Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок регистрации права собственности на квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Как банк использует закладную
Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.
Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.
Без согласования банк может:
- Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
- Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
- Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.
Как получить закладную: пошаговая инструкция
Регистрация закладной происходит двумя способами:
- Лично в банке;
- Дистанционно. Тогда вы получите электронный вариант документа. Этот способ имеет свои плюсы и минусы. Плюс: не нужно никуда ходить, понадобится только компьютер или смартфон. К тому же закладная в электронном виде никогда не потеряется, как бумажная версия. Бумагой никто другой кроме вас и банка не сможет воспользоваться, потому что сервисы, где она хранится, имеют хорошую защиту, а за всеми действиями с документом следит Росреестр. Минус: необходимо получить электронную подпись в специальном центре, а она стоит около 1 тысячи рублей и выдается всего на год.
Законодательная сторона
Согласно статьям 8 и 35 Конституции РФ, закрепляется право на собственность граждан, в том числе на ее отчуждение, обмен или получение по наследству. Но любая недвижимость должна оформляться должным образом.
Оформление права собственности на квартиру, купленную в ипотеку, регулируется следующими законодательными актами:
| ФЗ № 218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». | Устанавливается необходимость подать документы на регистрацию в Росреестр. Право собственности фиксируется в государственном реестре недвижимости. Его можно оспорить только в судебном порядке, если на это есть основания. Собственнику не нужно получать свидетельство. Достаточно только записи в реестре прав и выписки из ЕГРН, которая подтверждает это. |
| ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке» | Согласно ст. 20 устанавливается порядок государственной регистрации ипотеки. |
Кредитный договор необходимо подать на регистрацию вместе с другими документами в Росреестр. Это делается для оформления залога и предотвращения продажи квартиры до выплаты кредита.
Если недвижимость на жилищном кредите в Сбербанке
При оформлении жилищного кредита в «Сбербанке» оформляется закладная на квартиру по ипотеке. Этот документ подтверждает притязания на залоговое имущество, если заемщик не выплачивает долг.
Оформление закладной не является обязательным при оформлении ипотеки в большинстве банков. Хотя в европейских банках такой документ давно стал нормой.
Оформление закладной заключается в том, что при оформлении документа клиент подписывает документ, позволяющий банку истребовать имущество при невыплате долга.
При этом закладная более значима, чем сам договор ипотеки.
В ней указывается:
- описание объекта;
- данные собственника (заемщика);
- метод возврата полученного займа и крайний срок;
- сумма займа и процентная ставка;
- платежные реквизиты для внесения платежей;
- подпись заемщика.
Нюансы регистрации права на приобретенную по ипотеке квартиру в новостройке
Оформление в собственность квартиры, купленной в новостройке сложнее, нежели на рынке вторичного жилья. Переход полного права собственности в данной варианте произойдет только после окончания строительных работ и сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Прежде чем в юстицию вам нужно получить закладную от банка. Она предоставляется только после того как будет сделана оценка квартиры для ипотеки и подготовлен соответствующий отчет для банка. Основанием же для оформления оценки будет наличие кадастрового и технического паспорта на квартиру, которые в свою очередь, оформляются только после сдачи дома застройщиком.
В итоге схема оформления квартиры в собственность от застройщика следующая:
- Получение тех. и кадастрового паспортов на объект недвижимости;
- Заказ оценки квартиры;
- Оформление закладной в банке;
- Оформление собственности.
Основанием для оформления квартиры в собственность в новостройке от застройщика будет следующим:
- Договор долевого участия;
- Договор ипотеки;
- Закладная;
- Акт приема передачи квартиры;
- Документы об оплате квартиры;
- Пошлина
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
Основные шаги для регистрации ПС на квартиру
Для оформления собственности на ипотечную квартиру в новостройке при заключении ипотеки сначала нужно обратиться в строительную компанию. С ней необходимо оформить договор долевого участия (актуально для квартиры, купленной по ДДУ) или другой договор, свидетельствующий о покупке недвижимости.
На следующем этапе застройщик должен предоставить покупателю такую документацию:
- акт приемки-передачи недвижимости;
- документ, свидетельствующий об исполнении соглашения на выполнение всех работ, связанных со строительством;
- документы, подтверждающие введение объекта в эксплуатацию и его приемку комиссией (их нужно получить после приемки).
При получении этих документов покупателю следует убедиться в правильности их заполнения (хотя бы визуально). Обратите внимание на отсутствие исправлений, проставление всех необходимых подписей и другие детали, иначе документы могут быть отклонены регистратором.
Дальше покупатель обращается в БТИ, где заказывает техническое описание недвижимости. Здесь он получает на руки такой комплект документов:
- технический и кадастровый паспорта;
- поэтажный план.
Последующие этапы зависят от того, какие еще бумаги потребуется предоставить в Росреестр. Об этом речь пойдет в следующем разделе.
При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.
Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.
Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.
Где получить документы, подтверждающие право собственности на квартиру в 2023 году
Как уже было сказано ранее, в 2023 году единственным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, является выписка из ЕГРН. Для ее получения необходимо обратиться к работникам единого государственного реестра недвижимости.
Документ предоставляется исключительно собственнику квартиры на основании его письменного или электронного заявления.
Сегодня, для того, чтобы получить выписку, можно не выходить из дома. Достаточно иметь идентифицированную учетную запись на портале Госуслуги. Для этого направляется электронная заявка. Сам документ поступит на почту или в личный кабинет.
Важно! Электронный вариант выписки из ЕГРН имеет идентичную бумажной форме документа юридическую силу. При необходимости, цифровой вариант можно распечатать.
Если же заявитель желает получить выписку в традиционной форме, он может указать данное пожелание в заявлении. Тогда документ придет Почтой России.
Заказать выписку можно и в МФЦ. Однако в таком случае срок получение бумаги увеличивается до 10 рабочих суток. А если есть возможность обратиться лично к сотруднику Росреестра, то выписку предоставят в течение получаса после обработки заявки.
Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который полностью заменяет свидетельство. Она необходима при проведении сделки купли-продажи, регистрации договора найма или совершении иных регистрационных действий с недвижимостью.
Этот документ можно предоставить в государственные органы, например, при оформлении субсидий, в ГУВМ МВД РФ для постоянной или временной регистрации проживающих в квартире лиц, иные государственные органы.
Такая ситуация не значит, что свидетельство о праве собственности на квартиру стало полностью бесполезным и от него можно избавиться. Это по-прежнему документ, подтверждающий право собственности владельца недвижимости. Однако круг учреждений, которые принимают свидетельство, значительно сузился.
Документ не подойдет для сделок, так как в нем не отражена информация о наличии или отсутствии обременения на квартиру. Многие организации теперь также в обязательном порядке требуют выписку, однако другие обходятся и свидетельством. Например, свидетельство подтвердит права собственника при обращении в суд, в ТСЖ, при проведении голосования владельцев жилых помещений в многоквартирных домах.
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который принимают и государственные, и негосударственные органы. Круг учреждений, принимающих свидетельство, постепенно сужается.
Ипотечное кредитование является на сегодняшний день одним из самых популярных способов приобретения жилья. Банк предлагают самые доступные условия оформления ипотеки.
Главные требования – стабильный доход, подходящий возраст, хорошая кредитная история и наличие поручителей.
Как только заемщик оформляет ипотечный договор и покупает жилье, он имеет право зарегистрировать право собственности.
Но в данном случае существуют определенные ограничения. Пока владелец не выкупит квартиру у банка, он не сможет ею распоряжаться по своему усмотрению. На имущество накладывается обременение, снятие которого возможно только после выплаты ипотеки. До тех пор все юридические действия с недвижимостью покупатель имеет право осуществлять только с разрешения банка-залогодержателя.
Оформление квартиры в собственность в МФЦ
Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:
- Для жителей Москвы и МО —
- Санкт-Петербург и Лен. область —
- Бесплатный номер для регионов РФ —
Регистрация права собственности на квартиру (дом, нежилое помещение) в МФЦ доступна следующим категориям заявителей:
- физическим лицам: гражданам России, иностранцам, апатридам;
- юридическим лицам: российским, иностранным и международным организациям,
которые являются владельцами объекта недвижимости (доли в общей собственности),
- уполномоченным лицам вышеуказанных категорий заявителей;
- законным представителям детей до 14 лет и недееспособных граждан.
- Примечание: несовершеннолетний, имеющий паспорт гражданина РФ (возрастом от 14 до 18 лет), вправе подать документы в МФЦ самостоятельно, без согласия родителей, попечителей, опекунов.
- В случае если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом (работником нотариуса).
- Обратите внимание: оформить право собственности на квартиру в новостройке (в том числе приобретенную по ипотеке) возможно только после постановки застройщиком объекта на кадастровый учет.
- Если обязанность по оформлению кадастрового учета, в соответствии с условиями сделки, возлагается на покупателя жилого помещения (если признание прав участника долевого строительства производится в судебном порядке в связи с банкротством застройщика), то постановка на кадастровый учет осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на данный объект.
Государственная услуга оказывается по экстерриториальному принципу – адрес заявителя и место нахождения объекта недвижимости на территории РФ значения не имеет.
Важно получить технический паспорт – этот документ на квартиру должен иметь любой настоящий собственник. После оформления квартиры следует как можно быстрее заказать такой паспорт – он позволит проводить демонтаж и реконструкцию площади по своему усмотрению.
Иногда требуется перевести жилье в статус коммерческого нежилого помещения. Это потребует новых процедур по оформлению бумаг и определенных расходов, в том числе – на налоги.
Приобретённое вами жилое помещение остаётся в залоге у банка до полного закрытия ипотеки. Это значит, что формально, вы владелец квартиры, но не вправе распоряжаться ей по своему усмотрению, о чём в росреестре сделана запись. В случае потери вами трудоспособности, а значит, и возможности оплачивать ипотеку, банк выставит квартиру на торги и продаст её с аукциона по цена на 2О%-3О% ниже рыночной. Вычтет из вырученных средств сумму оставшегося долга, а остаток великодушно отдаст вам.
По прошествии нескольких лет, или нескольких десятков лет, вы, наконец- то оплатили последний взнос по ипотеке и написали соответствующее заявление. В финансовой компании вам должны выдать справку о закрытии ипотеки и закладную. Закладную вы предоставляете в росреестр и в течение трёх дней становитесь полноправным собственником жилья, купленного в ипотеку.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Может, но первоначально нужно будет согласовывать данный вопрос с банком. В случае, если от банка согласования данного отчуждения объекта недвижимости Вы не получите, переоформить объект недвижимости на родственника будет невозможно.
Пример: при купле-продаже сделка будет выглядеть следующим образом: у собственника кредит и права на объект, но после заключения договора купли-продажи покупатель (родственник) переводит деньги. Однако, учитывая, что у банка есть обременение на данный объект недвижимости, он поставит в условие: денежные средства необходимо перевести на расчетный счет (в котором открыта ипотека). Деньги будут идти в счет погашения ипотеки, а остаток останется на расчетном счету. Также можно произвести замену залога. Если у человека в собственности две квартиры, одна из которых в залоге, соответственно, залог по кредиту переводится на другой объект недвижимости.
Рефинансирование ипотеки
Влияет ли рефинансирование ипотеки на налоговый вычет?
В каком случае банки требуют разрешения органов опеки?
Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних членов семьи, при заключении родителями сделок с недвижимостью. Разрешение органов опеки и попечительства требуются при оформлении ипотечного кредита в следующих случаях:
- На приобретение жилого помещения с возникновением залога, если собственником приобретаемого жилья будут являться несовершеннолетние дети, а также недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство;
- На продажу жилого помещения, если собственниками продаваемого жилого помещения являются несовершеннолетние, недееспособные лица, над которыми установлена опека или попечительство.