Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Сообщение (уведомление) о проведении общего собрания
Что должно содержать сообщение о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома?
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома указываются:
- сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание;
- форма проведения собрания (очное собрание или заочное голосование, собрание в очно-заочной форме);
- дата, время, место проведения собрания или в случае проведения данного собрания в форме очно-заочного голосования – время, дата начала и окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Зачем нужно голосование через интернет
В условиях пандемии многие граждане оценили удобство онлайн-сервисов, такие продукты стали востребованы собственниками жилья в МКД.
До сих пор собрания жильцов часто проводятся в очно-заочной форме с бумажными бюллетенями для голосования, которые раздаются жильцам лично или через почтовые ящики. Собрать жителей вместе особенно сложно в многоэтажных многоподъездных домах с большим числом собственников. Часто отсутствие кворума мешает решить ту или иную проблему жителей дома.
Голосование через интернет-платформы позволяет сократить сроки проведения собрания и принятие решений до нескольких дней, увеличит вероятность достижения кворума, сделать процесс голосования удобным и доступным даже жильцам, находящимся в отпуске или командировке. Доступ по персональному коду исключает возможности фальсификации, что нередко случается при голосовании в бумажной форме.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Какие сведения должны содержать бланки для голосования?
Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
При наличии судебных споров по вопросу признания недействительными решений, подписанных законными представителями, суды исходят из презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и, следовательно, подписания решений законными представителями несовершеннолетних, действующими в соответствии с требованиями статей 26, 28 ГК РФ.
Полномочия представителя недееспособного или ограниченно дееспособного собственника подтверждаются документом, выданным органом опеки и попечительства (ч.2 ст.29 ГК РФ).
Если собственником помещения МКД является юридическое лицо, то в силу ч.1 ст.53 ГК РФ, директор (иное лицо, определенное в учредительных документах) вправе принимать участие в голосовании без доверенности. При этом, директор должен подтвердить свои полномочия, например, выпиской из ЕГРЮЛ.
Во всех остальных случаях для участия в ОСС помещений МКД у представителей собственников должна быть доверенность. Согласно ч.2 ст.48 ЖК РФ, такая доверенность должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные); должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. Основные требования к оформлению доверенностей установлены ст.185-189 ГК РФ.
Примерная форма доверенности на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 2 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и Методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно сложившейся судебной практике, суды исключают из подсчета голосов решения собственников, подписанные представителями собственников без доверенностей, а так же в случаях, когда доверенность оформлена с нарушением требований части 2 статьи 48 ЖК РФ и пункта 3 статьи 185.1 ГК РФ (Решение Ленинского районного суда г.Иваново от 19.09.2017, Решение Ступинского городского суда Московской области от 16.08.2017 Дело № 2-1409/2017, Решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 16.08.2017г по делу № 2-2143/2017г и т.д).
В соответствии с ч.3 ст.48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Это значит, что каждый собственник может голосовать только своей долей (метражом своего помещения). Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 29.05.2012 № 922-О, ч.3 ст.48 ЖК признана не противоречащей Конституции.
Как следует из системного толкования ст.37, 44, 48 ЖК РФ, и подтверждается позицией Минстроя РФ в письме от 5 октября 2017 г. № 35851-ЕС/04, собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования.
Зачастую помещения МКД находятся в совместной или долевой собственности. В соответствии со статьей 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии с ч.1 ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Если помещение в МКД находится в долевой собственности, каждый собственник доли помещения самостоятельно принимает участие в голосовании своей долей и заполняет отдельное решение (если голосование заочное или очно-заочное).
Так, Саратовский областной суд в апелляционном определении от 27.07.2012 №33-3710 пришёл к выводу, что из-за отсутствия кворума ОСС признано недействительным для выбора способа управления МКД. Суд сослался на тот факт, что некоторые участники голосования являются собственниками только по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилплощадь в доме. Но, как выяснилось, при проведении подсчёта голосов на ОСС их голоса были посчитаны без учёта долевой собственности.
Так же помещение может находиться в совместной собственности (без указания доли в праве) — часто встречается в квартирах, оформленных в собственность до 1997г. Согласно ч.1 ст.253 ГК РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Позиции судов по вопросу голосования совместных собственников различны, при этом в последние несколько лет суды склоняются к выводу, что по смыслу ч. 2 ст. 253 ГК РФ, согласие всех участников собственности предполагается (Решение Норильского городского суда в районе Кайеркан г. Норильска Красноярского края от 17.07.2017 по Делу № 2-295/2017; Решение Октябрьского районного суда г.Томска 30.09.2015 года и т.д.).
Уведомление о собрании
В силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого проводится общее собрание, (либо уполномоченное им лицо) обязан направить всем остальным собственникам сообщение (уведомление) о его проведении.
В ч.5 ст.45 ЖК РФ перечислены сведения, которые необходимо указать в сообщении о проведении общего собрания собственников. В случаях, когда в сообщении о проведении ОСС отсутствует информация, перечисленная в ч.5 ст.45 ЖК РФ, результаты ОСС могут быть оспорены заинтересованными лицами.
Порядок уведомления собственников о предстоящем собрании может быть определен на ранее проведенных ОСС (например, путем вывешивания объявлений на информационных стендах.
Примерная форма сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведена в Приложении 1 к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 31.07.2014 г. № 411/пр. Собственники помещений должны быть уведомлены о предстоящем собрании не позднее, чем за 10 дней до дня его проведения.
Процедура проведения ОСС
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в МКД регламентирован ст. 45 ЖК РФ.
Приказом Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр утверждены Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование:
-
сведения о лице, участвующем в голосовании;
-
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
-
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
В чем отличие заочной формы проведения ОСС от очно- заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме ОСС. После этого нужно обязательно оповестить собственников об этом не позднее, чем за 10 дней после проведения очного собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
ВАЖНО! Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном ОСС! Повестку менять нельзя!
Очно-заочная форма проведения ОСС предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении ОСС указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
ВАЖНО!
При очно-заочной форме проведения общего собрание все собственники голосуют ПИСЬМЕННО!
Доля каждого собственника на общее имущество в доме
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в МКД не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Какие вопросы решаются на общем собрании
Общее собрание жильцов с правом голоса решает:
- Кто будет управлять домом. В доме может быть создано правление жильцов, ТСЖ или ЖСК. Управлять может уполномоченная к этому фирма — УО.
- Когда, кем и на какие средства проводить реконструкцию, ремонт и иные строительные работы в доме. Так, на общем сборе постановляют, когда ремонтировать крышу, где закупать материалы для восстановления фасада, как будет оформлена детская площадка.
- Как может быть использован. Земля, вокруг дома может быть отдана для разбития на ней клумб или использована для создания парковки.
- На каких условиях общее имущество будет передано третьим лицам. Сообща выбирают арендатора, устанавливают размер арендной платы, определяют, куда направить вырученные средства.
Если нет решения собрания о финансировании проведения собрания, то УО вправе отказать
Такая позиция была обозначена Минстроем России в письме от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04 «О порядке финансирования проведения общих собраний собственников помещений в МКД»:
если инициаторами выступают собственники, обладающие не менее 10% голосов собственников помещений, - указанные собственники, до принятия и вступления в силу решения общего собрания о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества, кооператива общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В данном случае такой вывод сделан исходя из положений п. 3.5 ч. 2 ст. 45 ЖК РФ, согласно которым к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (далее — товарищество, кооператив) общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 ЖК РФ.
Особенности проведения очно-заочного собрания
В целом, нормы очно-заочного голосования ничем не отличаются от других форм. Главное отличие в том, что такое собрание состоит из двух этапов. Сначала проводится обсуждение вопросов очно, а затем собственники жилья проводят заочное голосование. При этом этапы могут проводиться не последовательно, а параллельно. Чаще всего это необходимо для решения срочных вопросов.
Если собрание решено проводить поэтапно, то в уведомлениях необходимо указать две даты: одну для этапа, проводимого очно, другую — для заочного голосования. При этом важно отметить, что повестка дня одинакова.
Если собрания будут проводиться последовательно, то уведомить собственников квартир придется дважды, то есть направить два разных уведомления. При этом оповещения о дате окончания голосования должны быть отправлены после первого этапа собрания.
Источники:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (опросным путем) и очно-заочного голосования.
Этап 1 — анонс и подготовка
Сперва выполнить анонс мероприятия. Следует помнить, что жильцы обязаны провести такое собрание хотя бы один раз в году. Также нужно проводить собрания собственников жилья по требованию управляющей компании или инициативной группы. Для принятия коллективного решения нужно сперва сформировать повестку и определиться с формой принятия решений. Также необходимо выбрать место и время собрания, где будут обсуждать вопросы, выставленные на повестку дня.
Следует помнить, что для очно-заочного метода принятия решений повестка дня должна быть одной и той же как для собрания в очном режиме, так и для голосования в очном и заочном режиме. Также следует помнить, что подготовка включает в себя составление информационного оповещения о проведении общего собрания. Также необходимо подготовить специальные бланки для голосования (один пример такого бланка рекомендуется повесить на информационном стенде).
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Можно ли оспорить протокол общего собрания собственников многоквартирного дома
Очень часто, чтобы принять то и иное решение в пользу управляющей компании или её руководителя происходит фальсификация протокола общего собрания собственников многоквартирного дома. Протокол с нарисованными решениями вывешивается на доске информации (или даже не вывешивается) и о дополнительных сборах собственники уже узнают из квитанций об оплате за жилищно-коммунальные услуги. Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома происходит только в судебных органах, где оспаривается не сам протокол, а факт проведения общего собрания. А протокол общего собрания многоквартирного дома является одним из связующих звеньев того, что собрание было проведено незаконно. В первую очередь при оспаривании необходимо указать на те моменты, где протокол вообще составлен неправильно, не в соответствии с приказом Минстроя. Наличие ошибок в нём может привести к признанию его недействительным. Самым главным же моментом в судебных тяжбах является доказательная база по собственникам, которые приняли участие в голосовании или не приняли, а также их голосования по каждому пункту повестки дня. Доказывать, что была произведена подделка протокола общего собрания собственников многоквартирного дома достаточно тяжело, тем более, что пока Вы судитесь по одному протоколу, противники могу провести ещё одно такое же собрание на следующий день.
Как провести общее собрание собственников?
Как правильно провести собрание — этот вопрос задается людьми довольно часто. А еще чаще проводятся собрания, которые имеют только видимость таковых… Выходят во двор, например, люди, начинают обсуждать, перекрикивая друг друга, наболевшие вопросы, часто при этом они и видят-то друг друга впервые… Кто говорит громче — тот, на подсознательном уровне, воспринимается остальными как главный… А кем, когда и при каких обстоятельствах этот главный таковым был избран — и избирался ли вообще — об этом никто даже не задумывается. Не знают жильцы, порой, и о том, с кем они вообще таким образом общаются: с собственниками ли, с квартиросъемщиками государственного жилья или вовсе с чьими-то временными квартирантами…
И потом, после такого собрания появляется некая бумага, непонятно на основании чего и каким образом написанная… И думают люди, что это и есть протокол их собрания…
Хорошо, когда подобные мероприятия касаются каких-то локальных общих домовых нужд. Ну, собрали деньги, ну — установили-построили-починили… Никому, как правило, в таких случаях, нет никакого дела до таких коллективных решений.