Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снижение стоимости выкупаемой недвижимости в ДГИ по 159-ФЗ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Порядок и условия проведения работ по льготному выкупу имущества в ДГИ всегда формируются индивидуально, исходя из характеристик объекта оценки, задач, стоящих перед экспертами, срочности исполнения работ и пр.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Кто пользуется срочным выкупом жилья
Собственники стараются продать квартиру агентству, но сразу, вместо того, чтобы самостоятельно искать покупателя — через непредсказуемый срок с тратами времени, сил, нервов и нервов, — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Обычно собственники прибегают к быстрому выкупу в силу определенных жизненных обстоятельств. Например, нужно рассчитаться с долгами, получить крупную сумму для решения личных проблем, переезда в другой город или за границу, говорит старший юрист ProLegals Ольга Жукова.
«Продают недвижимость через выкуп в тех случаях, когда срочно нужно погасить долги, если, например, человек лишился работы, а у него ипотека и он не может вносить ежемесячные платеж. И тогда собственник думает, что проще обратиться в агентство, которое занимается выкупом, отдать, причем часто с большой скидкой, свою недвижимость и избавиться от головной боли», — говорит управляющий директор сети офисов «Миэль» Ирина Пешич.
Как рассчитывается кадастровая стоимость на земельный участок
Не знаете как рассчитать кадастровую стоимость, формула довольно простая:
Ск = П * (Ки + Кл) * Кп, где:
Ск – кадастровая стоимость
П – площадь земельного участка
Ки – наличие инфраструктуры (в рублях на квадратный метр)
Кл – специфический фактор (в рублях на квадратный метр)
Кп – переходной коэффициент
Перед тем как рассчитать кадастровую стоимость участка выбирается один из подходов (или их совокупность):
- доходный метод – определяется размер прибыли, получаемой с эксплуатации участка, а также прогнозируется ее дальнейший приход;
- сравнительный метод – проводится анализ имеющейся по наделу информации;
- затратный метод – выполняется экспертная оценка надела с определением его стоимости.
Кадастровая оценка имущества является одним из наиболее важных показателей среди характеристик земельного участка. Определение этого показателя необходимо для решения следующих задач:
- справедливый расчет налоговых сборов для владельцев частной недвижимости, точное определение рыночной стоимости имущества для аренды, купли-продажи и инвестирования в участки земли;
- для рационального распределения участков земли муниципальными властями: приватизации, перераспределения, оформлении разрешений на строительство и других управленческих моментов;
- на уровне государственных властей это позволяет создать и поддерживать функционирование единой системы обложения налогами земель, находящихся в частной и федеральной собственности, благодаря чему можно точно высчитывать налоги, пополнять казну государства, а также прогнозировать изменения в налоговых сборах.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году
- Резкого скачка цен на жилье в ближайшие месяцы ждать не стоит. Если рост и будет, то плавным и сдержанным. Его будут сдерживать, в том числе, и административными методами. Скорее всего, застройщикам дадут негласную команду притормозить повышение ценников.
- В среднесрочной перспективе, с учетом продления программы льготной ипотеки до лета 2021 года, цены на жилье всё равно поползут вверх. И дешевая ипотека будет не единственным драйвером роста. Здесь сойдутся вместе многие факторы – и общая инфляция, и падение курса рубля, и ожидания восстановительного роста экономики после завершения второй волны пандемии и начала активной вакцинации населения.
- На фоне вышесказанного есть вероятность того, что правительство больше не будет продлевать сроки льготной ипотеки с субсидируемой ставкой 6,5%. Если какие-то скидки и будут предоставляться, то в рамках совместных проектов банков и застройщиков. Таким образом, до лета 2021 наступает лучшее время для того, чтобы взять ипотеку. Даже если ставки по ипотечным кредитам в среднесрочном периоде будут близки к сегодняшним, то цены на жилье не остановятся и пойдут вверх вместе с постепенным оживлением экономики после пандемии.
- Если вы планируете приобретать недвижимость в инвестиционных целях или для того, чтобы защитить свои сбережения от инфляции, рекомендуем присмотреться к рынку не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Сегодня на нем присутствуют интересные и доступные для физических лиц инструменты финансирования.
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
Зачем покупателю нужна завышенная стоимость квартиры в договоре купли-продажи?
Как мы уже говорили ранее, самая главная причина завышения стоимости – это возможность избежать первоначального взноса. Однако, не смотря на это, покупатель рискует не меньше, а даже намного больше, чем продавец. Но часто люди вынуждены идти на данную сделку, поскольку считают, что это их единственный шанс. Зачем же банки выставляют такие условия, при которых большая часть молодых семей не смогут позволить себе их услуги? Давайте разбираться в данном вопросе.
Ну, во-первых, справедливости ради стоит отметить, что все происходит не просто так. И не потому, что директорам банков пришла эта мысль однажды в голову. Естественно на все есть объективные причины.
- За счет первого взноса, банки могут обезопасить себя от возможного снижения стоимости жилья. Рынок недвижимости очень нестабилен. И в том случае, если по каким-либо причинам, заемщик не будет выплачивать кредит, они могут оказаться в убытке.
- Проверка платежной способности клиента. Как и любой кредит, ипотека не предоставляется всем подряд. За счет первого платежа, банк как бы проверяет, надежен ли данный клиент. Ведь в том случае если у него нет накоплений, то, скорее всего это не стабильный заемщик. Также согласно статистическим данным, ипотека без первоначального взноса не выплачивается на разных этапах почти в 89% случаях. При таком повороте событий, невольно начинаешь понимать, почему они выставляют такие условия для заемщиков. Не правда ли?
Оценка недвижимого имущества коммерческого назначения
Определение стоимости нежилого помещения осуществляется при проведении оценочных мероприятий. При этом принимается во внимание текущий уровень рыночной ставки на арендуемые помещения этого вида. Это-самый распространенный вид проведения оценки коммерческой недвижимости.
Такая оценка используется перед проведением сделок с недвижимостью для определения реальной стоимости нежилых площадей. Она нужна для
- операций оспаривания стоимости помещений, по которой они выкупаются;
- оспаривания кадастровой стоимости помещений;
- определения залоговой стоимости помещения при его предоставлении в качестве залога банку в целях получения кредита;
- осуществления сделок купли/продажи коммерческой недвижимости;
- осуществления внесения помещений в активы предприятий;
- постановки помещения на баланс, или его снятия с баланса организации;
- определения стоимости объекта недвижимости для его внесения в уставной капитал предприятия;
- оформления, и получения страхового договора;
- определения стоимости в процессе перехода организации на международный стандарт финансовой отчетности (МСФО);
- других актуальных случаев.
Взлеты и падения вторички
Вторичный рынок жилья в Москве в этом году пережил несколько поворотных моментов. В начале года спрос на столичную вторичку был огромным, а количество сделок било рекорды прошлых лет. В январе 2022 года столичный Росреестр фиксировал нетипичную активность во всех сегментах рынка жилой недвижимости Москвы, а в феврале на вторичном рынке было заключено максимальное количество сделок для этого месяца за восемь лет.
В марте вторичный рынок существовал по инерции, которая была создана в январе и феврале, именно в этом месяце оформлялись многие сделки, которые были начаты еще зимой. Поэтому в марте никакого снижения активности на рынке готового жилья, вопреки ожиданиям некоторых экспертов, не произошло.
Однако в апреле 2022 года количество сделок на вторичном рынке Москвы сократилось более чем на треть. Главная причина такого падения — многие продавцы решили немного подождать и начали снимать свои лоты с экспозиции. Покупатели, в свою очередь, также заняли выжидательную позицию и не торопились выходить на сделки, ожидая снижения цен.
В мае количество сделок немного повысилось, когда стало понятно, что больших скидок на вторичку не будет, и что продавцы не готовы идти на такие уступки. Это во многом способствовало тому, что в летние месяцы количество сделок практически не увеличивалось, но цены при этом не падали, а на скидки покупатели могли рассчитывать только в том случае, когда продавцу срочно были нужны деньги и за короткий срок.
Осенью вторичный рынок оживился, спрос повысился, а многие собственники сняли свои лоты с рынка аренды и вернули их в продажу. Соответственно, возросло и количество сделок.
Кто заинтересован в срочном выкупе?
Объявления о выкупе квартир можно встретить на сайтах объявлений и в бесплатных рекламных газетах. Часто такое предложение риэлторские компании вешают на досках объявлений перед входом в подъезд дома. Почему эта услуга пользуется таким спросом? Все дело в скорости ее проведения. Случаются ситуации, когда необходимо быстро получить большую сумму. Сделать это можно, продав недвижимость.
В быстром выкупе жилплощади заинтересованы как продавцы, так и покупатели. Первым необходимо срочно получить деньги. Вторым – купить объект дешевле, чтобы потом дороже продать. Инвестиции в недвижимость сегодня очень популярны. Поэтому любая крупная риэлторская компания или инвестиционное агентство, располагающие средствами, готовы их выгодно вложить. И покупка недвижимости благодаря процедуре выкупа – один из лучших способов получения прибыли.
Почему новостройки будут дешеветь
В качестве определяющих факторов цен на новостройки в 2023 году эксперты называют ограниченный платежеспособный спрос (снижение доходов населения), предложение на рынке (доля нераспроданных квартир), себестоимость строительства, а также условия по ипотеке. «Основной фактор, который играет в пользу снижения цен в 2023 году, — рост ставок по ипотеке, в том числе отказ от околонулевых ставок и субсидированных программ от застройщика. Это может привести к снижению цен в пределах 10%», — сказал директор группы корпоративных рейтингов АКРА.
Давление на цены будет оказывать увеличение ставки по льготной ипотеке с 7% до 8%, продолжил Василий Танурков. Влияние этого фактора он оценил как возможное снижение цен еще примерно на 5%. При этом сдерживать падение стоимости нового жилья, по его мнению, будет продолжающаяся консолидация рынка и сохранение программы льготной ипотеки, благодаря которой рынок новостроек с точки зрения ставок окажется в более выгодном положении, чем вторичный.
По мнению Алексея Попова из ЦИАН, определяющими факторами в ценовой динамике станут уровень ипотечных ставок, динамика реальных доходов населения, а также комплекс внешних (по отношению к рынку) макроэкономических и геополитических факторов.
У вас есть в собственности ликвидная квартира в центре города, и вы хотите реализовать её быстро, без хлопот и желательно по рыночной цене? Или желаете срочно продать коттедж, дачный дом, земельный участок? Тогда вам стоит воспользоваться услугой срочного выкупа недвижимости.
Если вы не в курсе, что это за услуга и каковы её преимущества, тогда эта публикация – для вас. Читайте, запоминайте, пользуйтесь нашими советами.
Выкуп недвижимости – процедура срочной покупки объекта у частного клиента или юридического лица агентствами недвижимости.
Обычная покупка нередко затягивается на месяцы, а то и на годы. Срочный выкуп занимает не больше 14 дней. В чём подвох? В том, что стоимость, по которой агентство выкупит ваш объект, будет ниже максимальной на 10-40%.
При этом вся сумма далеко не всегда выплачивается сразу. Иногда продавец получает лишь 75-80% стоимости, а остаток возвращается после того, как на объект найдётся конкретный покупатель.
Основные преимущества срочного выкупа:
- оперативность процесса;
- гарантированный положительный результат;
- минимум возни с бумагами;
- клиент не ищет покупателей сам – процедуру купли/продажи берёт на себя риэлторская контора.
Далеко не всякое агентство занимается срочным выкупом квартир – для этого у конторы должны быть внушительные свободные активы.
Однако крупные корпорации никогда не откажутся пополнить свои фонды ликвидными объектами. В конце концов, на каждой удачной сделке срочного выкупа они имеют солидную прибыль.
Есть и минусы для сотрудников контор: при реализации недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, нужно уплатить налог в размере 13% в государственную казну. Это одна из причин, по которой продавец не получает за объект максимальной цены, даже если квартира – в отличном состоянии и расположена в престижном районе.
Как проводится процедура срочного выкупа недвижимости в Москве:
- Заявка Оставьте заявку на нашем сайте или обратитесь в офис нашей компании.
- Оценка Пригласите специалиста для точной предпродажной оценки вашего объекта.
- Документы Представьте все документы на квартиру нашему специалисту.
- Предварительный договор Подписывается в случае, если клиенту срочно необходимы деньги, после его заключения выдается крупный аванс.
- Выдача аванса При необходимости по вашему запросу.
- Основной договор Основной договор купли-продажи подписывается в нашем офисе и подается на регистрацию в органы Росреестра.
- Деньги Получите основную сумму наличными или переводом на банковскую карту.