Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты: законы и судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Что делать, если отказали в переводе?
Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.
Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.
Причин может быть несколько:
- апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
- список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
- с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
- ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).
Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.
Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:
- исправить все причины и подать заявление заново;
- обжаловать решение в суде.
Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.
Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.
Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.
Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
-
Тарифы по коммунальным услугам выше,
чем в жилой недвижимости
(применяются тарифы для коммерческих помещений)
, то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья; -
Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе,
есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.; -
Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам,
используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ; -
Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет,
как в случае с обычными квартирами. -
При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры.
А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:
- недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
- апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
- дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
- концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
- несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
- наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
- помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
- здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;
Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.
Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:
| площадь |
|
| наличие комнат | основной, кухни, ванной, туалета |
| этажность | не допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещении |
| высота комнат | не ниже 2,5 м |
| коммуникации | наличие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей) |
| защищенность |
|
| освещение | присутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий) |
В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.
Необходимые документы и сроки
В соответствии со ст.23 ЖК РФ, для перевода апартаментов в жилую недвижимость необходимо предоставить в администрацию следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- паспорт заявителя (копия);
- документы на право собственности;
- техпаспорт помещения;
- поэтажный план строения, в котором находится заявленная площадь;
- проект перепланировки (если есть необходимость);
- протокол общего собрания собственников дома, на котором принималось решение о переводе в жилой фонд;
- согласие каждого собственника, примыкающих к передаваемому помещению, жилых площадей.
Плюсы, минусы, подводные камни
Покупка апартаментов может быть практичной затеей в двух случаях. Первый — если вы уже снимаете квартиру, но ещё не собираетесь обзаводиться детьми. Второй — для инвестиций. И вот почему.
Апартаменты выгодно сдавать в аренду.
Особенно посуточно — так можно заработать в два раза больше. Студии в моём доме сдаются по 2,5–3 тысячи ₽ в сутки. Но при этом стоит учитывать высокие коммунальные платежи и налог на недвижимость.
Коммунальные платежи в среднем в два раза дороже, чем в квартире. Мы платим около 6 тысяч ₽ в месяц, для студии наших размеров это слишком много. Причём большую часть оплаты «съедает» обслуживание УК и аренда земельного участка, на котором стоит дом (да, такое тоже бывает).
Налог на апартаменты может составлять 0,5–2% от стоимости жилья в год — значительно выше, чем на жилую недвижимость. Мои апартаменты будут «съедать» около 15 тысяч ₽ в год в виде налога.
Рядом может не быть социальной инфраструктуры.
По документам, апартаменты — нежилая недвижимость. И город не берёт такие дома «на баланс». Это значит, что рядом с домом может не быть поликлиники, школы, детского сада — или они могут быть не рассчитаны на такое количество жильцов. Это делает покупку апартаментов в личных целях гораздо менее привлекательной, особенно для молодых семей.
Нельзя оформить постоянную регистрацию.
Опять же, это может быть важно семьям с детьми. Но я, к примеру, не вижу смысла в московской «прописке».
Ответы юриста на частные вопросы
Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов?
Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.
Когда застройщик должен перевести апартаменты в жилой фонд, если они покупаются по ДДУ?
Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком.
Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака. Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода?
Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет. Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст. 37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить.
Могут ли предоставить апартаменты по договору социального найма?
Нет. Согласно ст. 49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду.
Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал. Могу ли я оформить право собственности на свою жену?
Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.
В чем отличия от квартиры
На рынке недвижимости представлено огромное количество апартаментов, причем застройщики, занимающиеся возведением жилых многоквартирных домов, часто продают данные объекты частным гражданам, обещая легкий перевод в жилой фонд.
К преимуществам такого перевода относится:
- тарифы по коммунальным услугам за жилые помещения намного ниже по сравнению с тарифами, по которым рассчитывается плата владельцами коммерческих объектов;
- появляется возможность оформления временной или постоянной регистрации;
- при покупке жилой недвижимости можно воспользоваться разными государственными субсидиями или программами, а также частично погасить ипотеку средствами маткапитала;
- рядом с жилыми домами находится множество нужных объектов, к которым относятся сады, поликлиники, школы, аптеки и магазины.
Апартаменты не соответствуют санитарным нормам для жилья и в них нельзя оформить постоянную регистрацию
Цена – единственный плюс апартаментов для покупателей, которые выбирают между ними и квартирой. Все остальные характеристики таких помещений – со знаком «минус» по сравнению с жильём в многоквартирном доме:
- Застройщик не должен обеспечить жителей апартаментов элементами социальной инфраструктуры: детскими садами, магазинами, поликлиниками.
- На апартаменты не распространяются санитарные нормы для жилых домов СанПиН 2.1.2.2645-10. В таких помещениях может не быть шумоизоляции, а на территории – освещения.
- В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Даже для получения временной регистрации собственник должен подтвердить наличие необходимых для проживания в таком помещении условий: санузла и коммунальных сетей.
Как перевести апартаменты в жилой фонд? Для этого необходимо соблюдать следующие требования:
- Жилье должно находиться в собственности гражданина. Оно также не должно быть ничем обременено.
- Звукоизоляция. Уровень шума в любое время суток должен соответствовать установленным нормативам. Любое отклонение может послужить отказом для перевода апартаментов в жилье.
- Освещенность. Такой параметр также должен отвечать установленным стандартам. Главное требование – кухни и комнаты должны быть доступны для естественного дневного света. В таких помещениях должно быть светло днем без использования осветительных приборов минимум два часа в сутки.
- Если апартаменты расположены на двух уровнях, то нельзя обустраивать помещение таким образом, чтобы кухня находилась под санузлом. Это противоречит санитарным нормам и является поводом для отказа перевода нежилого помещения в жилую квартиру.
- Метраж жилья и высота потолков должна соответствовать установленным нормам.
При переводе не последнее место занимает инфраструктура здания. Разрешение выдают более охотно, если рядом с объектом находится медицинские и учебные заведения, а также детские сады. Поскольку гражданин не может повлиять на этот параметр, поэтому он не является основным, но все-таки может стать причиной не для отказа, а для отложения решения. Со временем, если ситуация с инфраструктурой изменится, можно сделать повторную попытку перевода. В этом случае есть больше шансов получить положительный ответ.
Чтобы перевести апартаменты в статус жилого помещения, необходимо подать заявление в соответствующие органы. Его можно подать через Многофункциональный центр или официальный портал Государственных услуг. После подачи заявления следует дождаться ответа. Одним днем дело не обойдется. Чтобы разобраться с документами и подготовить ответ, потребуется два дня. Если он будет положительным, значит, можно переводить апартаменты в квартиру со всеми вытекающими последствиями. В случае отрицательного ответа все останется на прежнем уровне. Гражданин имеет право оспорить такое решение. Для этого ему нужно обратиться в суд. Обжаловать решение можно в течение трех месяцев. За это время рекомендуется исправить все недочеты, из-за которых был получен отказ.