверенность, а потом «продавали» квартиру своим знакомым или «бомжам», которые в свою очередь уступали жилье добросовестным приобретателям. Отмечу, что первоначально злоумышленники проникали в квартиру путем банального взлома дверей. Ключей-то не было. Потом вставляли новые замки и придавали жилищу «товарный» вид.
Понятно, что это чистой воды «уголовщина», но собственнику от этого не легче. И хотя первая же техническая/почерковедческая экспертиза легко докажет подделку паспорта и генеральной доверенности, это станет слабым утешением. Хозяину предстоит ряд судебных заседаний, экспертиз, очных ставок, допросов в полиции, пока ситуация не прояснится окончательно. А спорное имущество будет все время под «арестом». Но еще печальней судьба добросовестного приобретателя недвижимости. Хотя суд и признает его таковым, но денег или объект недвижимости он ему точно не вернет. Придется взыскивать ущерб с мошенников, а это, честно скажу, не всегда реально.
Какие документы подделывают
Для махинаций задействуют поддельные документы на недвижимость и недействительные бумаги, подтверждающие личность продавца. В основном подделывают:
- Судебные решения – этот вид поддельных документов мошенники используют чаще остальных.
- Правоустанавливающие документы – их могут использовать как при самой продаже квартиры, прикладывая поддельный паспорт, так и для регистрации права собственности в отношении чужой квартиры на подставное лицо.
- Документы о приватизации – могут быть подделаны на чужую квартиру или с целью исключить из перечня совладельцев лиц, которые также имеют право на часть жилья.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Могут ли что-то сделать с копиями документов на квартиру?
Говоря о том, что могут сделать мошенники, имея копию паспорта, стоит обратить внимание и на то, что сегодня существуют компании, которые в режиме онлайн могут предоставить кредит своему клиенту. Для оформления кредита достаточно всего лишь копии документа.
Запись в Едином государственном реестре прав о заявлении о невозможности государственной регистрации погашается на основании: решения государственного регистратора (без заявления собственника, его законного представителя) одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности указанного собственника; заявления собственника (его законного представителя) об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации; вступившего в законную силу судебного акта.
На счету преступников несколько десятков подобных эпизодов. Самое печальное в этой истории то, что она совершенно типична. В таких случаях лакомым куском для мошенников становятся арендные квартиры. Мошенник находит подходящий объект, под видом будущего квартиранта оформляет договор аренды и получает на руки важные документы – копию свидетельства на право собственности, паспортные данные арендодателя (они обязательны при заключении договора аренды). Лжесобственник ищет покупателя на «свою» квартиру, организовывает ее показ, получает задаток. Некоторые преступники довольствуются суммой задатка, другие же идут до конца – умудряются продать квартиру, которую арендовали. Через месяц собственник приходит получить деньги за аренду, а там его встречает новый «владелец». Проблему приходится решать уже через суд, так как покупатель тоже пострадавшая сторона.
Пока сдавал квартиру, ее трижды продали
В редакцию «Горком36» по просьбе своего отца, пенсионера и инвалида второй группы Юрия Я., обратился его сын Геннадий, рассказав историю о том, как пожилой человек лишился собственной квартиры и даже не сразу узнал об этом.
Пенсионер сдавал свою «трешку», расположенную на ул. Березовая Роща в достаточно престижном доме, дальнему родственнику Олегу Л. и его жене. Сам он по состоянию здоровья это жилье не контролировал, а необходимые коммунальные платежи осуществлял его сын.
Спустя некоторое время Юрий вдруг узнал, что там проживают совершенно незнакомые ему люди, а квартира уже как бы и не его вовсе. Заподозрив неладное, попросил сына сделать запрос в Росреестр, чтобы убедиться: он по-прежнему является владельцем этой недвижимости.
Полученная выписка из Единого госреестра подтвердила опасения инвалида: владельцами жилья числятся чужие люди, причем они являются далеко не первыми покупателями: в период с 11 сентября по 25 декабря 2015 года квартира трижды сменила собственников. Последняя сделка, кстати, была осложнена еще и ипотечным кредитом. Не менее удивительным оказался и такой факт: квартира стоимостью свыше 4 млн была продана последним всего лишь за 1 млн руб.
На примере реальных уголовных дел рассмотрим несколько таких мошеннических схем.
Наиболее часто встречается следующая схема: преступники находят жертву, обманным путем заставляют подписать необходимые документы для отчуждения квартиры (например, договор купли-продажи квартиры или доверенность на совершение всех необходимых действий для ее продажи), затем заключают фиктивную сделку по продаже квартиры одному из участников преступной группы (естественно, без передачи каких-либо денежных средств в счет ее оплаты), после чего жертву убивает один из соучастников.
Особенностью данной схемы является то, что мошенниками не используются поддельные документы, и при расследовании уголовного дела особенно важно доказать отсутствие воли жертвы на продажу квартиры, а также факт получения мошенниками доверенности путем обмана или злоупотребления доверием.
Так, Орловским областным судом был вынесен приговор от 19 марта 2014 г. по делу N 2-2/2014 в отношении организованной группы, действовавшей по вышеуказанной схеме. Как было установлено судом, некто К., получив информацию о намерении Ф. продать свою квартиру или обменять ее с доплатой, зная о том, что последний является психически нездоровым и у него отсутствуют близкие родственники и опекуны, решил завладеть этой квартирой с целью ее дальнейшей продажи. Реализацию этой схемы можно условно разделить на несколько этапов.
На первом этапе задачей преступников было войти в доверие к жертве. Для этого К. познакомился с Ф. и предложил помощь в продаже или обмене квартиры, оказывал ему помощь в оформлении необходимых документов на квартиру и на выдачу нового паспорта, а также давал незначительные денежные средства для личных нужд.
На втором этапе необходимо было установить постоянный контроль за собственником квартиры. Для этого К. познакомил собственника квартиры со своими сообщниками — Н. и М. Сообщники также вошли в доверие к Ф., и один из них даже стал проживать вместе с Ф. на период оформления сделки купли-продажи квартиры, чтобы таким образом контролировать действия Ф., не давая возможности уклониться или отказаться от участия в сделке. За время совместного проживания с жертвой мошенники фактически спаивали его.
На следующем этапе задачей мошенников было запутать следы перемещений Ф. Для этого организатор преступной группы несколько раз переселял Ф. в съемные квартиры вместе с М. под предлогом поиска нового жилья для Ф. В период проживания в данных квартирах М. с Ф., К. и Н. привозили им продукты и спиртное, чтобы обеспечить постоянный контроль за Ф. и не дать ему возможности уклониться или отказаться от участия в сделке. Все действия преступников были направлены на то, чтобы притупить бдительность Ф. и облегчить в последующем подписание обманным путем договора купли-продажи его квартиры.
В свою очередь К. подготовил и оформил документы, необходимые для передачи квартиры Ф. в собственность своего доверенного лица, чтобы впоследствии свободно распоряжаться этой квартирой. К. обеспечил подписание договора купли-продажи квартиры Ф. и своим доверенным лицом, согласно которому органами Росреестра и был зарегистрирован переход права собственности от Ф. к доверенному лицу мошенников. Однако после сделки Ф. не получил деньги за проданную квартиру, и другое жилье для него также не приобрели. В дальнейшем эта квартира была продана другому лицу — так называемому добросовестному приобретателю.
В завершение реализации своего замысла — после совершения сделки и потери интереса к собственнику квартиры, сообщники убили Ф.
Схожую схему воздействия на жертву использовала и другая организованная группа, задавшаяся целью получить права на квартиры некоего С., злоупотреблявшего алкоголем.
Мошенники обманным путем получили у него доверенность на право совершения всех действий, необходимых для продажи недвижимости С., включая право на подписание договора купли-продажи. Таким образом, имея надлежащим образом оформленную доверенность на право продажи недвижимости, мошенники убили С. еще до продажи квартир так называемым добросовестным покупателям. Приговор по данному по делу N 1-18/13 был вынесен Борским городским судом Нижегородской области 11.01.2013.
Таким образом, в рассмотренных случаях преступники не использовали поддельных документов, не вводили в заблуждение третьих лиц, выдавая себя за собственника. Суть их действий заключалась в том, чтобы обманным путем вынудить самих собственников квартир подписывать документы, необходимые для отчуждения квартир.
В схожей схеме мошенники убивают собственника интересующей их квартиры, а для приобретения прав на квартиру используют поддельные документы. При этом жертву могут убить как на начальном этапе реализации мошеннической схемы, так и в конце.
В качестве примера такой схемы можно привести эпизод уголовного дела, по которому Санкт-Петербургский городской суд вынес приговор 04.06.2012.
Организованная преступная группа под руководством некоего К.Н.М. выбрала в качестве очередной жертвы гр-ку Е.
В данной мошеннической схеме жертву убили на начальном этапе реализации преступного замысла.
Следующим шагом было изготовление преступниками поддельного паспорта на имя Е. с фотографией иного лица (одного из участников группы). Это лицо в нотариальной конторе, имея при себе поддельный паспорт на имя Е. с ее фотографией и выдавая себя за Е., оформило завещание, согласно которому Е. завещает все свое имущество, в том числе указанную квартиру, М.К. (родственнику одного из членов организованной группы).
Далее руководитель преступной группы передал паспортные данные Е. иным лицам, которые изготовили поддельное медицинское свидетельство о смерти Е. После чего другой участник преступной группы — З. привлекла для выполнения представительских функций третье лицо, не осведомленное о преступной цели, которое предъявило в загс поддельное медицинское свидетельство о смерти Е. и получило свидетельство о смерти Е.
М.К. (наследник по поддельному завещанию) оформил доверенность, согласно которой уполномочил не осведомленную о преступной цели группы Б.Е. вести в нотариальной конторе, во всех государственных учреждениях дело о передаче ему наследственного имущества, оставшегося после смерти жертвы.
На основании полученной доверенности Б.Е. отправила письмо в нотариальную контору с заявлением о принятии М.К. наследства, оставшегося после умершей Е., и выдаче свидетельства о праве на наследство, копиями свидетельства о смерти Е. и указанного завещания. На основании вышеуказанных документов нотариусом было заведено наследственное дело.
Получив свидетельство о праве наследования по завещанию, Б.Е. должна была зарегистрировать право собственности М.К. в органах государственной регистрации, получив таким образом право им распоряжаться, однако совместный умысел преступников на завладение квартирой довести до конца не удалось по независящим от них обстоятельствам, так как дочь Е. также обратилась с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей Е., которое было приобщено к материалам наследственного дела.
Еще одним примером подобной мошеннической схемы является уголовное дело, приговор по которому был вынесен Московским городским судом 12 февраля 2016 г.
Примерно осенью 2013 года преступники узнали о намерении Ф. сдать в аренду находящуюся у него в собственности квартиру. Во исполнение намеченного плана один из соучастников заключил с Ф. договор найма квартиры сроком на 5 лет. Данные действия были направлены на контроль за действиями потерпевшего и ограничение его возможности по отчуждению квартиры.
Далее один из соучастников изготовил подложный паспорт на имя Ф., но со своей фотографией. С этим паспортом он обратился в нотариальную контору нотариуса г. Москвы и получил фиктивную доверенность, уполномочивающую знакомого одного из членов преступной группы быть представителем Ф. во всех компетентных организациях и учреждениях г. Москвы по вопросу регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. На основании поддельной доверенности были собраны необходимые для продажи квартиры документы, подписан и сдан для государственной регистрации перехода права собственности договор купли-продажи квартиры. При этом новым собственником квартиры было подконтрольное преступникам лицо.
Ф. был убит преступниками после так называемой легализации квартиры (т.е. продажи ее добросовестному приобретателю).
Продажа по доверенности
Купля-продажа жилья по доверенности относится к наиболее часто встречающимся мошенничествам с недвижимостью. Не общаясь лично с владельцем квартиры, не видя его документов, очень рискованно иметь дело с доверенным лицом.
Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание при ознакомлении с доверенностью:
- Наличие даты (доверенность, в которой не прописана дата, юридически относится к ничтожным);
- Нотариальное заверение;
- Срок действия (если срок не указан, нужно иметь в виду, что бумага будет действительна не дольше, чем 1 год);
- Внимательно прочесть, какие именно права передал хозяин квартиры доверенному лицу.
Например, находящийся в другой стране, человек доверяет своему представителю вести все операции с недвижимостью, передав свои права посредством доверенности. Доверенность следует внимательно изучить, проверив:
- Имеется ли печать консульства;
- Имеются ли дипломатические отношения у РФ с указанной в доверенности страной.
Если владелец жилья болен и находится на стационарном лечении, или отбывает срок в местах лишения свободы, или служит в войсках, то в каждом из этих случаев подпись человека на доверенности может засвидетельствовать должностное лицо, наделенное таким правом:
- Главврач лечебного учреждения;
- Начальник колонии;
- Командир воинской части.
Как не попасть в лапы к мошенникам?
1. Не покупайте недвижимость по «срочной и дешевой» продаже.
2. Не рассматривайте варианты «по доверенности» — собственник должен присутствовать на сделке.
3. Не ведитесь на новшество под названием «цифровая подпись». Именно по ней было совершено множество продаж чужих квартир. Летом прошлого года президенту Путину даже пришлось подписать закон, который должен был обезопасить продавцов и покупателей. Теперь желающий продать квартиру при помощи цифровой подписи должен уведомить Росреестр об этом письмом. Увы, подобный закон не спас владельцев квартир от жуликов!
4. Не идите к риелтору, который обещает продать вашу квартиру за вознаграждение в 50 тысяч рублей. Проверить квартиру по базам данных обойдется риелтору в те же 40-50 тысяч, а бесплатно ни один риелтор работать не будет! Продать квартиру — это несколько месяцев бегать и показывать ее покупателям, в Москве честный риелтор берет за это 200 тысяч рублей.
Аделаида Сигида.
Недобросовестные риелторы
Чтобы при заключении сделки купли-продажи недвижимости свести риски к минимуму, многие люди обращаются за помощью к юристам. Но, к сожалению, и среди них есть недобросовестные специалисты, а иногда даже и мошенники, от которых пострадало немало людей.
Как обезопасить себя: Обращайтесь только в крупные риэлтерские агентства, которые работают на рынке уже давно и успели зарекомендовать себя с лучшей стороны. Также необходимо почитать отзывы об агентстве в интернете. Кроме того, у каждого уважающего себя агентства недвижимости есть сайт, где можно ознакомиться с информацией о сотрудниках и их опыте работы.
При заключении договора с агентством внимательно читайте договор перед его подписанием. Что касается частных риелторов, то от их услуг стоит отказаться, так как убедиться в их надёжности и добросовестности просто невозможно.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Что должно вызывать подозрение
Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:
- предлагают квартиру по очень низким ценам;
- часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
- технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
- с вас требуют большую сумму задатка;
- с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
- сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.
Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.