Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Условия сотрудничества

2. Осматриваем помещение

3. Виды недвижимости, управление, несение расходов

4. Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

5. Сколько стоит франшиза «Красное и белое» (КБ) — цена на 2021 год

6. Другие способы сотрудничества

7. Плюсы и минусы франшиз

8. Что представляет собой франшиза «КБ»

9. Как работает франшиза Красное и белое

10. Почему стоит выбирать именно» КБ

11. Реальные отзывы от наших партнеров

12. Правила составления договора

13. Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Условия сотрудничества

Компания «Красное и Белое» готова взять в аренду помещение для открытия новой торговой точки. У компании уже открыт и успешно работает 8341 алкомаркет. И если ваше помещение отвечает требованиям бренда, то они готовы к сотрудничеству. Они готовы взять в аренду помещения, которые располагаются на первых либо в цокольных этажах, площадью не менее 70 квадратных метров. Другие требования:

Удаленность от учебных заведений.
Проходная локация, возможно в спальном районе.
Возможность разместить рекламу магазина на фасаде здания.
Наличие хороших транспортных путей для подъезда легковых и грузовых автомобилей, парковки.
Документы подтверждающие, что соискатель является ИП либо юридическим лицом.
Желание владельца помещения встать во главе магазина.
Наличие средств на этапе организации бизнеса.

Т. е. фактически «Красное и Белое» предлагает взять у вас в аренду помещение, в котором вы сможете открыть маркет «Красное и Белое» и интегрироваться вместе со своим помещением в компанию. Если же условия договора о сотрудничестве удовлетворяют обе стороны, и вы готовы работать с алкогольной и табачной продукцией, то у вас большие шансы стать партнером КБ. Размер стартового капитала состоит из инвестиционных взносов для открытия точки продажи, приобретения первой партии продукции и маркетингового сопровождения. Диапазон цен зависит от формата магазина.

Осматриваем помещение

Допустим, вы нашли подходящий вариант и уже договорились с владельцем о дате показа. Вот важные моменты, которые стоит проверить:

Входная группа. В помещение легко попасть, чтобы вход был прямо с улицы, и покупателям не нужно было преодолевать высокие лестницы.

Место для рекламы. Заранее узнайте условия размещения вывески. Например, если помещение находится в жилом доме, это нужно согласовать с жильцами и администрацией. В некоторых случаях за право установить вывеску придётся заплатить.

Разгрузочная зона. Поставки придётся принимать регулярно, поэтому к складу должен быть свободный доступ с улицы.

Площадь. Рекомендуемая площадь помещения под магазин — от 50 квадратных метров.

Электричество. Магазинам нужно много энергии: она питает кассовые аппараты, а в случае с продуктовыми ещё и холодильники и морозильные камеры. Подводить дополнительные мощности — очень затратная затея, поэтому обязательно проверьте количество киловатт в технической документации на помещение. За необходимый минимум принято считать 25 киловатт.

Коммуникации. В помещении должен размещаться санузел для сотрудников — то есть, хотя бы один туалет и одна раковина.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

Квартира.
Комната.
Частный дом.
Офис.
Склад.
Общежитие.
Выставочный зал.
Торговое место (на рынке, ярмарке).
Ларек, киоск, палатка.
Дача.
Коттедж.
Домик, бунгало на турбазе.
Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

Удаленность от учебных заведений.
Проходная локация, возможно в спальном районе.
Возможность разместить рекламу магазина на фасаде здания.
Наличие хороших транспортных путей для подъезда легковых и грузовых автомобилей, парковки.
Документы подтверждающие, что соискатель является ИП либо юридическим лицом.
Желание владельца помещения встать во главе магазина.
Наличие средств на этапе организации бизнеса.

Ориентировочно, сумма, с которой вы можете начать сотрудничество, колеблется в районе 3 млн. рублей. Примерно треть этой суммы вы потратите на переоборудование магазина, согласно стандартам материнской компании. 15% уйдет на приобретение мебели и оборудования. 40% уйдет на закупку первой партии алкогольной продукции и сигарет. 10% остается на уплату налогов, транспортные расходы, заработную плату сотрудников и тд.

Положительный рабочий опыт в сфере управления торговыми сетями;
Наличие опыта продвижения и открытия компаний, занимающихся продажей алкогольной и табачной продукции в опт и розницу;
Современные взгляды на развитие рынка, занимающегося продажей спиртной продукции;
Умение анализировать спрос потребителей на алкогольную продукцию;
Большое желание организовать совместный с К&Б бизнес.
Немаловажно соблюдение установленных договорных пунктов и прописанных в нем норм и требований.

Своевременные поставки продукции.
Высокое качество продаваемой продукции, отвечающее стандартам компании.
Контроль за качеством и необходимые сертификаты соответствия на всю продукцию.
Эффективную рекламу торговой точки.
Бесплатное обучение персонала.
Действующую бизнес-модель.

Руководство сети алкомаркетов «Красное и Белое» предупреждает соискателей о том, что не распространяет и не продает франшизу, потому как развивает компанию самостоятельно. Любые предложения о покупке франшизы – это происки мошенников. Зато КБ всегда открыто к сотрудничеству с ответственными контрагентами.

Пытаясь найти в сети отзывы тех, кто уже стал партнером компании, наткнулись на огромное количество отзывов сотрудников компании. Жалоба у всех одна — высокая планка требований и штрафные санкции за несоблюдение стандартов компании. Возможно, для сотрудников — это большой минус, но для потребителей, несомненно, плюс.

Сколько стоит франшиза «Красное и белое» (КБ) — цена на 2021 год

К данному процессу лучше привлечь юриста. Он поможет правильно составить договор и объяснит спорные моменты, а также проверит юридическую чистоту сделки. Данную работу можно выполнить самостоятельно. Перед подписанием договора необходимо запросить следующие документы:

документы о собственности;
план помещения;
уставные документы собственника.

После проверки документов следует обсудить условия аренды. Они могут касаться следующих пунктов:

оплаты коммунальных платежей;
размера арендной платы;
срока сдачи помещения;
наличия телефонной связи и доступа в интернет;
проведения ремонтных работ;
условий расторжения договора.

Важно обсудить, за кем из сторон закрепляется каждый пункт и в какие сроки выполняются обязательства. Достигнутые договоренности прописываются в договоре или в виде дополнительных соглашений к нему.

В договор важно внести пункт о действиях при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

После подписания договора составляется передаточный акт от арендодателя арендатору. День его подписания будет считаться началом аренды. Акт подписывается только после того, как помещение будет полностью проверено. Если при осмотре обнаруживается неисправность, ее фиксируют в акте. Это позволяет избежать лишних расходов в будущем.

Анализ позволяет требовать от арендатора устранения дефектов и неисправностей, уменьшить арендную плату. Поэтому собственнику лучше заранее привести в порядок помещение и коммуникации. После подписания передаточного акта арендатор может полноценно пользоваться помещением и вести предпринимательскую деятельность.

Согласно действующему законодательству, в договоре должны содержаться следующие основные условия:

Стороны соглашения – арендатор и арендодатель. В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи нежилого помещения принадлежит собственнику.
Предмет договора. Указываются подробные характеристики помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в случае их отсутствия соглашение считается недействительным.
Условия использования недвижимости. Они могут фиксироваться максимально подробно. Указывается, кто обязан проводить косметический и капитальный ремонт.
Оплата. Фиксируется сумма платежа. Без этого договор считается безвозмездным, а это не допустимо для соглашений об аренде.
Срок действия. Его определяют стороны по взаимному соглашению. Если он не определен, договор будет считаться заключенным на неопределенный период.

Договор, период действия которого составляет менее 12 месяцев, не подлежит обязательной регистрации. Если после его окончания заключается еще одно соглашение на аналогичный срок, также не требуется регистрации. Договор сроком от 12 месяцев подлежит обязательной регистрации. Но важно учитывать, что на основе статей 619 и 620 Гражданского кодекса РФ, возможно досрочное расторжение договора.

По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:

заявление установленного образца;
договор аренды со всеми приложениями;
кадастровый паспорт;
российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
доверенность, если документы подает представитель;
нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
квитанция об оплате госпошлины.

Другие способы сотрудничества

Помимо открытия самого магазина по франшизе, которое, к сожалению, не удалось. Существует ещё два варианта сотрудничества с КБ:

Поставка товаров — этот вариант выходит далеко за рамки этой статьи, поэтому сразу отметаем его
Предоставление арендной площади

Если у вас есть помещение, которое вы хотите сдавать в аренду, то КБ вполне может стать вашим партнером. Для этого ваше помещение должно удовлетворять ряд требований:

Площадь от 80 кв.м.
Большой зал площадью не менее 70 кв.м.
Разрешенная нагрузка не менее 15 кВт
Потолки не менее 2,5 метров
Помещение должно быть в жилом секторе или рядом с ним
Хороший пешеходный трафик и т.д.

Плюсы и минусы франшиз

Франшиза — это всегда очень неоднозначная вещь. С одной стороны она может помочь нам на старте, с другой стороны рамки не позволяют развиваться в любых направлениях. Существует ряд важных плюсов и минусов, о которых вы обязательно должны знать.

Обучение — на все возникающие вопросы вам дадут ответы
Поиск оборудования и поставщиков — не придется искать где закупать оборудование и договариваться с поставщиками
Сайт и социальные сети — вам не придется тратить деньги на разработку собственного сайта
Четкая инструкция — у вас будет подробный план, которому вы будете следовать

Некоторые франшизы продаются не ради того, чтобы развивать свой бренд в других городах и получать процент прибыли, а ради того, чтобы продать франшизу человеку, который хочет открыть бизнес. После того как вы заплатите и магазин начнет работать дальнейшая ваша судьба их будет мало интересовать. Они могут обещать вам средний чек в 700 рублей, при этом не проанализировав население вашего города или района, в котором вы хотите открыться. В результате средний чек может оказаться гораздо меньше и вы еле-еле будет выходить в ноль.
Рамки — вы будете загнаны в жесткие рамки, из которых не сможете выйти. Изменения вывески, цен, графика работы, абсолютно каждая ваша инициатива будет проходить через призму головного офиса франшизы.
Вам придется отдавать часть прибыли

Прежде чем сделать решение открывать алкогольный магазин с нуля или выбрать какую-то франшизу обязательно взвесьте все плюсы и минусы. Продумайте план развития на 5-10 лет, подумайте о том, что будет если у вас не будет прибыли и т.д. Ещё рекомендуем найти людей, которые уже работают или работали с выбранной вами франшизой. С ними обязательно нужно встретиться и узнать о всех плюсах и минус, которые встречаются на практике.

С франшизами мы разобрались. Они хороши на старте и экономят много энергии и времени, но в перспективе выгоднее развивать свой бренд, а не чужой.

Что представляет собой франшиза «КБ»

За 13 лет своего существования, Krasnoe & Beloe стремительно развивается, открывая торговые точки по всей стране, заключая выгодные договоры с потенциальными партнёрами. Каждый предприниматель, обратившийся за коммерческим предложением в офис компании получит следующие данные о ритейлере:

Более 5000 алкомаркетов в 46 регионах страны.
Огромная сеть поставщиков, работающих с сетью на эксклюзивных условиях.
На сегодняшний день бренд пользуется доверием у миллионов потребителей, интересующихся данным сегментом продукции.
Каждая новая торговая точка получает необходимые сертификаты и лицензии, что обеспечивает как высочайшее качество, так и быструю окупаемость вложений.
Головное предприятие тратит значительные средства на рекламу бренда, с каждым днём увеличивая популярность и приток клиентов.

Как работает франшиза Красное и белое

Хотите найти прибыльную идею для открытия нового бизнеса? Зачем придумывать что-то инновационное, когда есть успешно работающие франшизы. У нас для вас есть заманчивое предложение — франшиза Красное и Белое, известная в сфере реализации высококачественной алкогольной продукции. Ежегодно растет популярность этого бренда, вызывая у многих бизнесменов желание сотрудничать с таким надежным партнером.

При этом не стоит забывать о том, что компания не занимается реализацией традиционных франшиз. Несмотря на полное отсутствие таких предложений, предприятие КБ всегда находится в поиске партнеров, желающих иметь стабильную прибыль. КБ готовы выкупить либо арендовать подходящее помещение, обладающее нужными техническими параметрами. Руководство также всегда готовы выслушать интересные предложения от будущих кандидатов, достаточно обратиться к действующему менеджеру

Франшиза Красное и белое

1 Общие условия
2 Общие условия для помещения
3 Почему стоит выбирать именно» КБ
4 Реальные отзывы от наших партнеров
5 Средняя стоимость франшизы
6 Небольшой экскурс
- 6.1 Официальный сайт франшизы Красное и белое

Почему стоит выбирать именно» КБ

После приобретения франшизы «КБ» вы будете иметь следующие плюсы:

В вашем ведении будет развивающийся и всюду узнаваемый бренд;
В качестве плюса стоит отметить безупречную репутацию выбранной компании во время ведения собственного бизнеса;
На протяжении всего подготовительного этапа компания оказывает необходимую поддержку, вам будут даны все ценные рекомендации по ведению экономических дел и формату нового бизнеса;
Вам будет выдано официальное обязательство о бесперебойных поставках требуемой продукции, так что никакого дефицита ожидать не стоит;
Франчайзер для вас будет проводить обучение нанятого персонала, различные акции и рыночные исследования. Все итоги мероприятий будут полностью в доступном формате;
Здесь проводится постоянный мониторинг работы различных действующих торговых точек, оценивается качество выполняемой работы;
Готовая результативная бизнес-модель, с которой вы сможете создать собственный развивающийся бизнес;
Стоимость продукции будет составлена на основе текущей ценовой политики города, где вы намерены открыть точку;
У нас имеется выгодная ценовая политика для действующих партнеров, а закупочные цены на продукцию привлекают множество клиентов.

Реальные отзывы от наших партнеров

С компанией «КБ» сотрудничают множество агентов по всей стране, наш бренд ценится и узнается многими. Многочисленные отзывы о франшизе «Красное и белое» указывают на то, что бренд ориентирован на среднего покупателя, руководители предприятия сейчас активно осваивают региональные рынки. Также многие клиенты, работающие по франшизе, отмечают хорошую окупаемость бизнеса -12 месяцев с момента непосредственного запуска. Постоянный спрос на эту продукцию еще раз указывает на стабильность и высокую степень доверию населения к бренду. Открытие бизнеса «КБ» на основе франшизы сейчас не действует, но у этой компании действует предложение, очень схожее с франшизой, приглашающее к сотрудничеству всех желающих. Любое предложение будет рассмотрено, а в случае одобрение наш партнер сможет заручиться нашей информационной и технической поддержкой на всех этапах деятельности.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Предусматриваются налоги за сдачу в аренду нежилого помещения. Оптимальным налоговым режимом является упрощенная система налогообложения. Специальные налоговые режимы обладают не только простотой учета, но и меньшей налоговой нагрузкой. Действуют следующие особенности:

если определена кадастровая стоимость и действует специальный региональный закон, оплачивается налог с офисной, административной и торговой недвижимости;
на местном уровне ставка составляет 2 %.

Если на местном уровне не принят специальный закон, для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения устанавливаются следующие ставки:

УСН 6 % — с общего дохода;
УСН 15 % — с доходов за вычетом расходов.

Если организация находится на общей системе налогообложения, устанавливается высокая налоговая нагрузка. В этом случае арендный бизнес не выгоден. Традиционно устанавливается три основных налога:

на прибыль организации и НДФЛ для ИП – 20 % для юридических лиц и 13 % для предпринимателей;
на имущество – 2 % по кадастровой стоимости и 2,2 % при расчете от остаточной стоимости;
на добавленную стоимость – 18 %, если квартальная выручка более 2 млн. рублей.

Первый магазин был открыт в 2006 г. Сергеем Студенниковым. В том же году появилось еще 7 точек, а в 2007 г. произошел резкий скачок – количество супермаркетов увеличилось до 38 шт. За 11 лет существования компания сделала практически невозможное – открыла 5000 магазинов (в т. ч. с помощью партнеров – франчайзи). Быстрый рост свидетельствует о наличии спроса на продукцию, правильной политике ведения и продвижения бизнеса (фирма ориентируется на среднестатистического покупателя, предлагает качественный алкоголь и другие товары по доступным ценам).

Руководство не планирует останавливаться на достигнутом, работает над развитием и расширением сети. Количество клиентов растет, а спрос на продукцию увеличивается, несмотря на высокую конкуренцию. В связи с этим фирма ищет партнеров, готовых работать по франшизе в разных регионах России.