Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры при наследовании». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Виды наследственных споров
В роли участников споров часто выступают родственники и лица, претендующие на часть наследства. Иногда в завещании указаны другие граждане, что часто приводит к судебным спорам и попытке опровержения последней воли усопшего. Сложность судебных споров обусловлена многогранностью таких процессов. Основные виды:
- оспаривание завещательного документа усопшего
- восстановление периода, отведенного для получения наследства
- несогласие наследополучателей с распределением материальных ценностей
- спор в отношении претендентов
- несогласие по поводу личности управляющего наследуемым имуществом
- обжалование действий нотариуса
- прочие споры
Чаще всего в суде рассматриваются вопросы наследования и продления срока, отведенного для официального оформления.
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Налог с продажи наследственной квартиры
Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.
- Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
- Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.
В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.
Кaк coxpaнить жильe, пoлyчeннoe пo нacлeдcтвy c дoлгaми:
- Дoгoвopитьcя c кpeдитopaми и выплaтить дoлг пoэтaпнo.
- Ecли кpeдит нeбoльшoй, дoлг мoжнo выплaтить c пoмoщью нoвoгo кpeдитa. Toгдa квapтиpy нe oтбepyт.
- Пo нacлeдcтвy дocтaлacь квapтиpa, в кoтopoй пoлoвинa пpинaдлeжит пo дoкyмeнтaм cyпpyгe — тoгдa нacлeдcтвo мoжнo пpинять, a квapтиpy пpoдaть. Пoлoвинy дeнeг oт пpoдaжи cyпpyгa зaбepeт ceбe, ocтaльными — pacплaтитcя пo дoлгaм. Дaжe ecли дeнeг нe xвaтит нa пoкpытиe дoлгoв, кpeдитopы нe cмoгyт тpeбoвaть ocтaтoк дoлгa.
- Нacлeдcтвo мoжнo нe пpинимaть. Toгдa бaнк зaбepeт чacть жилья чepeз cyд. Bдoвe пpидeтcя дeлить квapтиpy c чyжими людьми или пpoдaвaть cвoю дoлю.
- Ecли для cyпpyги жильe, пoлyчeннoe пo нacлeдcтвy, — eдинcтвeннoe, тoгдa oтoбpaть квapтиpy пo cyдy кpeдитopы нe cмoгyт. Иcключeниe — зaлoг или ипoтeкa. Пpи cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax нacлeдникy пpидeтcя cocлaтьcя нa peшeниe Bepxoвнoгo cyдa PФ.
Вступил в наследство могу ли я сразу продать не оформляя право собственности
Завещание может быть признано недействительным в судебном порядке, если оно поддельное или если на момент его составления человек был недееспособным.
Если сделка будет датирована ранним числом, до того как было выдано свидетельство о праве собственности, то такая сделка будет признана недействительной, так как в момент ее совершения, продавец не имел права распоряжаться имуществом.
В итоге иногда возникает вопрос, можно ли продать дом, не вступая в наследство. Если обратиться к закону, то ответ становится очевидным. Категорически нет. Более того, для получения возможности не просто владеть, но еще и распоряжаться недвижимостью граждане РФ обязаны получить не только свидетельство о наследственных правах, но и выписку из реестра о государственной регистрации данных прав.
Размер долей внутри одной очереди наследования
Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления. Если таких наследников несколько, они делят причитающуюся по закону долю на столько частей, сколько есть наследников по праву представления. Например, у деда были сын и дочь. Умерла дочь. У дочери осталось трое детей. После смерти деда наследство по закону будут принимать сын — 1/2 доли, и трое внуков (детей дочери) по праву представления, по 1/6 каждому внуку.
! Совет адвоката. Стоит подумать о том, чтобы каждый наследник мог разумно использовать свою долю наследственной массы. Например, зачем 2-х летнему ребенку 1/6 доля автомобиля 2001 года выпуска? Можно договариваться о том, кто из наследников что получает.
! Еще совет адвоката. Переживший супруг может и должен выделить из общего имущества, нажитого в браке, супружескую долю. Она в наследственную массу не должна быть включена. Если в браке купили имущество на деньги, которые один из супругов получил при продаже своего имущества, полученного до брака (например, подарена или унаследована квартира), в судебном порядке можно доказывать эти обстоятельства и принимать долю, большую чем 1/2, положенная по Семейному кодексу.
Изменение очередности наследования по закону
Очередность наследования по закону может быть изменена завещанием (читайте «Наследование по завещанию»), выделением долей обязательным наследникам, иными обстоятельствами.
При наследовании по закону бывают «недостойные наследники, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали или пытались способствовать призванию себя наследниками или других лиц к наследованию, либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке). Тогда очередность наследования может быть полностью или частично изменена».
Как оформляется соглашение о разделе наследства?
Соглашение является официальным документом, который оформляется в письменном виде. В нем фиксируются доли наследства, которые должны принадлежать договорившимся наследникам, а также выбранные по их желанию доли. Такое соглашение может заключаться как между всеми претендентами на одно наследство, так и между несколькими наследниками. В нем необходимо:
- Указать точные сведения обо всех наследниках.
- Обозначить информацию обо всех вещах, которые переходят к правопреемникам – включая подробное описание объектов недвижимости.
- Определить порядок распределения – указать, какое имущество и кому переходит в непосредственную собственность.
- Указать сумму компенсации за преимущественное наследование, размер (цифрами и прописью), дату ее оплаты. Если предусмотрена рассрочка или отсрочка оплаты компенсации, то нужно указать все сроки, в пределах которых будет выплачиваться возмещение за наследственную долю.
Соглашение должно быть подписано всеми участниками и, по возможности, нотариально удостоверено. Его условия могут быть согласованы в судебном порядке, когда наследники не могут договориться между собой.
«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника
Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.
Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.
Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.
«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.
В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.
Все ли долги переходят на наследника?
Нет. Законом оговаривается, что конкретно в наследственную массу включаться не будет. Так, по наследству не передаются любые права и обязанности, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя.
Также по наследству не переходят личные неимущественные права и иные нематериальные блага. Ответ на вопрос «существуют ли долги, не переходящие по наследству?» вытекает как раз из установленного законом исключения некоторых категорий из наследственной массы.
Так, долги, неразрывно связанные с личностью наследодателя, не будут включаться в наследственную массу, а, следовательно, не будут и передаваться по наследству.
К таким долгам относятся:
- Алиментные обязательства;
- Обязательства по возмещению вреда;
- Штрафы.
Такие долги «умирают» вместе с наследодателем.
Есть ли срок давности у долгов, перешедших по наследству?
Да. У любых требований есть срок исковой давности. Точно также и с чужими долгами, которые переходят на физ лицо по наследству.
Срок исковой давности по таким долгам исчисляется по общему правилу. Он составляет 3 года с момента, когда кредитор узнал о нарушении своих прав. В этот временной промежуток он вправе заявить в суд о нарушении его прав и защитить их.
Ситуация: при смерти мужа его законной наследницей станет его жена, следовательно, долги мужа, ровно, как и его имущество переходят по наследству к ней.
Как считается срок исковой давности? Например, муж перестал платить по кредитному договору еще за два года до его смерти. Следовательно, срок исковой давности, в течение которого кредитор вправе взыскать долг через суд, начинает исчисляться, когда кредитор узнал о нарушении своего права — то есть со дня просрочки.
Так, срок давности исчислялся еще при его жизни — 2 года с просрочки. После смерти получается, что из общего трехлетнего срока давности остается 1 год, 6 месяцев из которых — это процесс вступления в наследство, в течение этого времени кредитор вправе предъявлять требования уже к наследнику (в этом случае — к жене).
По истечении трех лет срок исковой давности заканчивается. Следовательно, период, в течение которого кредитор вправе обратиться в суд за взысканием долга, прекращается. Говоря простым языком — такой долг более не подлежит взысканию через суд. Учите, что долг все равно будет числиться за вами и информация о нем испортит вашу кредитную историю — навсегда.
Что будет, если долги все же перешли на наследника, и они не малые?
Всегда есть выход. Это — банкротство. И не обязательно становиться банкротом самому. Действующее законодательство предусматривает возможность банкротства умершего должника.
Процедура банкротства умершего особенно не отличается от процедуры банкротства физического лица при жизни. Кроме одного глобального НО — за такие дела очень неохотно берутся финансовые управляющие.
Почему? Потому что в таких делах очень много времени уходит на объяснения с банками — кредиторами, которые связаны законами и не вправе раскрывать персональную информацию о заемщиках. И с государственными реестрами, которые не стремятся разглашать информацию об имуществе покойного человека «всяким там управляющим».
Но дело имеет смысл — в нем долги будут выплачиваться в рамках стоимости реализованного имущества умершего. Это отличная альтернатива выплате чужих долгов или собственному банкротству. Главное взвесить все плюсы и минусы — в некоторых ситуациях это может быть крайне невыгодно.
Что происходит с непринятым наследством
Итак, минуло полгода с момента смерти владельца имущества, а указанный им в завещании преемник так и не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность. В такой ситуации наследник утрачивает свое право на приобретение наследства и считается отпавшим, однако он сохраняет за собой возможность обжаловать в суде этот исход событий.
Далее судьба непринятого наследства зависит от того, каким способом оно передается и имеются ли иные претенденты на неунаследованную долю.
Если имущество передается по завещанию, то долю наследника, проигнорировавшего сроки вступления в наследство, могут получить остальные правопреемники, указанные в завещании, если таковые заявят о своем желании. То есть, если наследник по завещанию не вступил в наследство, положенное ему волей умершего родственника разделят между собой прочие наследователи.
В случае, когда наследная масса распределяется по закону, непринятая доля отойдет остальным наследникам первой очереди (или, при отсутствии этих наследников, родственникам второй, третьей очереди и так далее) и будет распределена между ними. Это называется приращением долей прочих преемников.
Порой наследователь всего один, и он не горит желанием вступить в права владения (например, из-за необходимости выплатить долги покойного).
Тогда, по прошествии полугода со дня открытия наследства, имущество отойдет в собственность муниципалитета (будет признано выморочным). При реализации такой собственности денежные средства отойдут в местный бюджет.
Но даже при таком исходе событий, если найдется наследник, который не мог принять наследство, он не теряет своих прав. Если судом будет доказано, что пропуск срока был более чем уважительным, ему вернут признанное выморочным имущество или же средства, вырученные от продажи наследства.