Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
Как оформить квартиру на ребенка
Оформить недвижимость на несовершеннолетнего возможно, даже если он будет единственным ее владельцем. Чаще всего это покупка родителями квартиры детям, получение по завещанию либо дарственной.
«Важно отметить, что такое имущество не будет считаться совместно нажитым при разводе родителей. Существуют некоторые тонкости оформления такой сделки. Нужно сразу оговориться, что совершать какие-либо действия с недвижимостью он сможет только при наступлении совершеннолетия. В возрасте до 14 лет все решения за несовершеннолетнего принимают его родители либо опекуны, в том числе ставят за него подпись. С 14 до 17 лет подросток может совершать сделки с жильем, но с письменного разрешения родителей. Также в этом возрасте уже необходима подпись самого ребенка рядом с подписью своих законных представителей. Возможны случаи, когда с 16 лет подросток может самостоятельно распоряжаться недвижимостью, для этого он должен быть признан судом полностью дееспособным (иметь работу, постоянный доход, вступить в брак и т. д.) При заключении сделок с участием несовершеннолетних обязательно участие органов попечительства, которые следят за соблюдением прав ребенка», — рассказала Виктория Данильченко, председатель «Коллегии адвокатов Виктории Данильченко».
Любое уменьшение имущества ребенка невозможно, как и совершение каких-либо сделок с ней законными представителями без разрешения вышеуказанного ведомства. Получить такое разрешение весьма сложно, уточнила юрист. По ее словам, если законные представители решат приобрести новое жилье для ребенка, они обязаны доказать, что он будет обеспечен альтернативным жильем такой же или большей площади, а его жилищные условия не ухудшатся. Кроме того, во внимание принимается место расположения новой жилплощади (поменять московскую квартиру на дом в регионе вряд ли получится), а также ее стоимость.
Сам процесс оформления недвижимости на несовершеннолетнего не отличается от обычного. «Для начала необходимо собрать пакет документов, среди которых обязательны: свидетельство о собственности на недвижимость; в случае наличия нескольких владельцев нотариально заверенное согласие всех собственников; выписка из домовой книги (необходима для подтверждения того, что на данный момент никто не прописан в квартире); выписка с лицевого счета; справка из БТИ; копия кадастрового паспорта. При подписании договора купли-продажи в графе «Ф. И. О. покупателя» указываются данные ребенка, а также данные его законного представителя. У законных представителей должны быть документы, подтверждающие их полномочия (свидетельство о рождении для родителей либо решение суда об установлении попечения или усыновлении). По достижении 14-летнего возраста для совершения сделки подросток должен получить паспорт. Далее договор заверяют у нотариуса и оформляют акт приема-передачи недвижимости. После оплаты госпошлины пакет передается в регистрирующий орган, который через 30 дней выдает свидетельство о собственности», — объяснила Данильченко.
Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Можно ли приобрести жилье по договору уступки по ДДУ?
Да, по договору уступки по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) можно приобрести квартиру в строящемся доме или еще недостроенный частный дом, если он находится, например, в коттеджном поселке. Однако первоначальный договор должен быть заключен с юридическим лицом.
Сам договор уступки может быть заключен как с юридическим лицом, так и с индивидуальным предпринимателем или физическим лицом.
Если квартира находится в ипотеке
Здесь ситуация несколько усложняется, так как в сделке принимает участие три стороны – родители, ребенок и банк. Банк неохотно идет на сделки, где есть несовершеннолетнее лицо, потому что:
- В случае, если имущество придется изымать за неуплату ипотеки, несовершеннолетнего выселить нельзя – это запрещено законом.
- Продажа такого имущества и любые другие юридические операции будут проводится только с разрешения органа опеки и попечительства – он контролирует соблюдение прав ребенка.
- Банку гораздо сложнее будет продать залоговую квартиру – на это нужно разрешение органа опеки и попечительства, а получить его сложно.
Оформление правоустанавливающей документации по квартире на ребенка имеет свои преимущества:
- Ребенок гарантированно становится собственником квадратных метров, что служит залогом материальной стабильности и морального спокойствия родителей.
- Законодатель не позволяет отчуждать собственность ребенка до достижения им возраста, в котором он сам может принять соответствующее решение. Следовательно, разногласия в семье или материальные трудности обойдут стороной объект недвижимости.
- Собственность детей не подлежит разделу при разводе. На квартиру не может налагаться арест или обращаться взыскание в рамках исполнения обязательств родителей.
- Квартира может служить источником пассивного дохода. До совершеннолетия ребенка ее можно сдавать в аренду.
- Такие объекты недвижимости находятся под контролем, в том числе и органов опеки и попечительства, которые не дадут разрешение на проведение сомнительных сделок с признаками мошенничества. Если незаконным способом были оформлены договора по отчуждению, они подлежат признанию недействительными и отмене.
Главный недостаток – существенные законодательные ограничения в части распоряжения таким имуществом. Фактически такие квартиры невозможно продать, поскольку представители органов опеки и попечительства являются главными противниками.
То есть до достижения ребенком совершеннолетия обязательства по коммунальным платежам и обеспечением надлежащего состояния объекта возлагаются на родителей. С 14 лет несовершеннолетний ребенок уже может осознанно ограничивать правомочия законных представителей в части объекта недвижимости. Такое решение, например, как продажа квартиры для переезда в другой город, может стать проблемой.
Сделки с участием несовершеннолетнего ребенка, а тем более легализация его статуса как собственника квартиры, сопряжены с некоторыми юридическими тонкостями и значимыми аспектами. В этом контексте целесообразно проконсультироваться с профессиональным юристом, который окажет правовую и практическую помощь, поможет не упустить главное.
Можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего
Закон позволяет регистрировать собственность на лиц младше 18 лет по инициативе и с согласия их законных представителей. Оформление сделок осуществляется родителями. После достижения 14 лет гражданин вправе подписывать самостоятельно документы и выражать намерение на совершение или отказ в совершении какой-либо сделки.
Передача детям прав на квартиру осуществляется в любом возрасте до 18 лет при наличии заключения органов опеки и попечительства, которое представляется при регистрации сделки в Росреестре и является неотъемлемым документом. Если есть проблемы с получением документа— спросите у юристовкак его приобрести.
Можно оформить покупку квартиры, если на несовершеннолетнего ребенка выдан материнский капитал и как осуществляется защита его прав? Приобретение недвижимости возможно на имя родителей или детей как по договору купли-продажи с прямым расчетом, так и при предоставлении материнского капитала.
Как может помочь нотариус?
Часть документов, которые предоставляются при оформлении имущественных прав несовершеннолетних, также по распоряжению принадлежащей им недвижимости, подлежит обязательному нотариальному заверению.
Кроме того, рекомендуется осуществить подписание договора в присутствии юриста, что служит дополнительной правовой гарантией легитимности сделки.
Нотариус проверяет дееспособность лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, правоустанавливающие документы на жилье, анализирует правовые последствия заключения таких соглашений.
Оспорить сделку, заключенную в присутствии нотариуса, практически невозможно. Эта особенность представляет дополнительное обеспечение прав ребенка и значительное снижение рисков по отмене такого договора. Для определения всех нюансов сделки и подводных камней рекомендуемобратиться за консультацией к специалистам нашего сайта и вы сможете — задать свой вопрос.
Преимуществом оформления сделки в присутствии нотариуса является предоставление им юридической консультации по вопросу, можно ли по закону оформлять и на основании каких документов передачу прав на квартиру детям при заключении определенного договора с учетом сложившейся правовой ситуации.
Как происходит распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего
Совершать сделки с недвижимостью, записанной на детей, могут родители или назначенные по решению органов опеки и попечительства (или решению суда) законные представители.
При продаже квартиры или иной недвижимости, если владельцем является несовершеннолетний, обязательно предоставление другой жилплощади с характеристиками не хуже, чем реализованного имущества, что подтверждается документально.
Оформление жилья либо другой недвижимости на несовершеннолетнего осуществляется с письменного согласия родителей и при наличии положительного заключения опеки и попечительства, даже если ребенок ставит свою подпись на документах при достижении им 14-летнего возраста.
Оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка можно только при обязательном соблюдении требований ст.131 ГК РФ и ФЗ №218 о регистрации прав на недвижимость. Процедура практически не отличается от той, которая предусмотрена в отношении совершеннолетних граждан. Отличие отмечается в отношении пакета документов.
Дополнительно в органы Росреестра необходимо предоставить:
- свидетельство о рождении в оригинале и копии, гражданский паспорт для детей от 14 лет,
- заключение органа опеки и попечительства о возможности совершения сделки на таких условиях,
- нотариально заверенное согласие родителей или законных представителей о подписании договора,
- паспорта родителей или других законных представителей, решение суда о назначении опекуна или попечителя.
Может ли банк быть против
Раздел имущества при разводе – дело очень хлопотное, особенно если в семье имеются несовершеннолетние дети. Если при этом приходится делить квартиру в ипотеке в 2021 году, то количество проблем может значительно возрасти.
Рассмотрим стандартную ситуацию, когда ипотечный кредит оформлен в период существования семьи и погашался за счет общих средств, но на момент развода долг по нему до конца не выплачен. В таком случае дальнейшее развитие событий во многом будет зависеть от того, какую позицию займет банк, от условий кредитного договора и множества сопутствующих нюансов.
Если до полного погашения остается небольшая часть общей суммы, то сторонам наверняка предложат погасить кредит досрочно. Если это невозможно, то, как вариант, поступит предложение о выставлении квартиры на торги с целью погашения остатка по долгу. Если от вырученной суммы после расчетов с банком останется какая-то часть, то ее разделят в равных долях между супругами, наличие детей при этом не учитывается.
На самом деле банки давно пытаются подстраховаться и все моменты, связанные с разделом квартиры в ипотеке, сразу прописывают в условиях кредитного договора. Например, там может быть зафиксирована возможность раздела остатка по долгу между мужем и женой так, чтобы в дальнейшем каждый отвечал за свои выплаты. А по их завершении квартира уже делится в двух долях, не учитывая детей.
Ситуация осложняется для всех сторон, если для ипотечных взносов был использован материнский капитал. По идее такая квартира должна быть поделена в равных долях между всеми членами семьи, включая детей. Но пока ипотечный кредит не погашен, жилье считается залогом и распоряжаться им супруги не могут. Вариант с выставлением квартиры на торги в таком случае не пройдет, т.к. контролирующие органы (например, комитет по делам несовершеннолетних) не дадут на это разрешение. Поэтому в любом случае банк предложит супругам погасить кредит, а по завершении выделить каждому его долю в квартире.
Если банк совместно со своими клиентами попытается обойти этот запрет, то сделку признают ничтожной, а материнский капитал будет возвращен в бюджет.
Можно ли продать квартиру?
Наибольшую проблему в такой сделке создает то, что закон прописан общими фразами, а на органы опеки ложится огромная ответственность за ребёнка. Как к делу относятся органы опеки? Дело в том, что при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин РФ, необходимо получить соответствующее разрешение. В стране нет единой нормативной базы, регулирующий этот вопрос, поэтому органы опираются на внутренние стандарты, понять которые порой очень сложно.
Читать дальше: Должностная инструкция школьного библиотекаря 2018
Основная роль органов опеки в сделке — защитить права ребенка, осуществляя строгий контроль. При этом нужно различать ситуации, когда несовершеннолетний просто прописан в квартире, а когда имеет долю в ней. Первая ситуация не приносит проблем, потому что у органов опеки нет полномочий в этой сфере. Сделки с недвижимостью дети заключать могут, но их действия ограничиваются законом. Так, необходимо иметь письменное согласие законных представителей несовершеннолетнего.
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
Оформить доли детей собственника в праве собственности на квартиру, которая приобретена за счет ипотечного кредита, можно. Поскольку право собственности обременено ипотекой, оформление потребует согласования с органами опеки и попечительства, а также обязательно согласие банка, выдавшего кредит. Органы опеки обычно не рассматривают вопросы приобретения имущества в собственность несовершеннолетних, но в данном случае доли детей будут переданы в залог банка, а это уже требует их разрешения.
Несмотря на то что обремененная ипотекой квартира принадлежит собственнику, свободно распоряжаться ей без согласия банка он не может. А передача доли в праве собственности другим лицам, даже если это его собственные дети, является именно распоряжением имуществом. Банк вправе отказать собственнику в согласовании такой сделки без объяснения причин. Поэтому рекомендуем сначала обратиться в банк, выдавший ипотечный кредит, и получить хотя бы устное одобрение, а уже потом обращаться в органы опеки.
Хотелось бы обратить также внимание на то, что передача доли детям оформляется договором, который должен быть удостоверен нотариально.
Достоинства и недостатки сделки
Конечно, любой родитель хочет материально обеспечить своего ребенка. Когда имущественное хозяйство оформляется на несовершеннолетнего ребенка, то сделать он уже ничего не может: не получится продать жилье, поменять или оставить в залог. Гарантия на сохранение имущества является достоинством производимой сделки.
Но есть и минус – например, родители собираются сдавать жилье в аренду, но этого сделать не получится без разрешения соответствующих органов. В качестве плюса можно отметить тот факт, что при разводе родители не смогут подавать на раздел имущества. Собственником жилья останется их несовершеннолетний ребенок.
Зарегистрировать ребенка в качестве владельца – это хорошая идея. Подобная сделка поможет уберечь имущественное хозяйство от незапланированных процедур. Пока имущество будет закреплено за подростком, никто не сможет распоряжаться им в полной мере без согласия соответствующих органов.
🗣 Можно ли Квартиру Оформить на Несовершеннолетнего Ребенка недопущение нецензурной лексики;.
☑ Количество экземпляров иска должно соответствовать числу сторон судебного разбирательства. Как Переоформить Квартиру на Несовершеннолетнего Ребенка
Приватизация с участием несовершеннолетнего
Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка по закону Став собственником квартиры, несовершеннолетний ребенок сможет беспрепятственно осуществлять владение и пользование недвижимым имуществом. Но свободно распоряжаться им он сможет, только достигнув совершеннолетия. До этого срока на любое отчуждение недвижимости ему понадобится не только добрая воля родителей, но и письменное разрешение чиновников органа опеки. Без этой бумаги ни одну сделку с «детской» жилплощадью осуществить не удастся. Автор: Багрова Наталья. Юрист. Специализация – гражданское право. Опыт 14 лет. Дата: 23 марта 2018. Время чтения 7 мин.
Как известно, покупая недвижимость, россияне вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ и вернуть часть уплаченной суммы. Размер вычета составляет 13% от цены квартиры, но ограничен максимальным пределом (например, для квартиры, купленной не в ипотеку, он составляет 2 000 000 рублей).
Желание обеспечить своего отпрыска жильем с раннего детства, многих родителей наталкивает на вопрос, можно ли оформить квартиру на несовершеннолетнего ребенка и как это сделать.
Права и обязанности родителей
Любые сделки и действия с недвижимостью происходят с обязательным участием законных представителей. Чаще всего основные мероприятия и процедуры связаны с оплатой налогов за пользование или владение имуществом. В остальных случаях жилье остается в распоряжении взрослых, но до тех пор, пока детям не исполнится 18 лет.
Квартиру нельзя будет продать, обменять, подарить, сдать по договору аренды, разделить на доли, передать в залог, завещать.
Чтобы легализовать сделки подобного рода, нужно будет их согласовать с органами опеки и попечительства. Стоит отметить, что получить согласие в этой инстанции будет достаточно сложно. Положительное решение будет принято только в том случае, если замена будет аналогичной.
Что это значит? Возможно, представится возможность обменять жилплощадь на большую по квадратуре. Все оговоренные законодательством ограничения достаточно серьезные, поэтому прежде чем инициировать процедуру оформления квартиры на несовершеннолетнего, стоит хорошо подумать. Обратно вернуть подаренное ребенку практически невозможно.