Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел имущества при договоре в пользу третьего лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом. Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Резюме: как подстраховать себя от неожиданностей
Оформить наследственную квартиру оказывается чуть сложнее, чем другое жилье: здесь кроме стандартной проверки документов и информации потребуются дополнительная бдительность и дотошность покупателя.
В первую очередь речь идет о сборе информации обо всех лицах, которые могут претендовать на наследство. Лишних вопросов здесь не бывает. Какие родственники есть у наследодателя? Все ли из них в курсе, что есть наследственная квартира и что она сейчас продается? Если на вопросы покупателя продавец не готов ответить или ответы не полные, стоит быть осторожным.
Также должно вызывать сомнение желание владельца продать только что полученную наследственную квартиру. По законодательству срок исковой давности составляет три года: в течение этого времени скрытые наследники могут предъявить свои права.
Ситуации, при которых используются
Обязательства с участием третьих лиц реализуются в двух случаях:
- Инициатива исходит от стороны-исполнителя в правоотношениях.
- 3-е лицо самостоятельно, по своему убеждению, произвело действия за должного.
Нормативно запретов по выполнению обязательств не участником сделки как полностью, так и в части, не установлено. Но решать, принимать ли такое исполнение или нет – исключительная прерогатива кредитора, если только случай не относится к тем, когда отказаться невозможно. Такими являются:
- Надлежаще оформленная переуступка должной стороной своих обязательств. Как правило, облачается в форму отдельного договора (поручение), который подписывается между 3-им лицом и участником первоначальной сделки, которой требуется произвести ее исполнение.
- Не участник самостоятельно выказал желание осуществить выплату за должника, если тот просрочил финансовые обязательства.
- Сторонний субъект рискует утратить права на имущественный объект обязанного, если дойдет дело до обращения взыскания при игнорировании требования надлежаще исполнить договоренности.
Что такое договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица?
Чтобы ответить на этот вопрос, давайте обратимся к статье 430 Гражданского кодекса (ГКРФ). В нем есть четкое определение, объясняющее нам, что договор в пользу третьего лица – это соглашение, в котором участники сделки устанавливают, что одна из сторон обязана исполнить свои обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом.
Собственно, это третье лицо вправе требовать от должника исполнения указанных в договоре обязательств в свою пользу.
Как это работает на практике? Покупатель квартиры оплачивает ее стоимость и подписывает необходимые документы, но при этом не приобретает права собственности. Собственником становится указанное покупателем в договоре третье лицо (сын, дочь, мать, отец или кто-то иной).
Таким образом, на плечи покупателя ложатся все обязательства по сделке, а будущий собственник только ставит подпись в договоре о том, что получил недвижимость. В итоге право собственности фиксируется за ним.
Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?
- Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
- Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
- Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.
Для покупки квартиры в пользу третьего лица нужно предоставить такой пакет документов:
- Паспорта всех сторон, включая продавца, покупателя и третье лицо.
- Документы на квартиру (выписка из ЕГРН, техпаспорт, выписка из домовой книги, справка от управляющей компании, договор или документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности и так далее).
- Дополнительные документы, при необходимости (разрешение от органов опеки, согласие на сделку от супруги и так далее).
- Договор купли-продажи (см.ниже).
- Акт приема-передачи (является дополнением к договору и обычно подписывается на заключительном этапе сделки).
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.
В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:
- Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
- Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.
Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:
- Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
- Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.
В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:
- дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
- дарение путем прощения долга;
- дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.
При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.
Люди, которые претендуют на собственность или пользование недвижимостью, могут обратиться в суд для восстановления своих прав. В целом можно выделить следующие ситуации, где права третьих лиц при продаже квартиры могут ущемляться:
- сохраняется право проживания в жилой недвижимости, когда есть договор аренды или безвозмездного пользования; в договоре при этом меняется собственник, а условия остаются прежними (ст. 675 и п. 1 ст. 700 ГК РФ);
- нарушены права несовершеннолетних, когда ребенок зарегистрирован в квартире или имеет долю в собственности; ущемление прав не происходит только когда при смене места жительства не происходит ухудшения условий, в том числе уменьшения стоимости недвижимости;
- возникли проблемы с предыдущими собственниками жилья, должны быть документы, подтверждающие право приобретения — договор купли-продажи или мены;
- жилплощадь находится под арестом;
- нарушение порядка наследования, когда учтены интересы не всех лиц, имеющих право на долю имущества;
- недвижимость куплена в браке, при этом владельцем указан только один супруг; второй может оказаться в неведении относительно судьбы жилья и иметь право претендовать на его долю;
- жилая площадь находится в залоге, потому что, к примеру, куплена в ипотеку: тогда в Росреестре будет отметка, что квартира с обременением, которое снимает уже новый собственник;
- продавец стал владельцем недвижимости через договор ренты, при этом на момент продажи условия перед рентополучателем до конца еще не выполнены;
- на продажу выставлена часть коммуналки или доля в квартире; здесь может не выполняться правило преимущественной покупки, когда в первую очередь предлагают выкупить ее совладельцем остальной части недвижимости.
Третьи лица в обязательстве: базовые нормы
Общее правило гласит, что в обязательстве принимают участие 2 стороны с противоположными интересами. Конкретный вид договора (подряд, купля-продажа, поставка и т. д.) значения не имеет. Такого же мнения и Верховный суд, который своим пленарным постановлением №54 в 2021 разъяснил, что 3-и лица, которые не являются одной из сторон, не обладают правами и обязанностями и не уполномочены заявлять контрагентам свои притязания.
Вместе с тем на законодательном уровне допускаются случаи, которые фактически выходят за рамки стандарта, и дают право лицу состоять в определенной сцепке с обязательством. Таковыми являются:
- Правоотношения, которые оформляются контрагентами в пользу постороннего человека. При этой ситуации обязательства выполняются не для кредитора, а третьего лица. Наиболее частым примером выступает обязательная страховка автовладельцем своей гражданской ответственности в случае аварий (ОСАГО, попросту говоря).
- Правоотношения, когда обязательства выполняет или принимает 3-е лицо. Примером реализации служит привлечение поручителя к уплате взносов по кредиту, фактически такие правоотношения трехсторонние.
- Иное влияние на правоотношения сторон 3-им лицом, в том числе акцепт на ее совершение (при продаже квартиры такое может иметь место, если, например, она зарегистрирована на одного из супругов, а второй свою долю не выделял).
Хотя у таких лиц есть определенный ограниченный объем прав требования при оформлении договорных отношений в его пользу или осуществления конкретных исполнительных действий за должника, полноценной стороной со всеми вытекающими юридическими последствиями в базовом обязательстве они не будут.
Откуда берутся третьи лица
В большинстве случаев при покупке жилья проверка третьих лиц, их прав на жилплощадь не проводится или осуществляется крайне поверхностно. Такая небрежность в будущем может привести к тому, что третьи лица начинают оспаривать законность сделки по «купле-продаже» в судебном порядке. Такой сценарий в финале очень часто приводит к утрате покупателем права собственности на купленное жилье и потере вложенных в приобретение денежных средств. Поэтому наличие третьих лиц и их права на данную жилплощадь проверять необходимо внимательно.
Появляются эти третьи лица не из ниоткуда. Как правило, в их число входят наследники, супруги, граждане, проходящие продолжительное лечение или находящиеся в местах не столь отдаленных, а также безвестно и долго отсутствующие. И у покупателя нет никаких гарантий, что по прошествии какого-то времени, эти безвестно отсутствующие лица не возникнут вдруг на пороге и не станут скандально требовать то, что положено им на законных основаниях. Верить же при покупке продавцу, который начнет утверждать, что отсутствующие жильцы не будут оспаривать сделку, не стоит. Верить в такой ситуации можно только официальным документам: отказам, согласованиям и т.д.
Помощь от специалистов
Несмотря на тот факт, что некоторые процедуры в сфере купли-продажи недвижимости могут показаться крайне простыми, расслабляться всё равно не стоит. Опыт раз за разом подтверждает, что обращение за помощью к специалистам будет очень правильным решением. Дело в том, что квалифицированный юрист сможет проверить все документы и подтвердить, что сделка проводится правильно, а переживать по поводу чего-либо нет необходимости. Стоимость этих услуг не будет высокой, а специалисту не потребуется много времени для того, чтобы выполнить свою часть работы, так что нет повода откладывать обращение за помощью. Контроль со стороны юриста проводимой сделки, даже если кажется, что помощь от специалиста здесь не требуется – это гарантия спокойного сна, ведь все документы проверены и правильность их оформления подтверждена.
Запреты и ограничения на дарение между физическими и юридическими лицами
Запреты и ограничения на заключение сделки дарения установлены ст. ст. 575 и 576 ГК РФ. Если их нарушить, договор будет ничтожным или оспоримым.
В отношениях между физическими и юридическими лицами запрещено дарить подарки, стоимость которых превышает 3000 рублей:
- Если одариваемый – государственное или муниципальное должностное лицо, и вручение подарка не обусловлено проведением официальных (протокольных) мероприятий, но связано с занимаемой должностью и соответствующими функциями.
- Если сторона сделки – законный представитель недееспособного или малолетнего гражданина и дарит подарок от его имени.
Ограничения на дарение между организацией и физическим лицом связаны с необходимостью соблюдения определенного порядка совершения сделки:
- Юрлицам разрешается, но только с согласия собственника, дарить имущество, которое находится у них в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Исключение – подарки, не представляющие большой стоимости и считающиеся обычными.
- Если подарок находится в совместной собственности, для заключения сделки нужно согласие всех собственников.
В отличие от дарения между гражданами, в сделках между ними и организациями часто подарками выступают не вещи, а права. Поэтому в качестве специфических сделок дарения выделяются:
- дарение права требования к другому лицу – безвозмездная уступка долга одариваемому;
- дарение путем прощения долга;
- дарение путем исполнения обязанности перед другим лицом, в том числе путем перевода долга на себя, – безвозмездное погашение (принятие на себя) долга одариваемого.
При заключении этих договоров недостаточно руководствоваться только нормами ГК РФ о сделках дарения. Нужно учитывать порядок совершения уступки долга, прощения долга, принятия на себя чужих обязательств, а также особенности перехода прав и обязанностей при таких сделках.
Налогообложение при договоре в пользу третьего лица
Доходы, не подлежащие налогообложению, указаны в ст. 217 НК РФ. Если бы квартира переходила по договору дарения близкому родственнику, НДФЛ платить бы не пришлось. По ДКП в пользу третьего лица мало практики, но в указанной статье нет информации о том, что оно может быть освобождено от НДФЛ. Следовательно, платить придется.
Кроме того, ИФНС признает приобретение недвижимости по договору в пользу третьего лица доходом в натуральной форме (ст. 211 НК РФ). Для резидентов РФ ставка составляет 13%, для нерезидентов – 30%.
Продавец не платит налог, если квартира была в собственности более трех лет и получена по договору дарения, в наследство, в порядке приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.
Договор купли-продажи в пользу третьего лица
Принесли тут договор купли-продажи квартиры в пользу третьего лица. Торможу третий день. Что это вобще такое? Это как? Такое бывает вобще?
1. Вася продает а Петя купил в пользу третьего лица-Саши, квартиру.
2. Согласие Саши на покупку ему квартиры (и принятие ее в собственность) Петей получено.
Вся каша варится по следующему принципу:
1. Есть малолетний ребенок от незарегистрированного брака. Отцом ребенка указан Сергей.
2. Сергей имеет другого (первого) ребенка в зарегистрированном браке.
3. Жена от зарегистированного брака не хочет давать согласие на покупку Сергеем квартиры другому ребенку, хотя фактически брачных отношений нет.
4. Сергей дает Саше деньги и Саша покупает квартиру в пользу новорожденного ребенка Сергея.
5. Сергей беспокоится о том, что члены семьи матери его ребенка от незарегистрированного брака в случае его (ребенка) смерти или смерти его матери унаследуют купленную им ребенку «через Сашу» квартиру.
6. Фактически он указан отцом, следовательно он наследник первой очереди?
- Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
- Найти подходящее жилье.
- Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи.
- Проверить квартиру на наличие обременений, долгов и других потенциальных проблем.
- Составить договор купли-продажи.
- Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
- Зарегистрироваться договор в реестре.
- Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
- Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.